為了參與《物權法草案》三審稿提交全民討論活動，從中分析我國不動產登記制度的走向，我們現(xiàn)對第二章《物權的設立、變更、轉讓和消滅》第一節(jié)《不動產登記》進行一下粗淺的解讀，以與大家共同探討。
1、「制度要點」關于不動產登記的法律效力
「法條」第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
「本條解讀」不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。澳大利亞采取此種做法。
四是登記公示主義。即以登記作為公示不動產物權狀態(tài)的方法，不動產物權的變動以當事人合意而發(fā)生效力。也就是說買賣合同有效成立，標的物所有權即行轉移，無需登記和交付。如法國的立法模式，這種立法模式不承認物權行為。
明顯本條取向第二種模式，仍然偏重于國家干預管理的色彩。個人傾向對抗要件主義。
2、「制度要點」關于不動產登記的統(tǒng)一性規(guī)定
「法條」 第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
「本條解讀」可見我國仍然實行土地屬地管轄制度，目前土地登記機構為分級多頭登記模式，對房屋、林地、水權、等不動產分別在不同的機構登記?，F(xiàn)在理論界和實務界呼聲強烈，要求統(tǒng)一登記機構，目前的登記模式存在機構臃腫，經(jīng)費分散，重復登記，不便查詢等弊端。這涉及國家機構改革的敏銳問題，本條明確了也順應了當前要求統(tǒng)一的呼聲，下定決心確立了統(tǒng)一性改革的大方向。本條牽動了我中心的前途命運，也就是說以后涉及到我中心登記職能的整合調整問題?？偟膩碇v。物權法草案從基本法的角度確定了我國不動產登記的必要性，也影射了中國未來不動產登記大有可為。到底怎么個統(tǒng)一法目前也不是非常明朗，尤其是登記機構統(tǒng)一改革爭議較大，的使命被交給了未來的《不動產登記法》。（1）登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，沒有專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規(guī)定交叉混雜。（2）登記機關不統(tǒng)一。根據(jù)不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業(yè)管理機關。登記機關不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎權威。
3、「制度要點」申請登記的材料
「法條」第十一條 當事人申請登記，應當提供權屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標明不動產位置、面積等的其他必要材料。
「本條解讀」事實上是對《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款中權屬證明或權屬來源證明的細化。《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款規(guī)定：“土地登記申請者申請土地使用權、所有權和土地他項權利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：（一）土地登記申請書；（二）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；（三）土地權屬來源證明；（四）地上附著物權屬證明?！?BR> 4、「制度要點」 不動產登記機構的職責
「法條」第十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提交的必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時地登記有關事項；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。
登記機構認為對申請登記的不動產的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協(xié)助的人應當協(xié)助。
「本條解讀」目前各國登記機關所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實質審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國家，對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記證上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實質審查主義的國家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護。實質審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動產物權變動的基礎原因——債權關系，登記機關有無審查權限。就本條來講，實行的是實質審查主義，賦予不動產登記以公信力
5、「制度要點」不動產登記機構的禁止性義務
「法條」第十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
「本條解讀」第（一）（二）略。這里我想強調一個法律意識范疇的東西，很多人包括一些位高權重的人，也有這么一種意識或者以此作為借口：就是認為法律沒有明確禁止，那么就可以做，事實上是混淆了權利和權力的區(qū)分，違反行政權法定原則的。
6、「制度要點」不動產物權生效的臨界點
「法條」第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。
「本條解讀」所謂不動產登記簿，是指記載不動產上的權利狀況并備存于特定機關的簿冊。在登記制度中，不動產登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動產物權的根據(jù)。在現(xiàn)代不動產法律體系中，不動產登記簿具有十分重要的作用。本條說明提出登記申請或者登記機構同意了登記或者發(fā)了證書都不是判斷是否發(fā)生物權效力的節(jié)點，關鍵看是否有效登記在了不動產登記簿上。
