第11題
試題答案：D
知識點：
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) ☆☆☆考點9：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)崗位設(shè)置的基本原則；
1．“因事設(shè)崗、因崗設(shè)人”是企業(yè)內(nèi)崗位設(shè)置的基本原則。也就是以公司業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ)，在對業(yè)務(wù)流程進行細(xì)致分析的基礎(chǔ)上定編定員，保證每一個崗位都有明確清晰的功能，能夠充分發(fā)揮自己的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)作為企業(yè)，也必須遵循這一崗位設(shè)置原則，因此，每一崗位在設(shè)立時應(yīng)該詳細(xì)、清晰和準(zhǔn)確地描述這個崗位應(yīng)該具體做哪些工作，這種描述決不應(yīng)該是籠統(tǒng)的，應(yīng)該闡明主要工作職責(zé)、主要目標(biāo)、任職條件、培訓(xùn)需求、職業(yè)規(guī)劃等。沒有描述和籠統(tǒng)的描述是我們在崗位設(shè)置中經(jīng)常容易犯的錯誤，而其直接后果是職責(zé)不明確而帶來崗位設(shè)置重疊、相互推諉和效率低下。
2．其次，工作豐富化也是企業(yè)崗位設(shè)置是不容忽視的一條原則。在崗位設(shè)置中，我們?nèi)菀讜^分強調(diào)崗位和工作分工的專業(yè)化，造成每一個崗位的工作內(nèi)容過于固定、呆板，這種設(shè)計不利于員工的成長，也不利于員工主觀能動性的發(fā)揮。而工作豐富化是指工作內(nèi)容的縱向擴展，使員工所做的活動具有完整性，增強員工的自由度和獨立性，增強員工的責(zé)任感，及時提供工作反饋，以便員工了解自己的績效狀況，并加以改進。
第12題
試題答案：B
知識點：
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) ☆☆☆考點8：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的關(guān)系；
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間有執(zhí)業(yè)關(guān)系。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)活動必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名義進行，不能以個人的名義進行；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)指定具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成的。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員之間有法律責(zé)任關(guān)系。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是在委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間簽訂的。因此，一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人進行賠償后，可以對承辦該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進行追償；另一方面，由于委托人的故意或過失給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員造成損失的，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人提出賠償請求，委托人向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行賠償后，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的損失進行補償。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員之間有經(jīng)濟關(guān)系。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是在委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間簽訂的，因此，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一向委托人收取傭金，并由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出具發(fā)票。
第13題
試題答案：D
知識點：
第四章 房地產(chǎn)交易流程與合同 ☆☆☆☆考點15：房地產(chǎn)抵押合同的特征；
1．房地產(chǎn)抵押合同是從合同。
2．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在。
3．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓時連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。
4．房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。
5．房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。
6．抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進行。
處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價方式處分。
第14題
試題答案：C
知識點：
第四章 房地產(chǎn)交易流程與合同 ☆☆☆☆考點15：房地產(chǎn)抵押合同的特征；
1．房地產(chǎn)抵押合同是從合同。
2．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在。
3．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓時連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。
4．房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。
5．房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。
6．抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進行。
處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價方式處分。
第15題
試題答案：B
知識點：
第四章 房地產(chǎn)交易流程與合同 ☆☆考點13：建設(shè)工程抵押；
建設(shè)工程抵押是指房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)期間將在建的房屋及土地使用權(quán)全部或部分設(shè)定抵押。建設(shè)工程抵押，其一般流程為：
第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。
這一行為應(yīng)符合以下條件：
1．抵押人必須取得了土地使用權(quán)證，并應(yīng)有建設(shè)用土規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
2．投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上；
3．建設(shè)工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價；
4．該建設(shè)工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的；
5．該建設(shè)工程范圍內(nèi)的商品房尚未預(yù)售；
6．已簽有資金監(jiān)管協(xié)議；
7．符合國家關(guān)于建設(shè)工程承發(fā)包管理的規(guī)定；
8、已確定施工進度和竣工交付日期。
第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。
第三步，抵押雙方持債務(wù)合同（主合同），抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。
第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。
第16題
試題答案：D
