-
（三）其他國有土地使用權(quán)變更登記
1、基本概念
出讓、國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。
變更原因如下：
入股方式轉(zhuǎn)讓、依法轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼與合、處分抵押財(cái)產(chǎn)。
2、法律特征
（1）出讓國有土地使用權(quán)變更登記
A：出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：以出售、交換和贈(zèng)予形式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移。
必須條件：（重點(diǎn)掌握）
a) 已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
b) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，已付全部土地使用權(quán)出讓金，并有土地證；投資開發(fā)房屋類的完成發(fā)投資總額的25%以上，成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；建成房屋應(yīng)有房產(chǎn)證；
c) 轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽書面合同，相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；
d) 使用年限不超過出讓合同剩余年限；
e) 土地與地上建筑物、附著物所有一起轉(zhuǎn)讓。
f) 改變土地用途的應(yīng)經(jīng)出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重簽出讓合同，調(diào)整出讓金并登記。
例題：
1、出讓國有土地使用權(quán)的使用期限應(yīng)符合( )。
A．居住用地70年 B．工業(yè)用地40年
C．教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 D．商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
E．綜合或者其他用地50年
答案：ACDE
2．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不需具備的條件有( )。
A．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
B．按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的30％以上
C．屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
D．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書
答案：B
B：出讓土地使用權(quán)的出租：土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
必須條件：（重點(diǎn)掌握）
已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂合法租賃合同。
出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。
土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)辦理登記。
C：出讓土地使用權(quán)的抵押
土地使用權(quán)抵押時(shí)，其上建筑物、附著物一并抵押：地上建筑物、附著物抵押則只涉及其使用范圍內(nèi)的土地。
抵押雙方應(yīng)簽合法抵押合同。
土地使用權(quán)抵押、其地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)辦抵押登記；處分抵押財(cái)產(chǎn)的辦過戶登記；抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他而消滅應(yīng)辦注銷抵押登記。
（2）國家作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的變更
使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
例題：
國有企業(yè)改革中以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、( )，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
A．租賃 B．抵押 C．租賃或抵押 D．租賃和抵押
答案：C
（3）國家租賃國有土地使用權(quán)的變更
A：承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，同時(shí)依法登記。
B：轉(zhuǎn)租、分租第三人的，原承租人持有土地使用權(quán)，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
C：轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，第三人負(fù)責(zé)租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)，取得土地使用權(quán)，原租賃合同更名后繼續(xù)有效。
注意：繳納土地增值稅
出售等方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納土地增值稅。但納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；或因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
未繳納土地增值稅不得辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。
3、申請人
出讓、國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為相關(guān)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人；處分抵押財(cái)產(chǎn)的申請人為抵押人(使用者)、抵押權(quán)人和受讓人。
例題：
出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人為( )。
A．抵押人(使用者) B．抵押權(quán)人 C．受讓人 D．以上三項(xiàng)均有
答案：D
4、申請時(shí)限
（1）作價(jià)出資（入股）合同簽訂之日起30日內(nèi)。
（2）轉(zhuǎn)讓的合同或協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。
（3）單位合、分、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。
（4）處分抵押財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)。
5、提交的權(quán)屬證明文件（掌握重點(diǎn)）
原《國有土地使用證》；土地稅費(fèi)交納證明；另外：a）以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同；b）土地使用轉(zhuǎn)的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、稅費(fèi)繳納憑證；c）單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準(zhǔn)文件；d）處分抵押財(cái)產(chǎn)的，提交處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明文件
6、權(quán)屬審核
申請人與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致，轉(zhuǎn)讓地塊上的投資已滿足要求，土地使用期限未超限，價(jià)格合理，交清相關(guān)稅費(fèi)，土地用途未變或變了有批準(zhǔn)；
涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且有《房屋所有權(quán)證》；
授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團(tuán)公司以外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地。
7、注冊登記與核發(fā)證書
人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。
整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記；宗地分割在新《土地登記卡》登記；
原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
第12講 集體土地權(quán)利變更登記與土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記
一、本講內(nèi)容
（一）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記（重點(diǎn)掌握）
基本概念
法律特征
申請人
申請時(shí)限
提交的權(quán)屬證明文件
權(quán)屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
（二）土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記
基本概念
法律特征
申請人
申請時(shí)限
提交的權(quán)屬證明文件
權(quán)屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
------------------------------------------------------------------------------
二、內(nèi)容講解
（一）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記
1、基本概念
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的權(quán)屬變更進(jìn)行的土地登記。
例題：