7、「制度要點」物權與債權效力區(qū)分
「法條」 第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
「本條解讀」本條區(qū)分了物權變動和原因行為，目前的立法把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。如我國擔保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產抵押合同必須登記才能生效。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，該合同只要合同的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。配合進行登記應當是合同應有之義。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發(fā)生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。
8、「制度要點」不動產登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理
「法條」 第十六條 不動產登記簿記載的事項，是物權歸屬和內容的根據(jù)。
不動產登記簿由登記機構管理。
「本條解讀」不動產登記簿在登記的作用下會產生以下功能：首先，就權利人而言，不動產登記簿是有效的表明權利人就不動產所享有的權利的源證明文件。，具有權利推定的效用。其次，就第三人而言，不動產登記簿具有公信效果。再次，對于國家來說，不動產登記簿便于國家對有關不動產的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。
第二款解讀略。
9、「制度要點」不動產權屬證書的證明力
「法條」第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產登記簿為準。
「本條解讀」不動產權屬證書作為一種國家機關依法出具的文書，具有較高的證明效力。
既然不動產物權變動是以“登記生效主義”為原則，“不經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力”，既然其效力如此絕對，則不動產登記簿在訴訟當中應當是關鍵證據(jù)，應當具有最終的“證據(jù)資格”。而這就是物權法草案規(guī)定第十七條第二款的理由。
10、「制度要點」 登記資料的查詢和保密
「法條」第十八條 登記機構應當向權利人和利害關系人提供查閱、復制登記資料的便利，同時應當對涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內容保守秘密。
「本條解讀」到2003年3月1日實施的《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，這里首先需要強調的是對土地登記結果，應對全社會開放，任何單位和個人都可以按規(guī)定查詢。其原因是土地登記結果是政府形成的最終土地確權結果，具有公信力。但是原始登記資料采取限制查詢主體的辦法。第三條對哪些單位和個人可以查詢哪部分原始登記資料作了明確規(guī)定：“本辦法第二條第一款第（二）項規(guī)定的原始登記資料，依照下列規(guī)定查詢：（一）土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利范圍內的原始登記資料；（二）土地登記代理機構有權查詢與其代理業(yè)務直接相關的原始登記資料；（三）國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監(jiān)察部門有權查詢與調查、處理案件有關的原始登記資料?！?其中利害關系人的規(guī)定實際上修正了《土地登記資料公開查詢辦法》的不足，利害關系人的范圍明顯大于土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人的范圍，利害關系人也不需要征得權利人的同意。
《土地登記資料公開查詢辦法》第十二條規(guī)定：“涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規(guī)定執(zhí)行?！边@樣的規(guī)定也是不完善的，補全了商業(yè)秘密和個人隱私的規(guī)定。
11、「制度要點」不動產異議登記制度
「法條」第十九條 利害關系人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。登記簿記載的權利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿。
申請人自登記簿記載的權利人書面同意異議登記之日起三個月內不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。
有證據(jù)證明異議登記不當，權利人有權申請登記機構注銷異議登記。異議登記造成權利人損害的，權利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。
「本條解讀」第一款規(guī)定了利害關系人有提出權屬異議權。但是要想產生異議被記載在不動產登記簿上必須要兩種條件：（一）登記簿記載的權利人書面同意異議登記。這種情形恐怕較少，現(xiàn)實中往往記載的權利人不愿意這么主動。（二）向人民法院申請做出異議登記，法院可以在初步審查的基礎上做出予以異議登記的裁定。個人以為本條規(guī)定弊端主要是登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿的條件過于苛刻，不利于異議人權利的保護。如果記載權利人不同意或者人民法院不做出這樣的裁定，就不予以記載，這樣可能導致爭議期間記載權利人通過轉移不動產給善意第三人，導致異議人喪失未的權益。第二款規(guī)定了異議登記失效的期限。第三款明確了記載權利人有反請求權以及請求錯誤異議人予以賠償?shù)臋嗬?BR> 12、「制度要點」 不動產更正登記制度
