四、綜合題（本大題共5小題，每題10分，共50分。）
1、成本加和法及其應(yīng)用的現(xiàn)實性和局限性?
答案：
現(xiàn)實性：
（1）企業(yè)資產(chǎn)盤子大，非經(jīng)營性資產(chǎn)占有相大比重。
（2）企業(yè)效益低下，采用收益法缺乏市場基礎(chǔ)
（3）采用成本加和法評估企業(yè)價值，便于企業(yè)評估后的賬務(wù)處理
局限性：
成本加和法是從投資角度，即從購建資產(chǎn)的角度，而沒有考慮資產(chǎn)的實際效能和企業(yè)運行效率，這種情況下，無論企業(yè)效益好壞，同類型企業(yè)中，只要原始投資相同，則企業(yè)評估值趨向一致。而且效益差的企業(yè)的評估值還會高于效益高的企業(yè)的評估值，因為效益差的企業(yè)的資產(chǎn)可能是不滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外采用成本加和法確定的企業(yè)評估值，只包含了有形資產(chǎn)可可確指的無形資產(chǎn)價值，作為不可確指的無形資產(chǎn)－商譽(yù)，卻無法體現(xiàn)和反映出來。
2、某地塊是通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的，出讓金為10萬元/畝，拆遷費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里。當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9%，兩年期為10%，開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的75%，利潤為10%，試計算熟地的價格
解： (1)土地出讓金=100000/667=149.93元/平方米
(2)拆遷費用=50000/667=74.96元/平方米
(3)其他費用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地開發(fā)費用=3億元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得費的開發(fā)費合計569.87元
(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
(7)利潤=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
(8)熟地價格 地塊重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一畝＝667平方
3、1993年購入一套設(shè)備，賬面原值100萬元，1996年花費4萬元更新，1999年又用5萬元改進(jìn)其功能，預(yù)計尚可使用10年。該設(shè)備正常運作需要10人，年均工資6000元/人，材料消耗折合人民幣100萬元，能耗折合人民幣10萬元。目前的新式設(shè)備僅需7人，且料耗和能耗，均可節(jié)約10%。另外，從1993年至2001年間年物價上漲率10%，規(guī)模指數(shù)0.7,適用折現(xiàn)率8%，所得稅率33%。（P/A，8%，10）=6.710
要求：根據(jù)以上資料估算該設(shè)備2001年的價格
解：(1) 用物價指數(shù)法確定設(shè)備的重置全價
1993年投資的現(xiàn)行成本=100(1+10%)8=214.4萬元
1996年投資的現(xiàn)行成本=4(1+10%)5=6.44萬元
1999年投資的現(xiàn)行成本=5(1+10%)2=6.05萬元
重置全價=214.4+6.44+6.05=226.89萬元
(2) 用綜合年限法確定有形損耗率
加權(quán)更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5萬元
加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年
有形損耗率=加權(quán)投資年限/(加權(quán)投資年限+尚可使用年限)×100%
=7.755/（7.755+10）=43.68%
(3)確定功能性貶值
功能性貶值=年超額運營本(1-所得稅率)(P/A,i,n)
=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A,8%,10)=57.545萬元
(4) 確定該設(shè)備的評估價值
評估價值=重置全價-有形損耗-功能性貶值
=226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24萬元
4、被評估設(shè)備購建于1997年11月，賬面原值為100萬元，其中設(shè)備購置價80萬元，基礎(chǔ)及安裝費用18萬元，運雜費2萬元。2000年11月對該設(shè)備進(jìn)行評估，現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料：
（1）2000年該類設(shè)備的購置價比1997年上漲了50%，基礎(chǔ)及安裝費的物價上漲了30%，該設(shè)備的運雜費用達(dá)到3萬元。
（2）由于開工不足，該設(shè)備的實際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比，該設(shè)備預(yù)計每月工人超支額為1000元。
（4）該企業(yè)的正常投資報酬率為10%，所得稅率為33%.要求：（1）根據(jù)上述資料，分別計算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項貶值指標(biāo)。
（2）計算被估設(shè)備的評估值。
答案：（1）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4萬元（3分）
（2）實體性貶值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%（3分）
或＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%
或?qū)嶓w性貶值額＝146.4×26.47%＝38.75萬元
（3）功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×3.7908＝3.05萬元
或功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×［1－（1＋10%÷－5）÷10%=3.05萬元（3分） （4）評估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6萬元（3分）
或＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6萬元
1、成本加和法及其應(yīng)用的現(xiàn)實性和局限性?
