二、收益法
    1.收益法基本的含義與應(yīng)用前提
    收益法是指通過估測被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益;二是折現(xiàn)率或資本化率;三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：
    (1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;
    (2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也?？梢灶A(yù)測并可以用貨幣衡量;
    (3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。
    2.收益法中的收益額
    資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額;其二，在許多場合下用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的上述兩個(gè)特點(diǎn)是非常重要的，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)切實(shí)注意收益額的特點(diǎn)，以便合理運(yùn)用收益法來估測資產(chǎn)的價(jià)值。
    3.收益法中的折現(xiàn)率
    收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。一般風(fēng)險(xiǎn)越高，折現(xiàn)率也越高。
    一般把將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率，有限期的稱為折現(xiàn)率，二者在量上是否相等主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。