知識點：
第五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) ☆☆☆☆☆考點4：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程；
房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的類型眾多，但其基本業(yè)務(wù)流程具有共性。主要包括以下環(huán)節(jié)：
1．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓
由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競爭的激烈性，如何開拓業(yè)務(wù)，爭取客戶是房地產(chǎn)代理機構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開展的前提。
2．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談
當(dāng)委托人已有初步委托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與其進行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時，還必須確認(rèn)其具有完全民事行為能力。因此，要查驗委托人的有關(guān)證件，如個人身份證、公司營業(yè)執(zhí)照等。對賣方代理要查清委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽。第三，要向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的名稱、資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的其他事項。后，就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的代理合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項與客戶進行協(xié)商，達成委托意向。
3．房地產(chǎn)查驗
(1)委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況：
①權(quán)屬的類別與范圍；
②房地產(chǎn)他項權(quán)利設(shè)定情況；
③環(huán)境狀況。
(2)房地產(chǎn)查驗的基本途徑：
①文字資料了解；
②現(xiàn)場實地察看；
③向有關(guān)人員了解。
4．簽訂房地產(chǎn)代理合同
為保護自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在接受委托人委托后應(yīng)與委托方簽訂書面的房地產(chǎn)代理合同。
5．信息收集與傳播
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受理了委托代理業(yè)務(wù)后，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)注意收集權(quán)以下三方面的信息：
(1)標(biāo)的物業(yè)信息；
(2)與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息；
(3)委托方信息。
6．方案設(shè)計與推廣
目前這一環(huán)節(jié)主要在商品房銷售代理業(yè)務(wù)中存在。
7．買方或承租方看房
8．房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂
9．房地產(chǎn)交易價款收取與管理
10．房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）
11．房地產(chǎn)交驗
房地產(chǎn)交驗是房地產(chǎn)交易過程中很容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。
12．傭金結(jié)算
13．售后服務(wù)
售后服務(wù)的內(nèi)容可包括三個主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)；第二是改進服務(wù)，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務(wù)。
第17題
試題答案：C
知識點：
第五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) ☆☆☆考點5：房地產(chǎn)代理合同；
據(jù)《民法通則》第六十三條的規(guī)定，代理是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。被代理人可以委托代理人處理一項、數(shù)項或全部事務(wù)。房地產(chǎn)的代理行為屬民事代理中的一種特殊形式--商事代理。一般民事代理活動既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動通常采用書面合同形式。
第18題
試題答案：C
知識點：
第五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) ☆☆☆考點6：房地產(chǎn)代理合同的主要條款；
房地產(chǎn)代理合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，具體的內(nèi)容根據(jù)當(dāng)事人不同需要會有所變化，但一般應(yīng)當(dāng)包括以下主要的合同條款：
1．當(dāng)事人的名稱（或者姓名）和住所。
2．代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的基本狀況。
3．服務(wù)事項與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
4．勞務(wù)報酬或酬金。
酬金是完成服務(wù)的價款，也是提供勞務(wù)服務(wù)的代價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是有償合同，酬金及酬金的標(biāo)準(zhǔn)是合同的主要條款，也屬于合同的明示條款。
5．合同的履行期限、地點和方式。
6．違約責(zé)任。
7．解決爭議的方式。
爭議的解決方式是當(dāng)事人解決合同糾紛的手段和途徑。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或訴訟。當(dāng)事人沒有作明確的選擇，則應(yīng)通過訴訟解決合同糾紛。
第19題
試題答案：D
知識點：
第六章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) ☆☆☆☆考點1：房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的主要類型；
房地產(chǎn)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。
房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的范圍相當(dāng)廣泛，幾乎可以涉及房地產(chǎn)交易的各種類型，但主要的房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間和房地產(chǎn)租賃居間。
1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使轉(zhuǎn)讓方和受讓方達成交易而向雙方提供信息和機會的居間業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈與、交換、遺贈等，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)主要是指房地產(chǎn)買賣居間。房地產(chǎn)買賣可分為新建商品房期房買賣和現(xiàn)房買賣、二手房的買賣。目前房地產(chǎn)買賣居間業(yè)務(wù)以二手房地產(chǎn)買賣居間業(yè)務(wù)為主。
2．房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)租賃居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使承租方和出租方達成租賃交易而向雙方提供信息和機會的居間業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)租賃主要包括：新建商品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。當(dāng)前房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)主要還是存量房屋出租居間。