房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(上)
一、大綱要求
考試目的:
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求:
掌握:房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算、資金使用計劃、收入估算與資金籌措的方法,財務(wù)評價報表的組成和財務(wù)報表編制的方法。
熟悉:可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟,房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、評價方案構(gòu)造和基礎(chǔ)參數(shù)選擇方法。
了解:項目可行性研究報告的基本構(gòu)成,項目可行性研究報告正文的寫作要點(diǎn)。
要點(diǎn)說明
1.可行性研究概述
可行性研究是在投資決策前,對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法??尚行匝芯康母灸康模菍?shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。
可行性研究是項目投資決策的依據(jù),是籌集建設(shè)資金的依據(jù),是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。
可行性研究的依據(jù)包括:國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃;批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件;國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等;自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料;有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。
2.可行性研究的內(nèi)容與步驟
可行性研究包括投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項目評估與決策四個工作階段。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容:項目概況、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定、規(guī)劃設(shè)計方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評價、項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究、開發(fā)建設(shè)計劃的編制、項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析、結(jié)論及建議。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案通常包括:區(qū)位分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等六個主要部分的內(nèi)容。
經(jīng)濟(jì)評價中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時間類參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標(biāo)和評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。
4.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等。
前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。
建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等)等?! 」才涮自O(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用,主要包括:自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用,各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。
房屋開發(fā)費(fèi)中各項費(fèi)用的估算,可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法,也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。
管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括:管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi):差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費(fèi)用。
財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用,主要為借款或債券的利息,還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。利息的計算,可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算;利息以外的其他融資費(fèi)用,一般占利息的10%左右。
銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi),銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。
租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況,還應(yīng)考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。
資金籌措計劃要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ),確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足開發(fā)項目的資金需求,可優(yōu)先使用資本金,之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入,最后仍然不滿足資金需求時,可安排借貸資金。
資金使用計劃:房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實(shí)際付款時間和金額,編制資金使用計劃表。
5.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制
房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。
現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期(年或季度)的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出,用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo),進(jìn)行開發(fā)項目財務(wù)盈利能力分析?,F(xiàn)金流量表分為:全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表和投資者各方現(xiàn)金流量表。
資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計劃。。損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價輔助報表包括:項目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。
6.可行性研究報告的撰寫
項目可行性研究報告,由封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等6個部分構(gòu)成。
盈虧平衡分析的基本原理,房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析的方法與應(yīng)用。
二、內(nèi)容講解
8.1 可行性研究概述
8.1.1可行性研究的含義和目的
可行性研究是在投資決策前,對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講,可行性研究就是在工程項目投資決策前,對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究;對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證;對項目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上,綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性,由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見,為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù),并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。
可行性研究的根本目的,是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟(jì)活動,投資額大,建設(shè)周期長,涉及面廣。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果,必須首先做好可行性研究工作,才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí),提出合理的結(jié)論,使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。
8.1.2可行性研究的作用
8.1.2.1 項目投資決策的依據(jù)
一個開發(fā)建設(shè)項目,特別是大中型項目,花費(fèi)的人力、物力、財力很多,不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的,而是要通過投資決策前的可行性研究,明確該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行,房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無銷路,有無競爭能力,投資效果如何等,從而得出這項工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時應(yīng)按哪種方案會取得的效果,作為開發(fā)建設(shè)項目投資決策的依據(jù)。國家規(guī)定,凡是沒有經(jīng)過可行性研究的開發(fā)建設(shè)項目,不能批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書,不能進(jìn)行設(shè)計,不能列入計劃。
8.1.2.2 籌集建設(shè)資金的依據(jù)
銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報告作為建設(shè)項目申請貸款的先決條件。他們對可行性研究報告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評估后,才能確定是否給予貸款。
8.1.2.3 開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面,都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報告審查批準(zhǔn)后,才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。
8.1.2.4 編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)
在可行性研究報告中,對項目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備造型、單項工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證,確定了原則,推薦了建設(shè)方案。可行性研究報告批準(zhǔn)后,規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進(jìn)行,不必另作方案比較選擇和重新論證。
8.1.3可行性研究的依據(jù)
(1)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃;
(2)批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件;
(3)國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等;
(4)自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料;
(5)有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;
(6)國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);
(7)開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。
8.1.4可行性研究的工作階段
可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個工作階段,每階段的內(nèi)容逐步由淺到深。
8.1.4.1 投資機(jī)會研究
該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會。
投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和特定項目的投資機(jī)會研究。前者又分三種:地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究,目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項目的投資機(jī)遇,將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議,使投資者可據(jù)以決策。
投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有:地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。
投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為土30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%=0.8%。
如果機(jī)會研究認(rèn)為是可行的,就可以進(jìn)行下一階段的工作。
8.1.4.2 初步可行性研究
初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”,在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括:
(1)分析機(jī)會研究的結(jié)論,在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;
(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;
(3)有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。
在初步可行性研究階段,需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查:市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。
初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)土20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%=1.5%。所謂輔助研究是對投資項目的一個或幾個重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究,用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件,或用以支持這兩項研究。
