物權(quán)法首先要解決的問題是物的歸屬，也就是物是誰的。
那么，依靠什么來確定物的主人呢？物權(quán)法草案確定了這樣一個基本原則：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定的外，不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑒赢a(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的主人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。
不動產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動產(chǎn)；草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn)；探礦、采礦、養(yǎng)殖等都涉及不動產(chǎn)。物權(quán)中其他的制度，如所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度以及擔(dān)保物權(quán)制度，都和不動產(chǎn)登記有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)?？梢哉f，沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度。
不動產(chǎn)登記既然這么重要，怎么保證記載不出錯呢？登記機(jī)構(gòu)是憑有關(guān)權(quán)屬證明登記呢？還是必須審定是真正的權(quán)利人才登記呢？這個問題，涉及登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，也涉及登記機(jī)構(gòu)的效率。
據(jù)了解，國外對這個問題的解決辦法也不同，有的引進(jìn)公證制度，有的要保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入。
草案根據(jù)我國的情況規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)主要根據(jù)有關(guān)權(quán)屬證明就可以登記。權(quán)屬證明可以是行政機(jī)關(guān)的確權(quán)認(rèn)定，也可以是法院判決、合同書等必要文件。但對有疑點(diǎn)的，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)詢問當(dāng)事人或者實(shí)地查看。
這樣，基本上能保證登記不出錯。萬一登記錯誤怎么辦？草案規(guī)定，權(quán)利人或者利害關(guān)系人有權(quán)申請更正登記。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償。關(guān)于不動產(chǎn)的登記費(fèi)用，草案規(guī)定，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院規(guī)定。
草案關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定，同現(xiàn)行法律相比，有一個很重要的變化，就是將船舶、飛行器和機(jī)動車作為不動產(chǎn)管理，它們的買賣和房產(chǎn)一樣必須經(jīng)過登記才能轉(zhuǎn)讓成功，否則就不能對抗善意第三人。專家認(rèn)為，這需要對一系列的相關(guān)法律作出變更。
在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預(yù)售的好處是，開發(fā)商能及時回籠資金，購房者多了一個選擇方式。但在實(shí)踐中開發(fā)商毀約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了購房者利益。對此，物權(quán)法草案規(guī)定，要建立預(yù)告登記制度，讓購房者就尚未建成的住房作預(yù)先登記，通過登記公示的辦法制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。這樣就能預(yù)防市場交易風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
不動產(chǎn)登記中還有一個重要問題，就是去哪里登記？從草案起草階段開始，這一問題就一直是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
目前我國辦理登記的機(jī)構(gòu)主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、運(yùn)輸工具登記部門、工商行政管理部門等。如果當(dāng)事人分別和這么多機(jī)構(gòu)打交道，自然會成本增加，費(fèi)用增大。
怎么解決這一問題？草案規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。這表明，我國實(shí)行多年的不動產(chǎn)分散登記的制度將趨于統(tǒng)一。
草案這一規(guī)定的出臺，經(jīng)歷了曲折的過程：
2002年12月23日，物權(quán)法作為民法草案的一編初次提請審議時，考慮到統(tǒng)一登記的問題較為復(fù)雜，涉及到多年來我國的行政管理體制，也涉及到不少單行法律的規(guī)定，對該問題還需要進(jìn)一步研究，草案對這一問題沒有作具體規(guī)定。只是規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，國家、集體、私人的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
在常委會審議中，不少常委會組成人員提出，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、資源浪費(fèi)等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。
會后，全國人大法律委員會經(jīng)研究認(rèn)為，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的問題較為復(fù)雜，對哪些登記機(jī)構(gòu)可以統(tǒng)一，哪些不宜統(tǒng)一，統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)如何設(shè)立，登記機(jī)構(gòu)是否具有行政管理職責(zé)等，各方面的意見分歧較大。對統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的問題，還需進(jìn)一步研究。因此，2004年10月舉行的十屆全國人大常委會第12次會議再次審議的物權(quán)法草案，仍沒有對此問題作出規(guī)定。
