第八章 收益法及其運(yùn)用
    第三節(jié) 凈收益期限的確定
    收益期限是預(yù)期未來可以從估價(jià)對象那里獲取收益的時間，其起點(diǎn)是估價(jià)時點(diǎn)，終點(diǎn)是未來不能獲取收益之日。收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命、建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限等來確定。
    建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不是同時結(jié)束，歸納起來有以下3種情況：①兩者同時結(jié)束；②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。
    在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束的情況下，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。
    在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值，等于整個剩余期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值，減去以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值。例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值時，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期限的價(jià)值，然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值。
    在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物予以補(bǔ)償和不予補(bǔ)償兩種情況。對于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)?，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時點(diǎn)時的價(jià)值。對于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)?，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。