一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
    建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國(guó)《物權(quán)法》專(zhuān)章規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一種形態(tài)。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專(zhuān)有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，與有些國(guó)家規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)是同一概念，加上“業(yè)主的”三個(gè)字，是因?yàn)椤皹I(yè)主”、“物業(yè)”的含義已經(jīng)為人們所熟悉，是為了便于人們理解，故在建筑物區(qū)分所有權(quán)之前加了“業(yè)主的”三個(gè)字。為了敘述方便，以下稱(chēng)建筑物區(qū)分所有權(quán)。
    建筑物區(qū)分所有權(quán)將建筑物的特定部分作為所有權(quán)的標(biāo)的，嚴(yán)格而言，與物權(quán)客體須為獨(dú)立物，以及一物一權(quán)主義原則不相符合。但是依社會(huì)觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，各有該部分的所有權(quán)，應(yīng)為常有之事，而且這樣也不妨礙物權(quán)的公示，無(wú)害于交易安全。基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的專(zhuān)有部分，需具備一定條件，才可以作為建筑物區(qū)分所有中專(zhuān)有權(quán)的客體。這些條件有：
    1、須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨(dú)立性，應(yīng)依一般的社會(huì)觀念確定。例如，一個(gè)住宅單元通過(guò)固定的樓板、墻壁與其他單元相隔離，成為獨(dú)立的住宅單元。其內(nèi)再以屏風(fēng)分隔成數(shù)個(gè)部分的，其內(nèi)各部分則不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。
    2、須具有使用上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)為該區(qū)分的部分有無(wú)獨(dú)立的出入門(mén)戶(hù)。如果該區(qū)分部分必須利用相鄰的門(mén)戶(hù)方能出入的，即不具有使用上的獨(dú)立性。
    二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容
    通說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，包括區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分的單獨(dú)所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所生的管理權(quán)。
    （一）專(zhuān)有部分的單獨(dú)所有權(quán)
    專(zhuān)有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的獨(dú)立的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與使用上的獨(dú)立性。
    業(yè)主對(duì)其專(zhuān)有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，即對(duì)該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán)，性質(zhì)上與一般的所有權(quán)并無(wú)不同。但此項(xiàng)專(zhuān)有部分與建筑物上其他專(zhuān)有部分有密切的關(guān)系，彼此休戚相關(guān)，具有共同的利益。因此，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，就專(zhuān)有部分的改良、使用，足以影響區(qū)分所有建筑物的安全時(shí)，不得自行為之。
    業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
    （二）共有部分的共有權(quán)
    共有部分是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專(zhuān)有部分以外的建筑物的其他部分。對(duì)于共有部分的范圍，需要注意的是：
    （1）共有部分既有由全體業(yè)主共同使用的部分，例如，地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構(gòu)造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門(mén)、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及物業(yè)管理用房等公用部分，道路、停車(chē)場(chǎng)、綠地、樹(shù)木花草、樓臺(tái)亭閣、游泳池等附屬公共設(shè)施；也有僅為部分業(yè)主共有的部分，如各相鄰專(zhuān)有部分之間的樓板、隔墻，部分業(yè)主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，我國(guó)物權(quán)法作出了明確的規(guī)定。
    （2）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
    （3）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。
    （4）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
    （5）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
    另外，物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，但不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。共有部分為相關(guān)業(yè)主、所共有，均不得分割，也不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)在住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主依據(jù)法律規(guī)范、合同以及業(yè)主公約，對(duì)共有部分享有使用、收益、處分權(quán)，并按照其所有部分的價(jià)值，分擔(dān)共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)。
    （三）業(yè)主的管理權(quán)
    基于區(qū)分所有建筑物的構(gòu)造，業(yè)主在建筑物的權(quán)利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關(guān)系，并基于此一共同關(guān)系而享有管理權(quán)。該管理權(quán)的內(nèi)容為：
    第一，業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
    第二，業(yè)主有權(quán)決定區(qū)分建筑物的相關(guān)事項(xiàng)。物權(quán)法規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定上述第5項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。決定上述其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
    建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。
    第三，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
    業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。