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)發(fā)生變更的情形包括( )。
A．農(nóng)用地調(diào)整 B．四荒地集體土地使用權(quán)的變更
C．農(nóng)用地買賣 D．農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更
E．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等原因引起的集體土地使用權(quán)變更
答案：ABDE
2、法律特征
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更的限制；集體土地所有權(quán)變更； “四荒”土地使用權(quán)的變更；農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更；土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調(diào)整。
3、申請人：集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人（掌握重點(diǎn)）
4、申請時(shí)限：30日
5、提交的權(quán)屬證明文件
集體土地所有權(quán)變更登記：原《集體土地所有權(quán)證》；農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議；農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件；土地征用協(xié)議及批準(zhǔn)文件；其他證明文件。
集體土地使用權(quán)變更登記：原《集體土地使用證》；集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議；轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件；其他證明文件。
6、權(quán)屬審核（掌握重點(diǎn)）
（1）對申請人的審核：申請人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽訂和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致；土地證書的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致；
（2）變更范圍；
（3）使用期限：通過拍賣方式取得的“四荒”地集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其土地使用期限應(yīng)小于使用期限減去已使用期限
7、注冊登記與核發(fā)證書
縣級人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記；宗地分割在新《土地登記卡》登記；原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
例題：
1、農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會(huì)( )以上成員或( )以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)
A．2／3 2／3 B．1／3 2／3 C．1／3 1／3 D．2／3 1／3
答案：A
2、集體土地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)變更登記的申請人為( )。
A．集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
B．集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
C．集體土地所有權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
D．集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
答案：A
（二）土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記
1、基本概念
土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記是對經(jīng)登記的土地他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。土地他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、出租權(quán)和其他形式土地他項(xiàng)權(quán)利，相應(yīng)地土地他項(xiàng)權(quán)利變更包括三種類型：土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記、土地使用權(quán)出租權(quán)變更登記和其他形式土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。
2、法律特征（掌握重點(diǎn)）
（1）土地使用權(quán)抵押權(quán)變更
抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。
（2）土地使用權(quán)出租權(quán)變更
國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。
承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。
承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
3、申請人
土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人、抵押人和抵押權(quán)人、受讓人、出租人、承租人、原土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人和繼承人、當(dāng)事人（掌握重點(diǎn)）
4、申請時(shí)限
依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利、其他形式的土地他項(xiàng)權(quán)利變更為30日，其他15日
5、提交的權(quán)屬證明文件
原抵押合同、租賃合同等；原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》；變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等；有關(guān)批準(zhǔn)文件；其他證明文件。
6、權(quán)屬審核
申請人應(yīng)與合同簽訂各方一致；抵押合同、租賃合同等變更的內(nèi)容應(yīng)符合國家的有關(guān)規(guī)定；依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利的繼承手續(xù)應(yīng)完備
7、注冊登記與核發(fā)證書
不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后即可直接注冊登記。
登記在原《土地登記卡》上進(jìn)行。收回并注銷原《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，依據(jù)《土地登記卡》對土地使用者的土地使用證（《國有土地使用證》或《集體土地使用證》）進(jìn)行記錄和更改，填制新的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，并由土地登記機(jī)關(guān)把更改后的土地使用證和新填制的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和土地他項(xiàng)權(quán)利人。
例題：
1、關(guān)于土地使用權(quán)出租變更，下列說法錯(cuò)誤的是( )。
A．承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記
B．承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,承租土地使用權(quán)由第三人獲得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效
C．國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、或抵押
D．承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)由第三人持有
答案：D
解釋：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍歸原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
2、下列關(guān)于土地他項(xiàng)權(quán)利的變更登記，其申請時(shí)限為30日的是( )。
A．依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利的
B．土地使用權(quán)出租期間，租賃合同的項(xiàng)目內(nèi)容發(fā)生變更的
C．土地使用權(quán)出租期滿，續(xù)簽出租合同的
D．土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項(xiàng)目內(nèi)容發(fā)生變更的
答案：A
解釋：其他選項(xiàng)的期限均為15日。
3、關(guān)于出讓土地使用權(quán)的抵押，下列說法不正確的是( )。
A．出讓土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押
B．地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其適用范圍內(nèi)的土地也隨之抵押
C．應(yīng)簽訂抵押合同，合同不得違反國家法律法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定
D．因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記
答案：D
解釋：因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記，及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
（三）其他國有土地使用權(quán)變更登記
1、基本概念