「法條」 第二十條 利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動產作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發(fā)生效力。
「本條解讀」第一款明確了當事人申請對錯誤登記進行更正的請求權，遺憾的是沒有明確不動產登記機構依職權啟動錯誤更正程序的規(guī)定。第二款重申了引發(fā)異議登記之后原權利人（即記載權利人）處分的行為效力待定行為。事實上本款規(guī)定多余，我國其他法有規(guī)定，尚在權屬爭議的標的物的處分行為是受限制的。
13、「制度要點」不動產預告登記制度
「法條」第二十一條 當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。債權人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經(jīng)債權人同意，不得處分該不動產。
預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權申請注銷預告登記。
「本條解讀」這個制度設計非常好，尤其是對不懷好意的房地產開發(fā)商上了絆，保護了商品房消費者的權利。預告登記的需要滿足以下條件之一：（一）債權人已經(jīng)支付一半以上價款；（二）債務人書面同意預告登記的。那么不得處分的話，處分可怎么辦，當然無效了，也許有人考慮到善意第三人的問題，其實本條規(guī)定給了購房者一個權利也是義務，就是去登記部門查詢是否進行了預登記。
14 、「制度要點」 物權之間的相對獨立性
「法條」第二十二條 一個不動產上有兩個以上物權的，一個物權變更或者拋棄，不影響其他物權的效力。
「本條解讀」一物之上并存的兩個以上內容、性質都不相抵觸的物權的變動，不影響其他物權的效力。比如一個物上有一個所有權，有用益物權和擔保物權，當然是三種權利互相相容的情況的下，
15、「制度要點」不動產登記的善意保護
「法條」第二十三條 基于不動產登記簿享有的物權受法律保護，但記載于不動產登記簿的權利人在取得權利時知道或者應當知道該權利有瑕疵的除外。
「本條解讀」依據(jù)不動產登記簿取得的物權不受其他人追奪，這是不動產登記公信力衍生出來的效果，值得強調的是這里的“但書”規(guī)定，惡意取得的除外。
16、「制度要點」 登記賠償責任
「法條」 第二十四條 當事人提供虛假的權屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。
「本條解讀」 明確了土地登記機構可以作為賠償主體，嚴格來講是一種國家賠償責任制。
17、「制度要點」 登記收費制度
「法條」第二十五條 不動產登記費不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
「本條解讀」目前按照《關于土地登記收費及其管理辦法》、《關于軍隊土詳查有關問題的通知》和《國家土地管理局關于收取土地登記費辦法》執(zhí)行。本條主要關于不動產登記收費的禁止性規(guī)定。
18、「制度要點」 動產物權、權利質權登記
「法條」第二十六條 依照本法和其他法律的規(guī)定，對動產物權、權利質權進行登記的，參照不動產登記的有關規(guī)定辦理。
「本條解讀」本條屬準用性規(guī)定。
1、「制度要點」關于不動產登記的法律效力
「法條」第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
「本條解讀」不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國、瑞士采此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。澳大利亞采取此種做法。
四是登記公示主義。即以登記作為公示不動產物權狀態(tài)的方法，不動產物權的變動以當事人合意而發(fā)生效力。也就是說買賣合同有效成立，標的物所有權即行轉移，無需登記和交付。如法國的立法模式，這種立法模式不承認物權行為。
明顯本條取向第二種模式，仍然偏重于國家干預管理的色彩。個人傾向對抗要件主義。
2、「制度要點」關于不動產登記的統(tǒng)一性規(guī)定
「法條」 第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
「本條解讀」可見我國仍然實行土地屬地管轄制度，目前土地登記機構為分級多頭登記模式，對房屋、林地、水權、等不動產分別在不同的機構登記?，F(xiàn)在理論界和實務界呼聲強烈，要求統(tǒng)一登記機構，目前的登記模式存在機構臃腫，經(jīng)費分散，重復登記，不便查詢等弊端。這涉及國家機構改革的敏銳問題，本條明確了也順應了當前要求統(tǒng)一的呼聲，下定決心確立了統(tǒng)一性改革的大方向。本條牽動了我中心的前途命運，也就是說以后涉及到我中心登記職能的整合調整問題?？偟膩碇v。物權法草案從基本法的角度確定了我國不動產登記的必要性，也影射了中國未來不動產登記大有可為。到底怎么個統(tǒng)一法目前也不是非常明朗，尤其是登記機構統(tǒng)一改革爭議較大，的使命被交給了未來的《不動產登記法》。（1）登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，沒有專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規(guī)定交叉混雜。（2）登記機關不統(tǒng)一。根據(jù)不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業(yè)管理機關。登記機關不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎權威。
3、「制度要點」申請登記的材料
「法條」第十一條 當事人申請登記，應當提供權屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標明不動產位置、面積等的其他必要材料。
