物權(quán)法草案第十八條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。
    建議草案第十八條應(yīng)作如下修改：對(duì)提出不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱書(shū)面申請(qǐng)的人，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人姓名、不動(dòng)產(chǎn)坐落地點(diǎn)的基本信息提供查閱、復(fù)制登記資料的便利；對(duì)權(quán)利人和其他能夠證明具有正當(dāng)利益的人，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供查閱、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記簿全部登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。
    物權(quán)法草案第十八條是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱主體、登記機(jī)構(gòu)提供查閱便利義務(wù)和保密義務(wù)的規(guī)定。它是該草案第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外”的延伸性規(guī)定，對(duì)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度價(jià)值有著十分重要的作用。但是，在不動(dòng)產(chǎn)查閱主體范圍上，草案所規(guī)定的內(nèi)容依然有值得磋商的地方。
    雖然該條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供查閱便利義務(wù)和保密義務(wù)作出明確規(guī)定，但是，將查閱人的范圍限制在權(quán)利人和利害關(guān)系人則存在一定問(wèn)題。
    從法律術(shù)語(yǔ)的基本涵義上分析，“權(quán)利人”應(yīng)當(dāng)是指對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)已享有所有權(quán)或他物權(quán)的人，“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)是指與登記的不動(dòng)產(chǎn)有一定現(xiàn)實(shí)利益關(guān)系，并有可能因登記結(jié)果而影響其利益存在或?qū)崿F(xiàn)的人。權(quán)利人有不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱權(quán)是肯定的，但是，其他可以查閱登記簿的主體被限定在利害關(guān)系人范圍內(nèi)，則有兩個(gè)明顯的問(wèn)題：
    第一，將大量的有不動(dòng)產(chǎn)交易意圖且需要準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息的潛在交易者排除在享有查閱權(quán)主體之外。這些人在沒(méi)有與登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人建立法律關(guān)系之前，可能無(wú)法舉證說(shuō)明自己是利害關(guān)系人，因?yàn)樗殚喌怯洸镜哪康木褪且c權(quán)利人締結(jié)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同。
    第二，與不動(dòng)產(chǎn)登記目的發(fā)生背離。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的就是要讓社會(huì)公眾便利地了解他已經(jīng)進(jìn)行或正在考慮進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)交易的準(zhǔn)確權(quán)屬信息。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬得以公開(kāi)的法定方式。它取決于兩個(gè)價(jià)值判斷：一是不動(dòng)產(chǎn)與社會(huì)生活的重要關(guān)聯(lián)。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的重要原因在于，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和他物權(quán)關(guān)系到人們的基本生存，而不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系也極易產(chǎn)生不同利益的沖突，此外，國(guó)家等社會(huì)團(tuán)體為實(shí)現(xiàn)其公權(quán)力或團(tuán)體利益時(shí)，也往往通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的方式進(jìn)行；二是不動(dòng)產(chǎn)登記能夠保護(hù)人們的交易安全。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記是公信的基本要求。所以，如果將享有查閱權(quán)的人限定在權(quán)利人和利害關(guān)系人，則無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的目的，使登記制度的設(shè)立在一定程度上流于形式。
    建議修改草案第十八條的理由如下：
    第一，對(duì)有查閱權(quán)的人不要作出限制，任何人均可以申請(qǐng)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿。這樣才能程度上實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公示公信效力。
    第二，鑒于在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利益上，準(zhǔn)備進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的人不同于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或確實(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有正當(dāng)利益的人，因此可以考慮在提供的不動(dòng)產(chǎn)登記信息范圍上有所差別。對(duì)于準(zhǔn)備進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的人，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)給其提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人姓名、不動(dòng)產(chǎn)坐落地點(diǎn)的基本信息，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備交易者提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)相互對(duì)應(yīng)，以確認(rèn)信息的真實(shí)性。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有正當(dāng)利益的人，則可能更需要詳細(xì)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息以滿足其需要。這樣，物權(quán)立法通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息提供范圍的不同而解決權(quán)利人、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有正當(dāng)利益的人的不同利益屬性，但是，任何公眾均具有查閱權(quán)的基本準(zhǔn)則不變。
    當(dāng)然，對(duì)具有正當(dāng)利益的人的認(rèn)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿管理人有權(quán)要求申請(qǐng)人舉證證明自己是對(duì)所登記的不動(dòng)產(chǎn)有正當(dāng)利益的人，例如，證明自己是不動(dòng)產(chǎn)買賣的居間人，為追索傭金的而查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；自己是房屋承租人，為行使對(duì)承租房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；自己是信用貸款人，為確保收回貸款而查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；自己是正在訴訟或仲裁案件中的債權(quán)人，為查明債務(wù)人不動(dòng)產(chǎn)情況而查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，等等。