北京鬃物業(yè)管理公司受某開發(fā)商委托為其管理一幢高級寫字樓。日，業(yè)主與一租戶發(fā)生沖突，后來越鬧越兇。租戶停付租金及物業(yè)管理費用達(dá)一個月，業(yè)主一氣之下，給鬃物業(yè)管理公司正式傳真，以委托人名義命令該公司切斷對該租戶辦公室水、電、氣、暖的供應(yīng)，并要求鬃物管公司打開該租戶門鎖，將里面所有物品搬出，并稱一切后果由業(yè)主承擔(dān)。租戶得知消息后，并不示弱，也以書面?zhèn)髡嫘问礁嬷孜锕芄?，以物業(yè)使用人名義要求鬃物管公司嚴(yán)格履行物業(yè)管理職能，加強保安服務(wù)，嚴(yán)防任何閑雜人員進(jìn)入辦公室，一旦出現(xiàn)有人強行非法進(jìn)入租戶辦公室的情況，定向政法機關(guān)控告鬃物管公司。鬃物管公司左右為難，他們想自己是受業(yè)主委托的，業(yè)主的話就是指令。因此，準(zhǔn)備按業(yè)主要求的辦，但又拿不準(zhǔn)這樣做是否妥當(dāng)。
律師答疑
這樁糾紛雖然發(fā)生在北京，但在全國各地不少地方存在類似情況，所以這樁糾紛有一定的代表意義。
該物業(yè)管理公司在此糾紛中處在“夾板”中，如果不恰當(dāng)?shù)仄蛴谌魏我环?，都有可能給自身招致不利后果，不僅會損害該公司商譽，甚至?xí)钕萦跇I(yè)主與租戶的糾紛之中。
物業(yè)管理在我國發(fā)展較晚，加之立法滯后，所以至今國家沒有法律對此作出規(guī)定。只有建設(shè)部一些法規(guī)及各地的地方法規(guī)對其有所涉及，但是這些法規(guī)幾乎全部是有關(guān)于住宅小區(qū)，對于寫字樓的物業(yè)管理而言，可以說幾乎無法可依，就這要求從業(yè)人士在行事時不得不格外小心。
按照現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理公司不論是受業(yè)主委托也好、受管理委員會委托也好，都不應(yīng)成為他人的附屬與工具。物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，以提供物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)為業(yè)務(wù)范圍，與委托人之間是平等的民事主體關(guān)系。依據(jù)國家法規(guī)及相關(guān)契約開展物業(yè)管理服務(wù)，不可完全聽命于他人。
以北京為例，現(xiàn)有的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》雖與上述糾紛中的寫字樓情況不盡相符，但也可以參照引用。其中第十二條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為?！钡谑鍡l規(guī)定：“房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費用，自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常生活秩序和管理程序?！?BR> 這樣看來，無論業(yè)主與租戶之間糾紛如何生成與演化，均與物業(yè)管理公司沒有關(guān)系。只要租戶交夠一天的物業(yè)管理費用，就理應(yīng)得到一天的物業(yè)管理服務(wù)。反之亦然。
本糾紛中，租戶已停止交費，也就不應(yīng)再享受水、電、氣、暖的供應(yīng)及保安等物業(yè)管理服務(wù)。所以，該物業(yè)管理公司可以中斷對租戶的上述供應(yīng)與服務(wù)。這并非是應(yīng)業(yè)主的要求而為之，而是依據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理公約等所為。
但是無論如何，該物業(yè)管理公司決不能應(yīng)業(yè)主要求把租戶的門鎖強行打開進(jìn)入。如果說斷水?dāng)嚯娍梢越忉尀槭乔防U管理費的結(jié)果，但強行入室，清除物品，這是業(yè)主提前終止房屋租賃合同的表現(xiàn)，只能由業(yè)主來行使，在業(yè)主與租戶之間矛盾沒有協(xié)商解決或取得法律裁決依據(jù)前，該物業(yè)管理公司不能參與或協(xié)助業(yè)主的強行入室行為，否則，如果引起民事訴訟及刑事訴訟，無論業(yè)主如何聲稱對此事負(fù)責(zé)，相關(guān)后果及責(zé)任必由該物業(yè)管理公司部分或全部承擔(dān)。