「本條解讀」事實上是對《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款中權屬證明或權屬來源證明的細化。《土地登記規(guī)則》（修正版）第十條第一款規(guī)定：“土地登記申請者申請土地使用權、所有權和土地他項權利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：（一）土地登記申請書；（二）單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；（三）土地權屬來源證明；（四）地上附著物權屬證明?！?BR> 4、「制度要點」 不動產登記機構的職責
「法條」第十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提交的必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時地登記有關事項；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。
登記機構認為對申請登記的不動產的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協(xié)助的人應當協(xié)助。
「本條解讀」目前各國登記機關所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實質審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國家，對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記證上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實質審查主義的國家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護。實質審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動產物權變動的基礎原因——債權關系，登記機關有無審查權限。就本條來講，實行的是實質審查主義，賦予不動產登記以公信力
5、「制度要點」不動產登記機構的禁止性義務
「法條」第十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
「本條解讀」第（一）（二）略。這里我想強調一個法律意識范疇的東西，很多人包括一些位高權重的人，也有這么一種意識或者以此作為借口：就是認為法律沒有明確禁止，那么就可以做，事實上是混淆了權利和權力的區(qū)分，違反行政權法定原則的。
6、「制度要點」不動產物權生效的臨界點
「法條」第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。
「本條解讀」所謂不動產登記簿，是指記載不動產上的權利狀況并備存于特定機關的簿冊。在登記制度中，不動產登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動產物權的根據(jù)。在現(xiàn)代不動產法律體系中，不動產登記簿具有十分重要的作用。本條說明提出登記申請或者登記機構同意了登記或者發(fā)了證書都不是判斷是否發(fā)生物權效力的節(jié)點，關鍵看是否有效登記在了不動產登記簿上。
7、「制度要點」物權與債權效力區(qū)分
「法條」 第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
「本條解讀」本條區(qū)分了物權變動和原因行為，目前的立法把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。如我國擔保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產抵押合同必須登記才能生效。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，該合同只要合同的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。配合進行登記應當是合同應有之義。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發(fā)生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。
8、「制度要點」不動產登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理
「法條」 第十六條 不動產登記簿記載的事項，是物權歸屬和內容的根據(jù)。
不動產登記簿由登記機構管理。
「本條解讀」不動產登記簿在登記的作用下會產生以下功能：首先，就權利人而言，不動產登記簿是有效的表明權利人就不動產所享有的權利的源證明文件。，具有權利推定的效用。其次，就第三人而言，不動產登記簿具有公信效果。再次，對于國家來說，不動產登記簿便于國家對有關不動產的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。
第二款解讀略。
9、「制度要點」不動產權屬證書的證明力
「法條」第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產登記簿為準。
「本條解讀」不動產權屬證書作為一種國家機關依法出具的文書，具有較高的證明效力。
既然不動產物權變動是以“登記生效主義”為原則，“不經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力”，既然其效力如此絕對，則不動產登記簿在訴訟當中應當是關鍵證據(jù)，應當具有最終的“證據(jù)資格”。而這就是物權法草案規(guī)定第十七條第二款的理由。
10、「制度要點」 登記資料的查詢和保密
「法條」第十八條 登記機構應當向權利人和利害關系人提供查閱、復制登記資料的便利，同時應當對涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內容保守秘密。
