城鎮(zhèn)土地定級的技術(shù)路線
    城鎮(zhèn)土地定級有綜合定級和分類定級兩種類型。
    綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合評價值的差異劃分土地級。分類定級指分別對影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行分 析，按分類評價值的差異劃分土地級；分類定級包含商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級等。城鎮(zhèn)土地定級主要分析現(xiàn)狀土地質(zhì)量的差異，必要時，應(yīng)考慮城市規(guī)劃等其他因素對土地級別的影響，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬以上的大城市，宜進(jìn)行綜合定級和分類定級；其他城鎮(zhèn)宜進(jìn)行綜合定級，必要時可同時進(jìn)行分類定級。城鎮(zhèn)土地定級采用的是多因素綜合評價法，并結(jié)合土地收益、價格等信息，應(yīng)用市場資料分析法等方式進(jìn)行驗證，綜合評定土地的等和級。多因素綜合評價法也稱為多因素分值加和法。從理論上說，只要對土地本身所具有的條件及其周圍條件進(jìn)行正確評定，就不難得出正確的土地等級。但由于人們所從事的工作、所處的社會地位、利用土地的方式、關(guān)心的經(jīng)濟(jì)利益以及生活經(jīng)歷、身心需求不盡相同，對同一土地的評價就會有很大的差異。為避免這種主觀任意性和因生活背景不同造成的判斷錯誤，需要用相對統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的參數(shù)——分值來表示土地的各種條件優(yōu)劣，然后在考慮因素重要程度的前提下，對這些反映土地條件優(yōu)劣的分值進(jìn)行加和，得到總分值，按總分值的高低，即可評定出土地級別。
    多因素綜合評價法評定的土地級是采用綜合分值來表示的，反映了土地使用價值的大小，但不易直接反映城鎮(zhèn)內(nèi)各級別土地上以貨幣形態(tài)表示的土地收益或地價，這樣不便于與土地有償使用等工作銜接，所以還須輔助于市場資料分析來加以驗證。尤其是城鎮(zhèn)土地定級工作中，應(yīng)從確定的土地級別中，分行業(yè)計算不同級別土地帶來的土地收益或地價標(biāo)準(zhǔn)，對劃定的土地級別進(jìn)行校核。
    具體而言，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地定級的方法為：
    ①先用多因素綜合評價法初步劃分土地等或級；
    ②通過數(shù)據(jù)聚類分析、市場資料整理分析或典型行業(yè)的土地收益測算，對初步劃分的土地等或級進(jìn)行校核。
    這兩個步驟構(gòu)成了城鎮(zhèn)土地定級的完整方法體系。