一、大綱要求
考試目的:
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求:
掌握:房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算、資金使用計劃、收入估算與資金籌措的方法,財務(wù)評價報表的組成和財務(wù)報表編制的方法。
熟悉:可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟,房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、評價方案構(gòu)造和基礎(chǔ)參數(shù)選擇方法。
了解:項目可行性研究報告的基本構(gòu)成,項目可行性研究報告正文的寫作要點(diǎn)。
要點(diǎn)說明
1.可行性研究概述
可行性研究是在投資決策前,對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法??尚行匝芯康母灸康模菍?shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。
可行性研究是項目投資決策的依據(jù),是籌集建設(shè)資金的依據(jù),是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。
可行性研究的依據(jù)包括:國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃;批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件;國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等;自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料;有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。
2.可行性研究的內(nèi)容與步驟
可行性研究包括投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項目評估與決策四個工作階段。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容:項目概況、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定、規(guī)劃設(shè)計方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評價、項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究、開發(fā)建設(shè)計劃的編制、項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析、結(jié)論及建議。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案通常包括:區(qū)位分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等六個主要部分的內(nèi)容。
經(jīng)濟(jì)評價中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時間類參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標(biāo)和評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。
4.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等。
前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。
建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等)等?! 」才涮自O(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用,主要包括:自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用,各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。
房屋開發(fā)費(fèi)中各項費(fèi)用的估算,可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法,也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。
管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括:管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi):差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費(fèi)用。
財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用,主要為借款或債券的利息,還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。利息的計算,可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算;利息以外的其他融資費(fèi)用,一般占利息的10%左右。
銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi),銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。
租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況,還應(yīng)考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。
資金籌措計劃要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ),確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足開發(fā)項目的資金需求,可優(yōu)先使用資本金,之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入,最后仍然不滿足資金需求時,可安排借貸資金。
資金使用計劃:房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實(shí)際付款時間和金額,編制資金使用計劃表。
5.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制
房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。
現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期(年或季度)的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出,用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo),進(jìn)行開發(fā)項目財務(wù)盈利能力分析?,F(xiàn)金流量表分為:全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表和投資者各方現(xiàn)金流量表。
資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計劃。。損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價輔助報表包括:項目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。
6.可行性研究報告的撰寫
項目可行性研究報告,由封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等6個部分構(gòu)成。
盈虧平衡分析的基本原理,房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析的方法與應(yīng)用。
二、內(nèi)容講解
8.1 可行性研究概述
8.1.1可行性研究的含義和目的
可行性研究是在投資決策前,對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講,可行性研究就是在工程項目投資決策前,對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究;對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證;對項目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上,綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性,由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見,為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù),并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。
可行性研究的根本目的,是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟(jì)活動,投資額大,建設(shè)周期長,涉及面廣。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果,必須首先做好可行性研究工作,才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí),提出合理的結(jié)論,使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。
8.1.2可行性研究的作用
8.1.2.1 項目投資決策的依據(jù)
一個開發(fā)建設(shè)項目,特別是大中型項目,花費(fèi)的人力、物力、財力很多,不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的,而是要通過投資決策前的可行性研究,明確該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行,房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無銷路,有無競爭能力,投資效果如何等,從而得出這項工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時應(yīng)按哪種方案會取得的效果,作為開發(fā)建設(shè)項目投資決策的依據(jù)。國家規(guī)定,凡是沒有經(jīng)過可行性研究的開發(fā)建設(shè)項目,不能批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書,不能進(jìn)行設(shè)計,不能列入計劃。
8.1.2.2 籌集建設(shè)資金的依據(jù)
銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報告作為建設(shè)項目申請貸款的先決條件。他們對可行性研究報告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評估后,才能確定是否給予貸款。
8.1.2.3 開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面,都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報告審查批準(zhǔn)后,才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。
8.1.2.4 編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)
在可行性研究報告中,對項目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備造型、單項工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證,確定了原則,推薦了建設(shè)方案。可行性研究報告批準(zhǔn)后,規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進(jìn)行,不必另作方案比較選擇和重新論證。
8.1.3可行性研究的依據(jù)
(1)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃;
(2)批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件;
(3)國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等;
(4)自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料;
(5)有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;
(6)國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);
(7)開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。
8.1.4可行性研究的工作階段
可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個工作階段,每階段的內(nèi)容逐步由淺到深。
8.1.4.1 投資機(jī)會研究
該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會。
投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和特定項目的投資機(jī)會研究。前者又分三種:地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究,目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項目的投資機(jī)遇,將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議,使投資者可據(jù)以決策。
投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有:地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。
投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為土30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%=0.8%。
如果機(jī)會研究認(rèn)為是可行的,就可以進(jìn)行下一階段的工作。
8.1.4.2 初步可行性研究
初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”,在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括:
(1)分析機(jī)會研究的結(jié)論,在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;
(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;
(3)有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。
在初步可行性研究階段,需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查:市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。
初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)土20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%=1.5%。所謂輔助研究是對投資項目的一個或幾個重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究,用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件,或用以支持這兩項研究。