「本條解讀」到2003年3月1日實施的《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，這里首先需要強調的是對土地登記結果，應對全社會開放，任何單位和個人都可以按規(guī)定查詢。其原因是土地登記結果是政府形成的最終土地確權結果，具有公信力。但是原始登記資料采取限制查詢主體的辦法。第三條對哪些單位和個人可以查詢哪部分原始登記資料作了明確規(guī)定：“本辦法第二條第一款第（二）項規(guī)定的原始登記資料，依照下列規(guī)定查詢：（一）土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利范圍內的原始登記資料；（二）土地登記代理機構有權查詢與其代理業(yè)務直接相關的原始登記資料；（三）國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監(jiān)察部門有權查詢與調查、處理案件有關的原始登記資料?！?其中利害關系人的規(guī)定實際上修正了《土地登記資料公開查詢辦法》的不足，利害關系人的范圍明顯大于土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人的范圍，利害關系人也不需要征得權利人的同意。
《土地登記資料公開查詢辦法》第十二條規(guī)定：“涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規(guī)定執(zhí)行?！边@樣的規(guī)定也是不完善的，補全了商業(yè)秘密和個人隱私的規(guī)定。
11、「制度要點」不動產異議登記制度
「法條」第十九條 利害關系人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。登記簿記載的權利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿。
申請人自登記簿記載的權利人書面同意異議登記之日起三個月內不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。
有證據(jù)證明異議登記不當，權利人有權申請登記機構注銷異議登記。異議登記造成權利人損害的，權利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。
「本條解讀」第一款規(guī)定了利害關系人有提出權屬異議權。但是要想產生異議被記載在不動產登記簿上必須要兩種條件：（一）登記簿記載的權利人書面同意異議登記。這種情形恐怕較少，現(xiàn)實中往往記載的權利人不愿意這么主動。（二）向人民法院申請做出異議登記，法院可以在初步審查的基礎上做出予以異議登記的裁定。個人以為本條規(guī)定弊端主要是登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿的條件過于苛刻，不利于異議人權利的保護。如果記載權利人不同意或者人民法院不做出這樣的裁定，就不予以記載，這樣可能導致爭議期間記載權利人通過轉移不動產給善意第三人，導致異議人喪失未的權益。第二款規(guī)定了異議登記失效的期限。第三款明確了記載權利人有反請求權以及請求錯誤異議人予以賠償?shù)臋嗬?BR> 12、「制度要點」 不動產更正登記制度
「法條」 第二十條 利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動產作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發(fā)生效力。
「本條解讀」第一款明確了當事人申請對錯誤登記進行更正的請求權，遺憾的是沒有明確不動產登記機構依職權啟動錯誤更正程序的規(guī)定。第二款重申了引發(fā)異議登記之后原權利人（即記載權利人）處分的行為效力待定行為。事實上本款規(guī)定多余，我國其他法有規(guī)定，尚在權屬爭議的標的物的處分行為是受限制的。
13、「制度要點」不動產預告登記制度
「法條」第二十一條 當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。債權人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經(jīng)債權人同意，不得處分該不動產。
預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權申請注銷預告登記。
「本條解讀」這個制度設計非常好，尤其是對不懷好意的房地產開發(fā)商上了絆，保護了商品房消費者的權利。預告登記的需要滿足以下條件之一：（一）債權人已經(jīng)支付一半以上價款；（二）債務人書面同意預告登記的。那么不得處分的話，處分可怎么辦，當然無效了，也許有人考慮到善意第三人的問題，其實本條規(guī)定給了購房者一個權利也是義務，就是去登記部門查詢是否進行了預登記。
14 、「制度要點」 物權之間的相對獨立性
「法條」第二十二條 一個不動產上有兩個以上物權的，一個物權變更或者拋棄，不影響其他物權的效力。
「本條解讀」一物之上并存的兩個以上內容、性質都不相抵觸的物權的變動，不影響其他物權的效力。比如一個物上有一個所有權，有用益物權和擔保物權，當然是三種權利互相相容的情況的下，
15、「制度要點」不動產登記的善意保護
「法條」第二十三條 基于不動產登記簿享有的物權受法律保護，但記載于不動產登記簿的權利人在取得權利時知道或者應當知道該權利有瑕疵的除外。
「本條解讀」依據(jù)不動產登記簿取得的物權不受其他人追奪，這是不動產登記公信力衍生出來的效果，值得強調的是這里的“但書”規(guī)定，惡意取得的除外。
16、「制度要點」 登記賠償責任
「法條」 第二十四條 當事人提供虛假的權屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。
「本條解讀」 明確了土地登記機構可以作為賠償主體，嚴格來講是一種國家賠償責任制。
17、「制度要點」 登記收費制度
「法條」第二十五條 不動產登記費不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
「本條解讀」目前按照《關于土地登記收費及其管理辦法》、《關于軍隊土詳查有關問題的通知》和《國家土地管理局關于收取土地登記費辦法》執(zhí)行。本條主要關于不動產登記收費的禁止性規(guī)定。
18、「制度要點」 動產物權、權利質權登記
「法條」第二十六條 依照本法和其他法律的規(guī)定，對動產物權、權利質權進行登記的，參照不動產登記的有關規(guī)定辦理。
「本條解讀」本條屬準用性規(guī)定。