第五章 土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記
    一、 復(fù)習(xí)原則
    全面復(fù)習(xí)，重點(diǎn)抓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記（尤其是出售公房\經(jīng)濟(jì)適用房登記）和集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記的法律特征、申請(qǐng)?zhí)峤坏牟牧稀?BR>    二、 大綱分析
    掌握土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記的概念、類型，各類變更登記的法律特征、申請(qǐng)人、申請(qǐng)時(shí)限和申請(qǐng)人應(yīng)提交的證明文件，各類變更登記的《土地登記卡》內(nèi)容。
    熟悉各類變更登記的權(quán)屬審核內(nèi)容及審核依據(jù)。
    了解各類變更登記的《土地歸戶卡》和土地證書填寫內(nèi)容。
    三、本章內(nèi)容
    （一）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記概述
    基本概念、登記類型
    （二）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記（重點(diǎn)掌握）
    基本概念、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓登記特點(diǎn)、出售公房的國(guó)有土地使用權(quán)變更登記特點(diǎn)
    （三）其他國(guó)有土地使用權(quán)變更登記
    基本概念、法律特征、申請(qǐng)人、申請(qǐng)時(shí)限、提交的權(quán)屬證明文件、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記與核發(fā)證書
    （四）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記（重點(diǎn)掌握）
    基本概念、法律特征、申請(qǐng)人、申請(qǐng)時(shí)限、提交的權(quán)屬證明文件、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記與核發(fā)證書
    （五）土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記
    基本概念、法律特征、申請(qǐng)人、申請(qǐng)時(shí)限、提交的權(quán)屬證明文件、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記與核發(fā)證書
    第一講 國(guó)有土地使用權(quán)變更
    一、 本講內(nèi)容
    （一）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記概述
    基本概念
    登記類型
    （二）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記
    基本概念
    劃撥國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓登記特點(diǎn)
    出售公房的國(guó)有土地使用權(quán)變更登記特點(diǎn)
    （三）其他國(guó)有土地使用權(quán)變更登記
    基本概念
    法律特征
    申請(qǐng)人
    申請(qǐng)時(shí)限
    提交的權(quán)屬證明文件
    權(quán)屬審核
    注冊(cè)登記與核發(fā)證書
    ------------------------------------------------------------------------------
    二、內(nèi)容講解
    （一）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記概述
    1、基本概念
    即對(duì)一宗地上經(jīng)登記的土地權(quán)利中的土地使用權(quán)、所有權(quán)及土地他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生改變而進(jìn)行的土地登記。
    掌握要點(diǎn)：
    （1）初始土地登記和設(shè)定登記之后；
    （2）包含三種權(quán)利的改變，客體的部分改變及部分內(nèi)容的改變；
    （3）具有日常性和個(gè)別性。
    2、登記類型
    （1）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記；
    （2）出讓、國(guó)家作價(jià)出資（入股）、國(guó)家租賃和國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記；
    （3）集體土地所有權(quán)及集體土地使用權(quán)變更登記；
    （4）土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。
    例題：
     1．關(guān)于土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的變更登記的說法，有錯(cuò)誤的是( )。
     A. 以上三種權(quán)利的變更登記發(fā)生在初始登記之前設(shè)定登記之后
     B．變更登記主要指權(quán)利主體的改變、客體的部分改變及部分內(nèi)容的改變
     C．三種權(quán)利的變更登記有日常性
     D．三種權(quán)利的變更登記有個(gè)別性
    答案：A
    （二）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記
    1、基本概念
    對(duì)經(jīng)登記的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生的改變進(jìn)行的土地登記。
    包含：一是劃撥國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)；二是因住房制度改革出售公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房等引起的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更。（重點(diǎn)掌握）
    2、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓登記特點(diǎn)
    （1）法律特征：劃撥國(guó)有土地使用補(bǔ)辦出讓手續(xù)
    （2）申請(qǐng)人：劃撥國(guó)有土地使用者
    （3）申請(qǐng)時(shí)限：交納出讓金后30日