出讓、國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的出讓、國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。
變更原因如下：
入股方式轉(zhuǎn)讓、依法轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼與合、處分抵押財(cái)產(chǎn)。
2、法律特征
（1）出讓國有土地使用權(quán)變更登記
A：出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：以出售、交換和贈(zèng)予形式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移。
必須條件：（重點(diǎn)掌握）
a) 已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
b) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，已付全部土地使用權(quán)出讓金，并有土地證；投資開發(fā)房屋類的完成發(fā)投資總額的25%以上，成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；建成房屋應(yīng)有房產(chǎn)證；
c) 轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽書面合同，相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；
d) 使用年限不超過出讓合同剩余年限；
e) 土地與地上建筑物、附著物所有一起轉(zhuǎn)讓。
f) 改變土地用途的應(yīng)經(jīng)出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重簽出讓合同，調(diào)整出讓金并登記。
例題：
1、出讓國有土地使用權(quán)的使用期限應(yīng)符合( )。
A．居住用地70年 B．工業(yè)用地40年
C．教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 D．商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
E．綜合或者其他用地50年
答案：ACDE
2．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不需具備的條件有( )。
A．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
B．按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的30％以上
C．屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
D．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書
答案：B
B：出讓土地使用權(quán)的出租：土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
必須條件：（重點(diǎn)掌握）
已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂合法租賃合同。
出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。
土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)辦理登記。
C：出讓土地使用權(quán)的抵押
土地使用權(quán)抵押時(shí)，其上建筑物、附著物一并抵押：地上建筑物、附著物抵押則只涉及其使用范圍內(nèi)的土地。
抵押雙方應(yīng)簽合法抵押合同。
土地使用權(quán)抵押、其地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)辦抵押登記；處分抵押財(cái)產(chǎn)的辦過戶登記；抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他而消滅應(yīng)辦注銷抵押登記。
（2）國家作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的變更
使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
例題：
國有企業(yè)改革中以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、( )，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。
A．租賃 B．抵押 C．租賃或抵押 D．租賃和抵押
答案：C
（3）國家租賃國有土地使用權(quán)的變更
A：承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，同時(shí)依法登記。
B：轉(zhuǎn)租、分租第三人的，原承租人持有土地使用權(quán)，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
C：轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，第三人負(fù)責(zé)租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)，取得土地使用權(quán)，原租賃合同更名后繼續(xù)有效。
注意：繳納土地增值稅
出售等方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納土地增值稅。但納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；或因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
未繳納土地增值稅不得辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。
3、申請人
出讓、國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為相關(guān)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人；處分抵押財(cái)產(chǎn)的申請人為抵押人(使用者)、抵押權(quán)人和受讓人。
例題：
出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請人為出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人為( )。
A．抵押人(使用者) B．抵押權(quán)人 C．受讓人 D．以上三項(xiàng)均有
答案：D
4、申請時(shí)限
（1）作價(jià)出資（入股）合同簽訂之日起30日內(nèi)。
（2）轉(zhuǎn)讓的合同或協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。
（3）單位合、分、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。
（4）處分抵押財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)。
5、提交的權(quán)屬證明文件（掌握重點(diǎn)）
原《國有土地使用證》；土地稅費(fèi)交納證明；另外：a）以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同；b）土地使用轉(zhuǎn)的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、稅費(fèi)繳納憑證；c）單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級主管部門的批準(zhǔn)文件；d）處分抵押財(cái)產(chǎn)的，提交處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明文件
6、權(quán)屬審核
申請人與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致，轉(zhuǎn)讓地塊上的投資已滿足要求，土地使用期限未超限，價(jià)格合理，交清相關(guān)稅費(fèi)，土地用途未變或變了有批準(zhǔn)；
涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且有《房屋所有權(quán)證》；
授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團(tuán)公司以外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地。
7、注冊登記與核發(fā)證書
人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。
整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記；宗地分割在新《土地登記卡》登記；
原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
第12講 集體土地權(quán)利變更登記與土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記
一、本講內(nèi)容
（一）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記（重點(diǎn)掌握）
基本概念
法律特征
申請人
申請時(shí)限
提交的權(quán)屬證明文件
權(quán)屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
（二）土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記
基本概念
法律特征
申請人
申請時(shí)限
提交的權(quán)屬證明文件
權(quán)屬審核
注冊登記與核發(fā)證書
------------------------------------------------------------------------------
二、內(nèi)容講解
（一）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記
1、基本概念
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的權(quán)屬變更進(jìn)行的土地登記。