在常委會二次審議中，有些常委委員再次提出，應(yīng)當(dāng)明確對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，盡量減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。他們指出，目前，我國取得不動產(chǎn)物權(quán)的方式主要有兩類：一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可開發(fā)利用，如探礦權(quán)、采礦權(quán)等；一類是民事主體之間通過合同取得或者繼承取得，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。前一類和行政管理權(quán)關(guān)系密切，分別由不同行政機(jī)關(guān)登記管理有其合理性；后一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系，主要是物權(quán)人通過登記機(jī)構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。因此，至少后一類的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一。
這一意見最終被法律委員會采納。提請前不久舉行的十屆全國人大常委會第16次會議審議的物權(quán)法草案三次審議增加規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度；不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理；統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
法律、行政法規(guī)出臺前怎么辦？全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明說，草案規(guī)定，統(tǒng)一的登記制度建立以前，老百姓可以向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的登記。這無疑為群眾提供了便利。
王勝明說，不動產(chǎn)登記制度和物權(quán)法律制度關(guān)系十分密切，但在物權(quán)法中只能擇其要者作規(guī)定，具體入微的規(guī)定要留待不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記法已經(jīng)列入十屆全國人大常委會立法規(guī)劃，有關(guān)部門正在制定中。
□名詞解釋
預(yù)告登記：是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，向登記機(jī)構(gòu)申請的一種登記行為。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。
□專家點(diǎn)評
建立統(tǒng)一登記制度是方向
全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明：國家應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這是方向。登記機(jī)構(gòu)不能長期分散下去。但是，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)涉及到行政管理體制的改革，行政管理體制改革本身也有一個過程。所以，統(tǒng)一的范圍，是否把林地和耕地都規(guī)定進(jìn)來，以及統(tǒng)一登記的辦法，將來要由法律和行政法規(guī)規(guī)定。
那么，依靠什么來確定物的主人呢？物權(quán)法草案確定了這樣一個基本原則：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定的外，不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑒赢a(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的主人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。
不動產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動產(chǎn)；草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn)；探礦、采礦、養(yǎng)殖等都涉及不動產(chǎn)。物權(quán)中其他的制度，如所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度以及擔(dān)保物權(quán)制度，都和不動產(chǎn)登記有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)?？梢哉f，沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度。
不動產(chǎn)登記既然這么重要，怎么保證記載不出錯呢？登記機(jī)構(gòu)是憑有關(guān)權(quán)屬證明登記呢？還是必須審定是真正的權(quán)利人才登記呢？這個問題，涉及登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，也涉及登記機(jī)構(gòu)的效率。
據(jù)了解，國外對這個問題的解決辦法也不同，有的引進(jìn)公證制度，有的要保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入。
草案根據(jù)我國的情況規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)主要根據(jù)有關(guān)權(quán)屬證明就可以登記。權(quán)屬證明可以是行政機(jī)關(guān)的確權(quán)認(rèn)定，也可以是法院判決、合同書等必要文件。但對有疑點(diǎn)的，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)詢問當(dāng)事人或者實(shí)地查看。
這樣，基本上能保證登記不出錯。萬一登記錯誤怎么辦？草案規(guī)定，權(quán)利人或者利害關(guān)系人有權(quán)申請更正登記。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償。關(guān)于不動產(chǎn)的登記費(fèi)用，草案規(guī)定，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院規(guī)定。
草案關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定，同現(xiàn)行法律相比，有一個很重要的變化，就是將船舶、飛行器和機(jī)動車作為不動產(chǎn)管理，它們的買賣和房產(chǎn)一樣必須經(jīng)過登記才能轉(zhuǎn)讓成功，否則就不能對抗善意第三人。專家認(rèn)為，這需要對一系列的相關(guān)法律作出變更。
