第三節(jié) 合法原則
合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關(guān)法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，還有依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)相關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)登記?。ǚ课莸怯洷?、土地登記薄）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
例題1．房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（?。﹣碇v的。（2001年試題）
A．估價(jià)機(jī)構(gòu)
B．估價(jià)人員
C．估價(jià)對(duì)象
D．估價(jià)方法
答案：C
房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因?yàn)閷?shí)物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所不同。但是估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依判定估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。例如：集體土地不能當(dāng)作國有土地來估價(jià)，劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)不能當(dāng)作出讓的建設(shè)用地使用權(quán)來估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)作完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)，租賃的房地產(chǎn)不能當(dāng)作自己的房地產(chǎn)來估價(jià)，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)作產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)作正式用地來估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)作永久建筑來估價(jià)，超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑不能當(dāng)作未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑來估價(jià)，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當(dāng)作開發(fā)建設(shè)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價(jià)，不可補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當(dāng)作可以補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來估價(jià)，違法占地不能當(dāng)作合法占地來估價(jià)，違法、違章建筑不能當(dāng)作合法建筑來估價(jià)，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是要做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的權(quán)益狀況相匹配。由此可知，評(píng)估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評(píng)估價(jià)值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會(huì)委托估價(jià)了。另外，在實(shí)際估價(jià)中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以出資設(shè)立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。
還需要說明的是，依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定或者合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未出租或抵押、查封；在人民法院強(qiáng)制拍賣估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封；在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓估價(jià)中，招標(biāo)出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標(biāo)人在招標(biāo)文件中承諾將向中標(biāo)人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價(jià)對(duì)象狀況則為“六通一平”的土地。
例題2．某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。（?。?007年試題）
答案：√
解析：已抵押房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣，雖然估價(jià)對(duì)象本身權(quán)利價(jià)值是受限制的市場價(jià)值（要扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價(jià)值），也即其現(xiàn)實(shí)權(quán)利是不完整的，但這類評(píng)估通常是評(píng)估被強(qiáng)制處分房地產(chǎn)在完整權(quán)利下的價(jià)值，因?yàn)閷?duì)于受讓人來說，通過法院強(qiáng)制處分取得的是完整權(quán)利，如果是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評(píng)估的是應(yīng)是在現(xiàn)實(shí)權(quán)益狀況下的價(jià)值。
依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益，可分解為依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體地說，遵循合法原則應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：（1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種）。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。
易混淆點(diǎn)辨析1．問：教材中“其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種）。”請(qǐng)問老師：為什么說過去是含共有權(quán)證的三種，現(xiàn)在沒有共有權(quán)證了嗎？可是制度與政策一書沒有這樣說啊，又不象是印刷錯(cuò)誤，哪個(gè)是對(duì)的呢？
答：建設(shè)部168號(hào)部長令《房屋登記辦法》中第二十五條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，編寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。
房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。據(jù)悉，在實(shí)踐操作中已取消共有權(quán)證，共有的房屋產(chǎn)權(quán)由共有人每人持有一本《房屋所有權(quán)證》，證上記載“共有”字樣。
合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關(guān)法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，還有依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)相關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)登記?。ǚ课莸怯洷?、土地登記薄）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等。（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
例題1．房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（?。﹣碇v的。（2001年試題）
A．估價(jià)機(jī)構(gòu)
B．估價(jià)人員
C．估價(jià)對(duì)象
D．估價(jià)方法
答案：C
房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因?yàn)閷?shí)物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所不同。但是估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依判定估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。例如：集體土地不能當(dāng)作國有土地來估價(jià)，劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)不能當(dāng)作出讓的建設(shè)用地使用權(quán)來估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)作完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)，租賃的房地產(chǎn)不能當(dāng)作自己的房地產(chǎn)來估價(jià)，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)作產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)作正式用地來估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)作永久建筑來估價(jià)，超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑不能當(dāng)作未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑來估價(jià)，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當(dāng)作開發(fā)建設(shè)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價(jià)，不可補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當(dāng)作可以補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來估價(jià)，違法占地不能當(dāng)作合法占地來估價(jià)，違法、違章建筑不能當(dāng)作合法建筑來估價(jià)，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是要做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的權(quán)益狀況相匹配。由此可知，評(píng)估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過如果評(píng)估價(jià)值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會(huì)委托估價(jià)了。另外，在實(shí)際估價(jià)中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以出資設(shè)立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。
還需要說明的是，依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定或者合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未出租或抵押、查封；在人民法院強(qiáng)制拍賣估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封；在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓估價(jià)中，招標(biāo)出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標(biāo)人在招標(biāo)文件中承諾將向中標(biāo)人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價(jià)對(duì)象狀況則為“六通一平”的土地。
例題2．某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。（?。?007年試題）
答案：√
解析：已抵押房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣，雖然估價(jià)對(duì)象本身權(quán)利價(jià)值是受限制的市場價(jià)值（要扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價(jià)值），也即其現(xiàn)實(shí)權(quán)利是不完整的，但這類評(píng)估通常是評(píng)估被強(qiáng)制處分房地產(chǎn)在完整權(quán)利下的價(jià)值，因?yàn)閷?duì)于受讓人來說，通過法院強(qiáng)制處分取得的是完整權(quán)利，如果是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評(píng)估的是應(yīng)是在現(xiàn)實(shí)權(quán)益狀況下的價(jià)值。
依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益，可分解為依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體地說，遵循合法原則應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：（1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種）。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。
易混淆點(diǎn)辨析1．問：教材中“其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種）。”請(qǐng)問老師：為什么說過去是含共有權(quán)證的三種，現(xiàn)在沒有共有權(quán)證了嗎？可是制度與政策一書沒有這樣說啊，又不象是印刷錯(cuò)誤，哪個(gè)是對(duì)的呢？
答：建設(shè)部168號(hào)部長令《房屋登記辦法》中第二十五條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，編寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。
房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。據(jù)悉，在實(shí)踐操作中已取消共有權(quán)證，共有的房屋產(chǎn)權(quán)由共有人每人持有一本《房屋所有權(quán)證》，證上記載“共有”字樣。