例題：
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)發(fā)生變更的情形包括( )。
A．農(nóng)用地調(diào)整 B．四荒地集體土地使用權(quán)的變更
C．農(nóng)用地買賣 D．農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更
E．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等原因引起的集體土地使用權(quán)變更
答案：ABDE
2、法律特征
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更的限制；集體土地所有權(quán)變更； “四荒”土地使用權(quán)的變更；農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更；土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調(diào)整。
3、申請人：集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人（掌握重點(diǎn)）
4、申請時(shí)限：30日
5、提交的權(quán)屬證明文件
集體土地所有權(quán)變更登記：原《集體土地所有權(quán)證》；農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議；農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件；土地征用協(xié)議及批準(zhǔn)文件；其他證明文件。
集體土地使用權(quán)變更登記：原《集體土地使用證》；集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議；轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件；其他證明文件。
6、權(quán)屬審核（掌握重點(diǎn)）
（1）對申請人的審核：申請人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽訂和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致；土地證書的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致；
（2）變更范圍；
（3）使用期限：通過拍賣方式取得的“四荒”地集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其土地使用期限應(yīng)小于使用期限減去已使用期限
7、注冊登記與核發(fā)證書
縣級人民政府批準(zhǔn)后注冊登記。整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記；宗地分割在新《土地登記卡》登記；原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。
例題：
1、農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會(huì)( )以上成員或( )以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)
A．2／3 2／3 B．1／3 2／3 C．1／3 1／3 D．2／3 1／3
答案：A
2、集體土地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)變更登記的申請人為( )。
A．集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
B．集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
C．集體土地所有權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
D．集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人
答案：A
（二）土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記
1、基本概念
土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記是對經(jīng)登記的土地他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。土地他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、出租權(quán)和其他形式土地他項(xiàng)權(quán)利，相應(yīng)地土地他項(xiàng)權(quán)利變更包括三種類型：土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記、土地使用權(quán)出租權(quán)變更登記和其他形式土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。
2、法律特征（掌握重點(diǎn)）
（1）土地使用權(quán)抵押權(quán)變更
抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。
（2）土地使用權(quán)出租權(quán)變更
國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。
承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。
承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
3、申請人
土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人、抵押人和抵押權(quán)人、受讓人、出租人、承租人、原土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人和繼承人、當(dāng)事人（掌握重點(diǎn)）
4、申請時(shí)限
依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利、其他形式的土地他項(xiàng)權(quán)利變更為30日，其他15日
5、提交的權(quán)屬證明文件
原抵押合同、租賃合同等；原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》；變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等；有關(guān)批準(zhǔn)文件；其他證明文件。
6、權(quán)屬審核
申請人應(yīng)與合同簽訂各方一致；抵押合同、租賃合同等變更的內(nèi)容應(yīng)符合國家的有關(guān)規(guī)定；依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利的繼承手續(xù)應(yīng)完備
7、注冊登記與核發(fā)證書
不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后即可直接注冊登記。
登記在原《土地登記卡》上進(jìn)行。收回并注銷原《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，依據(jù)《土地登記卡》對土地使用者的土地使用證（《國有土地使用證》或《集體土地使用證》）進(jìn)行記錄和更改，填制新的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，并由土地登記機(jī)關(guān)把更改后的土地使用證和新填制的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和土地他項(xiàng)權(quán)利人。
例題：
1、關(guān)于土地使用權(quán)出租變更，下列說法錯(cuò)誤的是( )。
A．承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記
B．承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,承租土地使用權(quán)由第三人獲得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效
C．國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、或抵押
D．承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)由第三人持有
答案：D
解釋：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍歸原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
2、下列關(guān)于土地他項(xiàng)權(quán)利的變更登記，其申請時(shí)限為30日的是( )。
A．依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利的
B．土地使用權(quán)出租期間，租賃合同的項(xiàng)目內(nèi)容發(fā)生變更的
C．土地使用權(quán)出租期滿，續(xù)簽出租合同的
D．土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項(xiàng)目內(nèi)容發(fā)生變更的
答案：A
解釋：其他選項(xiàng)的期限均為15日。
3、關(guān)于出讓土地使用權(quán)的抵押，下列說法不正確的是( )。
A．出讓土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押
B．地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其適用范圍內(nèi)的土地也隨之抵押
C．應(yīng)簽訂抵押合同，合同不得違反國家法律法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定
D．因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記
答案：D
解釋：因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記，及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。