    （4）申請(qǐng)人應(yīng)提交的證明文件：人民政府批準(zhǔn)文件；原《國(guó)有土地使用證》；《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；國(guó)有土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；其他證明文件
    例題：
    有關(guān)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的說法中不恰當(dāng)?shù)氖? )。
     A．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
     B．未經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金的劃撥土地使用者，可以轉(zhuǎn)讓、出租，抵押土地使用權(quán)
     C．未經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金的劃撥土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)
     D．有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
    答案：B
    （5）權(quán)屬審核（重點(diǎn)掌握）
    A: 對(duì)申請(qǐng)人的審核：審核土地使用證上的權(quán)利人和出讓合同上的受讓方一致、申請(qǐng)人身份是否是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。
    B: 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的審核：出讓方必須為市、縣人民政府土地行政主管部門，且與受讓方簽訂合同內(nèi)容時(shí)間等合理有效。
    C：使用期限的審核：參考出讓國(guó)有土地使用權(quán)年限。
    D: 出讓金繳納情況的審核
    （6）注冊(cè)與發(fā)證：需報(bào)人民政府批準(zhǔn)后方可注冊(cè)登記，原《土地登記卡》上進(jìn)行。收回、注銷原證，填新證，證發(fā)國(guó)有土地使用者。
    3、出售公房的國(guó)有土地使用權(quán)變更登記特點(diǎn)（重點(diǎn)掌握！?。。?BR>    （1）法律特征：城鎮(zhèn)住房制度改革涉及的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)
    （2）申請(qǐng)人：售房單位和購(gòu)房職工
    （3）申請(qǐng)時(shí)限：縣級(jí)以上地方人民政府房管部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)
    例題：
    出售公有住房，售房單位與購(gòu)房職工應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起( )，申請(qǐng)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記。
     A．30日內(nèi) B．30日 C．二個(gè)月 D．20 日
    答案：A
    （4）申請(qǐng)人應(yīng)提交的證明文件：公房出售批準(zhǔn)文件；原《國(guó)有土地使用證》；《房屋所有權(quán)證》權(quán)利人為購(gòu)房職工；售房單位和購(gòu)房職工簽訂的售房合同；其他證明文件。
    （5）權(quán)屬審核：申請(qǐng)人為售房合同簽約雙方；出售方應(yīng)與公房出售批文中的被批準(zhǔn)單位以及《國(guó)有土地使用證)上的權(quán)利人一致；購(gòu)房職工應(yīng)與《房屋所有權(quán)證》上的所有人一致。土地使用權(quán)為劃撥，用途為住宅，售房?jī)r(jià)格按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。
    （6）注冊(cè)與發(fā)證：需報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，注冊(cè)登記。原《土地登記卡》上進(jìn)行登記。收回、注銷原證，填新證，證發(fā)購(gòu)房職工。
    例題：
    1．出售公有住房的價(jià)格一般分為( )兩種，具體標(biāo)準(zhǔn)由市(縣)人民政府逐年測(cè)定，報(bào) 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。
     A．成本價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)價(jià) B．成本價(jià) 指導(dǎo)價(jià)
     C．標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 指導(dǎo)價(jià) D．負(fù)擔(dān)價(jià) 抵交價(jià)
    答案：A
    2．經(jīng)濟(jì)適用住房包括( )。
     A．職工福利住房 B．企業(yè)配給住房
     C．安居工程住房 D．集資合作建設(shè)住房
     E．集資建設(shè)住房
    答案：CD
    3．劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)人為( )。
     A. 售房單位 B．購(gòu)房職工
     C．售房單位和購(gòu)房職工 D．以上均不是
    答案：C
    注意：當(dāng)變更類型為劃撥國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)時(shí)，申請(qǐng)人為劃撥國(guó)有土地使用者。
    4. 下列關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房者的權(quán)利內(nèi)容的敘述中，正確的是( )。
     A．職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的，可以隨意處置
     B．職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)人的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承
     C．已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，但是擅自改變房屋使用性質(zhì)的不允許上市銷售
     D．已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市不需要有關(guān)部門的審核批準(zhǔn)
     E．出租和出售、贈(zèng)與、繼承及其他形式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)
    答案：BCE
    解釋：A選項(xiàng)中不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，須住用五年后才能入市，D選項(xiàng)中需要有關(guān)部門的審批。