答案：
現(xiàn)實性：
（1）企業(yè)資產(chǎn)盤子大，非經(jīng)營性資產(chǎn)占有相大比重。
（2）企業(yè)效益低下，采用收益法缺乏市場基礎(chǔ)
（3）采用成本加和法評估企業(yè)價值，便于企業(yè)評估后的賬務(wù)處理
局限性：
成本加和法是從投資角度，即從購建資產(chǎn)的角度，而沒有考慮資產(chǎn)的實際效能和企業(yè)運行效率，這種情況下，無論企業(yè)效益好壞，同類型企業(yè)中，只要原始投資相同，則企業(yè)評估值趨向一致。而且效益差的企業(yè)的評估值還會高于效益高的企業(yè)的評估值，因為效益差的企業(yè)的資產(chǎn)可能是不滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外采用成本加和法確定的企業(yè)評估值，只包含了有形資產(chǎn)可可確指的無形資產(chǎn)價值，作為不可確指的無形資產(chǎn)－商譽(yù)，卻無法體現(xiàn)和反映出來。
2、某地塊是通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的，出讓金為10萬元/畝，拆遷費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里。當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9%，兩年期為10%，開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的75%，利潤為10%，試計算熟地的價格
解： (1)土地出讓金=100000/667=149.93元/平方米
(2)拆遷費用=50000/667=74.96元/平方米
(3)其他費用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地開發(fā)費用=3億元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得費的開發(fā)費合計569.87元
(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
(7)利潤=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
(8)熟地價格 地塊重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一畝＝667平方
3、1993年購入一套設(shè)備，賬面原值100萬元，1996年花費4萬元更新，1999年又用5萬元改進(jìn)其功能，預(yù)計尚可使用10年。該設(shè)備正常運作需要10人，年均工資6000元/人，材料消耗折合人民幣100萬元，能耗折合人民幣10萬元。目前的新式設(shè)備僅需7人，且料耗和能耗，均可節(jié)約10%。另外，從1993年至2001年間年物價上漲率10%，規(guī)模指數(shù)0.7,適用折現(xiàn)率8%，所得稅率33%。（P/A，8%，10）=6.710
要求：根據(jù)以上資料估算該設(shè)備2001年的價格
解：(1) 用物價指數(shù)法確定設(shè)備的重置全價
1993年投資的現(xiàn)行成本=100(1+10%)8=214.4萬元
1996年投資的現(xiàn)行成本=4(1+10%)5=6.44萬元
1999年投資的現(xiàn)行成本=5(1+10%)2=6.05萬元
重置全價=214.4+6.44+6.05=226.89萬元
(2) 用綜合年限法確定有形損耗率
加權(quán)更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5萬元
加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年
有形損耗率=加權(quán)投資年限/(加權(quán)投資年限+尚可使用年限)×100%
=7.755/（7.755+10）=43.68%
(3)確定功能性貶值
功能性貶值=年超額運營本(1-所得稅率)(P/A,i,n)
=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A,8%,10)=57.545萬元
(4) 確定該設(shè)備的評估價值
評估價值=重置全價-有形損耗-功能性貶值
=226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24萬元
4、被評估設(shè)備購建于1997年11月，賬面原值為100萬元，其中設(shè)備購置價80萬元，基礎(chǔ)及安裝費用18萬元，運雜費2萬元。2000年11月對該設(shè)備進(jìn)行評估，現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料：
（1）2000年該類設(shè)備的購置價比1997年上漲了50%，基礎(chǔ)及安裝費的物價上漲了30%，該設(shè)備的運雜費用達(dá)到3萬元。
（2）由于開工不足，該設(shè)備的實際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比，該設(shè)備預(yù)計每月工人超支額為1000元。
（4）該企業(yè)的正常投資報酬率為10%，所得稅率為33%.要求：（1）根據(jù)上述資料，分別計算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項貶值指標(biāo)。
（2）計算被估設(shè)備的評估值。
答案：（1）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4萬元（3分）
（2）實體性貶值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%（3分）
或＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%
或?qū)嶓w性貶值額＝146.4×26.47%＝38.75萬元
（3）功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×3.7908＝3.05萬元
或功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×［1－（1＋10%÷－5）÷10%=3.05萬元（3分） （4）評估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6萬元（3分）
或＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6萬元