該物業(yè)管理公司書面通知租戶，指出因其不交物業(yè)管理費用，已無法得到相關(guān)物業(yè)服務(wù)，包括保安。所以，業(yè)主某些行為的后果，應(yīng)由租戶自己應(yīng)付與承擔(dān)。要求租戶與業(yè)主盡快協(xié)商或通過法律途徑解決問題。只有這樣，才可以在法律上有效減少雙方當(dāng)事人對該物管公司的誤解，減少其責(zé)任。
律師答疑
這樁糾紛雖然發(fā)生在北京，但在全國各地不少地方存在類似情況，所以這樁糾紛有一定的代表意義。
該物業(yè)管理公司在此糾紛中處在“夾板”中，如果不恰當(dāng)?shù)仄蛴谌魏我环?，都有可能給自身招致不利后果，不僅會損害該公司商譽，甚至?xí)钕萦跇I(yè)主與租戶的糾紛之中。
物業(yè)管理在我國發(fā)展較晚，加之立法滯后，所以至今國家沒有法律對此作出規(guī)定。只有建設(shè)部一些法規(guī)及各地的地方法規(guī)對其有所涉及，但是這些法規(guī)幾乎全部是有關(guān)于住宅小區(qū)，對于寫字樓的物業(yè)管理而言，可以說幾乎無法可依，就這要求從業(yè)人士在行事時不得不格外小心。
按照現(xiàn)有的相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理公司不論是受業(yè)主委托也好、受管理委員會委托也好，都不應(yīng)成為他人的附屬與工具。物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，以提供物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)為業(yè)務(wù)范圍，與委托人之間是平等的民事主體關(guān)系。依據(jù)國家法規(guī)及相關(guān)契約開展物業(yè)管理服務(wù)，不可完全聽命于他人。
以北京為例，現(xiàn)有的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》雖與上述糾紛中的寫字樓情況不盡相符，但也可以參照引用。其中第十二條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為?！钡谑鍡l規(guī)定：“房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費用，自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常生活秩序和管理程序?！?BR> 這樣看來，無論業(yè)主與租戶之間糾紛如何生成與演化，均與物業(yè)管理公司沒有關(guān)系。只要租戶交夠一天的物業(yè)管理費用，就理應(yīng)得到一天的物業(yè)管理服務(wù)。反之亦然。
本糾紛中，租戶已停止交費，也就不應(yīng)再享受水、電、氣、暖的供應(yīng)及保安等物業(yè)管理服務(wù)。所以，該物業(yè)管理公司可以中斷對租戶的上述供應(yīng)與服務(wù)。這并非是應(yīng)業(yè)主的要求而為之，而是依據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理公約等所為。
但是無論如何，該物業(yè)管理公司決不能應(yīng)業(yè)主要求把租戶的門鎖強行打開進(jìn)入。如果說斷水?dāng)嚯娍梢越忉尀槭乔防U管理費的結(jié)果，但強行入室，清除物品，這是業(yè)主提前終止房屋租賃合同的表現(xiàn)，只能由業(yè)主來行使，在業(yè)主與租戶之間矛盾沒有協(xié)商解決或取得法律裁決依據(jù)前，該物業(yè)管理公司不能參與或協(xié)助業(yè)主的強行入室行為，否則，如果引起民事訴訟及刑事訴訟，無論業(yè)主如何聲稱對此事負(fù)責(zé)，相關(guān)后果及責(zé)任必由該物業(yè)管理公司部分或全部承擔(dān)。
該物業(yè)管理公司書面通知租戶，指出因其不交物業(yè)管理費用，已無法得到相關(guān)物業(yè)服務(wù)，包括保安。所以，業(yè)主某些行為的后果，應(yīng)由租戶自己應(yīng)付與承擔(dān)。要求租戶與業(yè)主盡快協(xié)商或通過法律途徑解決問題。只有這樣，才可以在法律上有效減少雙方當(dāng)事人對該物管公司的誤解，減少其責(zé)任。