第二節(jié)建筑物物損耗的確定
一、建筑物損耗的確定方法(掌握)
建筑物損耗的確定常常通過對損耗率的計算而完成，損耗率是表達(dá)建筑物損耗程度的比率，在日常工作中，常采用使用年限法、觀察法、綜合法等方法來計算。
(一)使用年限法
使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限的基礎(chǔ)上的方法?；居嬎愎綖椋?BR> d=(1—R)t/NXl00%
D= C·d
式中：d為建筑物損耗率;
D為建筑物的損耗;
R為預(yù)計的建筑物的殘值率
t為建筑物已使用年限;
N為建筑物的耐用年限;
C為建筑物的重置價值。
1.建筑物的耐用年限。建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，前者指建筑物從建成起到不堪使用時的年數(shù)，后者指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。資產(chǎn)評估所用的壽命年限應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷，
各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值如下：
(1)鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年;
(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年;
(3)磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;
在實(shí)際評估中，由于土地是有限期的土地使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)的年限可能不一致，按下列方法處理：
(1)建筑物的建設(shè)期不計人耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計;
(2)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年，應(yīng)按建筑物耐用年限計算損耗;
(3)建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算損耗;
(4)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算損耗;(注意題上是否標(biāo)注自動續(xù)期)
(5)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算損耗。
2.建筑物已使用年限。建筑物的已使用年限分為實(shí)際使用年限和有效使用年限。當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)正常時，有效使用年限和實(shí)際使用年限相當(dāng);當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)更好或經(jīng)過更新改造的，有效使用年限短于實(shí)際使用年限。在評估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)對實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。
一、建筑物損耗的確定方法(掌握)
建筑物損耗的確定常常通過對損耗率的計算而完成，損耗率是表達(dá)建筑物損耗程度的比率，在日常工作中，常采用使用年限法、觀察法、綜合法等方法來計算。
(一)使用年限法
使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限的基礎(chǔ)上的方法?；居嬎愎綖椋?BR> d=(1—R)t/NXl00%
D= C·d
式中：d為建筑物損耗率;
D為建筑物的損耗;
R為預(yù)計的建筑物的殘值率
t為建筑物已使用年限;
N為建筑物的耐用年限;
C為建筑物的重置價值。
1.建筑物的耐用年限。建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，前者指建筑物從建成起到不堪使用時的年數(shù)，后者指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。資產(chǎn)評估所用的壽命年限應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷，
各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值如下：
(1)鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年;
(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年;
(3)磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;
在實(shí)際評估中，由于土地是有限期的土地使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)的年限可能不一致，按下列方法處理：
(1)建筑物的建設(shè)期不計人耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計;
(2)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年，應(yīng)按建筑物耐用年限計算損耗;
(3)建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算損耗;
(4)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算損耗;(注意題上是否標(biāo)注自動續(xù)期)
(5)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算損耗。
2.建筑物已使用年限。建筑物的已使用年限分為實(shí)際使用年限和有效使用年限。當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)正常時，有效使用年限和實(shí)際使用年限相當(dāng);當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)更好或經(jīng)過更新改造的，有效使用年限短于實(shí)際使用年限。在評估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)對實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。