在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預(yù)售的好處是，開發(fā)商能及時回籠資金，購房者多了一個選擇方式。但在實(shí)踐中開發(fā)商毀約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了購房者利益。對此，物權(quán)法草案規(guī)定，要建立預(yù)告登記制度，讓購房者就尚未建成的住房作預(yù)先登記，通過登記公示的辦法制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。這樣就能預(yù)防市場交易風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
不動產(chǎn)登記中還有一個重要問題，就是去哪里登記？從草案起草階段開始，這一問題就一直是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
目前我國辦理登記的機(jī)構(gòu)主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、運(yùn)輸工具登記部門、工商行政管理部門等。如果當(dāng)事人分別和這么多機(jī)構(gòu)打交道，自然會成本增加，費(fèi)用增大。
怎么解決這一問題？草案規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。這表明，我國實(shí)行多年的不動產(chǎn)分散登記的制度將趨于統(tǒng)一。
草案這一規(guī)定的出臺，經(jīng)歷了曲折的過程：
2002年12月23日，物權(quán)法作為民法草案的一編初次提請審議時，考慮到統(tǒng)一登記的問題較為復(fù)雜，涉及到多年來我國的行政管理體制，也涉及到不少單行法律的規(guī)定，對該問題還需要進(jìn)一步研究，草案對這一問題沒有作具體規(guī)定。只是規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，國家、集體、私人的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
在常委會審議中，不少常委會組成人員提出，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、資源浪費(fèi)等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。
會后，全國人大法律委員會經(jīng)研究認(rèn)為，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的問題較為復(fù)雜，對哪些登記機(jī)構(gòu)可以統(tǒng)一，哪些不宜統(tǒng)一，統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)如何設(shè)立，登記機(jī)構(gòu)是否具有行政管理職責(zé)等，各方面的意見分歧較大。對統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的問題，還需進(jìn)一步研究。因此，2004年10月舉行的十屆全國人大常委會第12次會議再次審議的物權(quán)法草案，仍沒有對此問題作出規(guī)定。
在常委會二次審議中，有些常委委員再次提出，應(yīng)當(dāng)明確對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，盡量減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。他們指出，目前，我國取得不動產(chǎn)物權(quán)的方式主要有兩類：一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可開發(fā)利用，如探礦權(quán)、采礦權(quán)等；一類是民事主體之間通過合同取得或者繼承取得，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。前一類和行政管理權(quán)關(guān)系密切，分別由不同行政機(jī)關(guān)登記管理有其合理性；后一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系，主要是物權(quán)人通過登記機(jī)構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。因此，至少后一類的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一。
這一意見最終被法律委員會采納。提請前不久舉行的十屆全國人大常委會第16次會議審議的物權(quán)法草案三次審議增加規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度；不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理；統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
法律、行政法規(guī)出臺前怎么辦？全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明說，草案規(guī)定，統(tǒng)一的登記制度建立以前，老百姓可以向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的登記。這無疑為群眾提供了便利。
王勝明說，不動產(chǎn)登記制度和物權(quán)法律制度關(guān)系十分密切，但在物權(quán)法中只能擇其要者作規(guī)定，具體入微的規(guī)定要留待不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記法已經(jīng)列入十屆全國人大常委會立法規(guī)劃，有關(guān)部門正在制定中。
□名詞解釋
預(yù)告登記：是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，向登記機(jī)構(gòu)申請的一種登記行為。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。
□專家點(diǎn)評
建立統(tǒng)一登記制度是方向
全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明：國家應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這是方向。登記機(jī)構(gòu)不能長期分散下去。但是，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)涉及到行政管理體制的改革，行政管理體制改革本身也有一個過程。所以，統(tǒng)一的范圍，是否把林地和耕地都規(guī)定進(jìn)來，以及統(tǒng)一登記的辦法，將來要由法律和行政法規(guī)規(guī)定。