劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)變更登記
    一、基本概念
    劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)變更登記，是對(duì)經(jīng)登記的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生的改變進(jìn)行的土地登記。
    劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)變更登記主要有兩種情況：1)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)；2)因住房制度改革出售公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房等引起的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)變更。
    二、法律特征
    (一)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)
    1、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
    2．未經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金的劃撥土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)
    3．符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
    (1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。
    (2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。
    (3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。
    (4)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。
    (二)城鎮(zhèn)住房制度改革涉及的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)
    1、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的概念
    已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)，(或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買(mǎi)的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。
    2．已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售對(duì)象城鎮(zhèn)公有住房，除市(縣)以上人民政府認(rèn)為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售對(duì)象為城鎮(zhèn)中低收人家庭。
    職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，或按政府指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購(gòu)房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國(guó)家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。
    3．出售公有住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)出售公有住房的價(jià)格一般分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)兩種，具體標(biāo)準(zhǔn)由市(縣)人民政府逐年測(cè)定，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。
    4．已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房者的權(quán)利內(nèi)容：
    (1)職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有；職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用五年后可以進(jìn)人市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有；職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。
    (2)已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售；1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；4)產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；6)上市出售后形成新的住房困難的；7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的；8)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
    3)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度，須經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)。
    以劃撥方式取得土地使用枚的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。按照規(guī)定到有關(guān)部門(mén)繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收入。成交價(jià)格按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場(chǎng)原則，由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)對(duì)所申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，對(duì)需要評(píng)估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。
    (4)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后的利益分配。城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)、產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后歸職工個(gè)人所有。
    以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息，原購(gòu)住房全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有后，該已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益后歸職個(gè)人所有。
    (5)辦理住房過(guò)戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)
    公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市后，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人在辦理完畢交易過(guò)戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
    5．樓房用地分?jǐn)傓k法樓房用地分?jǐn)偪筛鶕?jù)不同情況采取不同方法解決。對(duì)地方已有明文規(guī)定的，可繼續(xù)按規(guī)定執(zhí)行。對(duì)沒(méi)有規(guī)定，且有明顯界線的住宅小區(qū)，可以按住宅小區(qū)形成的封閉界線，設(shè)立共用宗進(jìn)行土地面積分?jǐn)?；?duì)開(kāi)放式難以確定明確界線的住宅小區(qū)，可按樓房基座占用土地面積分?jǐn)?，?duì)樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積，可以只造冊(cè)，不登記，在造冊(cè)時(shí)，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業(yè)主共有。
    三、登記要點(diǎn)
    (一)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)的變更登記
    1、申請(qǐng)
    (1)申請(qǐng)人。劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記申請(qǐng)人為劃撥?chē)?guó)有土地使用者。
    (2)申請(qǐng)時(shí)限。劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在繳納土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，申請(qǐng)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)變更登記。
    (3)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬證明文件：
    ①人民政府批準(zhǔn)文件。
    ②原《國(guó)有土地使用證》
    ③《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
    ④?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證。
    ⑤其他證明文件。
    2．權(quán)屬審核
    (1)對(duì)申請(qǐng)人的審核。土地登記機(jī)關(guān)對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)的變更登記申請(qǐng)人的審核重點(diǎn)有以下兩個(gè)方面：
    ①申請(qǐng)人應(yīng)與《國(guó)有土地使用證》上的權(quán)利人和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》上的受讓方一致。
    ②按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。
    (2)對(duì)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的審核?！秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的出讓方，依法為市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)，并且應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)與受讓方(申請(qǐng)人)簽訂，其他部門(mén)、組織和個(gè)人為出讓方與他人簽訂的出讓合同無(wú)效。
    (3)對(duì)使用期限的審核。出讓國(guó)有土地使用權(quán)的使用期限應(yīng)符合：
    ①居住用地70年。
    ②工業(yè)用地50年。
    ③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。
    ④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。
    ⑤綜合或者其他用地50年。
    (4)對(duì)出讓金繳納情況的審核。申請(qǐng)人(受讓人)應(yīng)按出讓合同約定繳納出讓金。