二、2002年試卷中采用剩余法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2002年土地估價(jià)實(shí)務(wù)計(jì)算題的第2小題）
企業(yè)甲擁有一宗面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬(wàn)平方米綜合大樓和2萬(wàn)平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類(lèi)似綜合樓售價(jià)為6000元/平方米，公寓售價(jià)4500元/平方米，工程建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)綜合樓為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款利率為5．5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的5．5%。計(jì)算：
（1）該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格；
（2）經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作
為地價(jià)補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。
（一）審題
1、明確題目要求：本題有兩問(wèn)，其中求取土地價(jià)格是關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。
2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和費(fèi)用等資料，明顯可用剩余法。
2、基本思路：
（1）宗地地價(jià)計(jì)算思路。第一步，計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值；第二步，分步計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等；第三步，從總開(kāi)發(fā)價(jià)值中扣除各項(xiàng)成本，得到待估宗地總價(jià)；第四步，用宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。
（2）甲方應(yīng)得公寓面積計(jì)算思路。首先明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價(jià)格。具體計(jì)算時(shí)，先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得綜合樓價(jià)格，然后在總地價(jià)中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià)，再除以公寓約定單價(jià)，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、適用公式
地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)–建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)–投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)
2、計(jì)算步驟
（1）選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用剩余法
（2）計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)
6000×4+4500×2=33000（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)
2100×4+1800×2=12000（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算投資利息
地價(jià)×[（1+5．5%）2-1]+12000×40%×[（1+5．5%）1．5-1] +12000×60%×[（1+5．5%）0．5-1]=596．75+0．113×地價(jià)（萬(wàn)元）（5）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
33000×15%=4950（萬(wàn)元）
（6）計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)
33000×5．5%=1815（萬(wàn)元）
（7）計(jì)算土地總價(jià)
地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)–建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)–投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)
地價(jià)=12253．59（萬(wàn)元）
（8）計(jì)算單位地價(jià)
單位地價(jià)=12253．59÷20=612．68（萬(wàn)元/畝）=9190．20（元/平方米）
（9）計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積
14000平方米綜合樓價(jià)格=14000×6000×90%=7560．0（萬(wàn)元）
甲方可得公寓總價(jià)=12253．59-7560．0=4693．59（萬(wàn)元）
甲方可得公寓面積=4693．59×10000÷（4500×90%）=11589．11（平方米）
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤
1、利息的計(jì)算，計(jì)息基數(shù)與計(jì)息期的確定。
2、利潤(rùn)的計(jì)算，計(jì)算基數(shù)的確定，銷(xiāo)售利潤(rùn)率與投資利潤(rùn)率的區(qū)別。
3、交換房?jī)r(jià)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)格、還是銷(xiāo)售實(shí)價(jià)、還是雙方約定價(jià)格。
題目：（出自2002年土地估價(jià)實(shí)務(wù)計(jì)算題的第2小題）
企業(yè)甲擁有一宗面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬(wàn)平方米綜合大樓和2萬(wàn)平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類(lèi)似綜合樓售價(jià)為6000元/平方米，公寓售價(jià)4500元/平方米，工程建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)綜合樓為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款利率為5．5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的5．5%。計(jì)算：
（1）該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格；
（2）經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作
為地價(jià)補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。
（一）審題
1、明確題目要求：本題有兩問(wèn)，其中求取土地價(jià)格是關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。
2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和費(fèi)用等資料，明顯可用剩余法。
2、基本思路：
（1）宗地地價(jià)計(jì)算思路。第一步，計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值；第二步，分步計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等；第三步，從總開(kāi)發(fā)價(jià)值中扣除各項(xiàng)成本，得到待估宗地總價(jià)；第四步，用宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。
（2）甲方應(yīng)得公寓面積計(jì)算思路。首先明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價(jià)格。具體計(jì)算時(shí)，先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得綜合樓價(jià)格，然后在總地價(jià)中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià)，再除以公寓約定單價(jià)，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、適用公式
地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)–建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)–投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)
2、計(jì)算步驟
（1）選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用剩余法
（2）計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)
6000×4+4500×2=33000（萬(wàn)元）
（3）計(jì)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)
2100×4+1800×2=12000（萬(wàn)元）
（4）計(jì)算投資利息
地價(jià)×[（1+5．5%）2-1]+12000×40%×[（1+5．5%）1．5-1] +12000×60%×[（1+5．5%）0．5-1]=596．75+0．113×地價(jià)（萬(wàn)元）（5）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
33000×15%=4950（萬(wàn)元）
（6）計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)
33000×5．5%=1815（萬(wàn)元）
（7）計(jì)算土地總價(jià)
地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)–建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)–投資利息-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-銷(xiāo)售稅費(fèi)
地價(jià)=12253．59（萬(wàn)元）
（8）計(jì)算單位地價(jià)
單位地價(jià)=12253．59÷20=612．68（萬(wàn)元/畝）=9190．20（元/平方米）
（9）計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積
14000平方米綜合樓價(jià)格=14000×6000×90%=7560．0（萬(wàn)元）
甲方可得公寓總價(jià)=12253．59-7560．0=4693．59（萬(wàn)元）
甲方可得公寓面積=4693．59×10000÷（4500×90%）=11589．11（平方米）
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤
1、利息的計(jì)算，計(jì)息基數(shù)與計(jì)息期的確定。
2、利潤(rùn)的計(jì)算，計(jì)算基數(shù)的確定，銷(xiāo)售利潤(rùn)率與投資利潤(rùn)率的區(qū)別。
3、交換房?jī)r(jià)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)格、還是銷(xiāo)售實(shí)價(jià)、還是雙方約定價(jià)格。