物業(yè)管理行業(yè)在始終將小區(qū)秩序維護員（原“保安員”）擔負的安全管理工作作為亮點納入服務(wù)范疇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都配備了大量秩序維護員。
這樣的出發(fā)點無疑是好的，然而現(xiàn)實是無情的——幾十年間，因秩序維護員及物業(yè)管理區(qū)域的治安管理問題引發(fā)的矛盾、糾紛甚至各類訴訟案件層出不窮，特別是深圳、北京等地都發(fā)生過在管理區(qū)域內(nèi)家庭財產(chǎn)被盜甚至業(yè)主被殺害的事件，業(yè)主狀告物業(yè)服務(wù)企業(yè)并提出巨額索賠，使物業(yè)管理承擔了巨大的壓力和風險，進而也引發(fā)了大家對物業(yè)管理承擔安全防范事務(wù)責任和能力的思考。
經(jīng)過反復的推敲和論證，2003年9月1日起頒布實施、并于2007年8月修訂的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理”定義為 “業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”。同時，《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。” 自此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理所承擔的安全事務(wù)和責任在政策法律的層面得以確定，那就是“維護相關(guān)區(qū)域秩序”而并非對住宅小區(qū)的治安管理，不負有保障業(yè)主和住戶人身財產(chǎn)安全的責任，同時也明確了平時協(xié)助安全防范、發(fā)生事故時及時報告和協(xié)助救助是物業(yè)管理應(yīng)承擔的三項任務(wù)。服務(wù)管理從業(yè)人員開始一邊學習《物業(yè)管理條例》，一邊站在新的角度重新審視和調(diào)整自己的定位。
2007年，北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了我國首部專門針對物業(yè)保安服務(wù)質(zhì)量的地方標準，并于2007年11月1日起開始實施。標準規(guī)定，物業(yè)保安不得穿著與軍警相同或相似的服裝，也不得以任何形式參與到糾紛中。該標準適用于物業(yè)管理相關(guān)的保安服務(wù)活動，規(guī)定了物業(yè)保安的職責、物業(yè)保安服務(wù)要求、物業(yè)保安員崗位要求、物業(yè)保安服務(wù)質(zhì)量的評價與改進。
2008年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會下發(fā)了《關(guān)于使用“秩序維護員”稱謂的指導意見》（中物協(xié)〔2008〕1號）（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟分赋?，由于“保安”一詞隱含“保證安全”、“保護安全”之意，與《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責并不相符，建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂，并盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風險。
《意見》出臺后，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。大家一致認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有行政執(zhí)法權(quán)，不能承擔保安責任，改稱秩序維護員符合國家《物業(yè)管理條例》的行政法規(guī)，有利于明確界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，同時也有利于消除不必要的誤解。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是紛紛表示，在全行業(yè)范圍內(nèi)進行“保安員”的更名，對于規(guī)避企業(yè)風險、規(guī)范行業(yè)管理有著重大的意義。
從 “保安員”的更名，我們不難看出物業(yè)管理行業(yè)正在走向成熟。然而我們必須看到，近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)向法制化、規(guī)范化、專業(yè)化、市場化邁進的同時，也開始進入了高風險期。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。因此，樹立行業(yè)風險意識、規(guī)避經(jīng)營風險、提高市場運作能力，成為了物業(yè)管理可持續(xù)健康發(fā)展的又一個關(guān)鍵因素。
一、緊跟社會發(fā)展的步伐，及時學習、掌握國家和地方出臺的與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)和政策，合理規(guī)避因法規(guī)政策的出臺帶來的風險，同時提高企業(yè)運用法規(guī)政策化解風險的能力。
1.合理規(guī)避因法規(guī)政策的出臺帶來的風險。
《物權(quán)法》和新修訂《勞動合同法》的相繼出臺是擺在物業(yè)服務(wù)企業(yè)面前的新的考驗。
例如，《物權(quán)法》出臺后，關(guān)于小區(qū)停車位歸屬和停車費收取等方面的投訴數(shù)量始終居高不下，不少人認為開發(fā)商把車庫、車位的建造費用攤?cè)肓顺杀?，因此?yīng)該歸全體業(yè)主所有。而經(jīng)過認真學習后我們會發(fā)現(xiàn)，《物權(quán)法》對車庫、車位的規(guī)定是分兩種情況的：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，但應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要；而占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，則屬于業(yè)主共有。全國人大法工委民法室編著的《物權(quán)法精解》中就部分業(yè)主提出的“開發(fā)商把車庫，車位建造費用攤?cè)肓顺杀?，因此?yīng)該歸全體業(yè)主”這一說法指出，這與商品房銷售價格沒有必然聯(lián)系，而且也很難證明車庫和車位的價值是否包括在建筑成本之中。
再比如《勞動合同法》中做出了用人單位不得單方制定相關(guān)規(guī)章制度、用工再不能不簽書面勞動合同、用人單位在七種情形下應(yīng)當向勞動者支付經(jīng)濟補償金、用人單位不能輕易辭退員工等規(guī)定，對本是勞動密集型行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言不啻為緊箍咒加身。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就必須認真學習、深入了解《勞動合同法》的有關(guān)規(guī)定，才能將這種用工風險降到最低限度。
2.運用法規(guī)政策化解風險。
《物權(quán)法》和《勞動合同法》為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和運作增加了風險，但同時我們也應(yīng)看到，法律法規(guī)并不是單單約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，它對各方主體都是有約束作用的，因此我們還要學會運用這些法規(guī)來促進我們的管理服務(wù)工作，化解一些企業(yè)運作過程中的風險。
例如《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”； 第七十二條規(guī)定了業(yè)主對專有部分的權(quán)利與義務(wù)，并明確“業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”，例如不得以不使用電梯為由，不繳納電梯維修費用，在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不繳納暖氣費等；第八十三條規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相應(yīng)權(quán)利義務(wù)等等，這些規(guī)定其實就是為物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常對物業(yè)的管理工作提供的依據(jù)，應(yīng)當善于利用。
二、進一步理順物業(yè)管理中與業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主大會、市政管理、政府行政管理等各個主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過多種途徑合理規(guī)避物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)中的風險。
有人戲言：“物業(yè)管理是個筐，什么都能往里裝”。這在一定程度上真實地反映出了我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀。凡事都找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解決不了就是服務(wù)不好，動輒就以不交物業(yè)服務(wù)費相威脅，出了事故就向物業(yè)服務(wù)公司索賠，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的嚴峻問題。例如某一業(yè)主家的地下室被盜，他就把物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，聲稱地下室放有價值萬元的電器，要求其賠償。因為他認為既然自己支付了物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)該保證他在小區(qū)內(nèi)的的人身和財產(chǎn)安全，但從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度來講，有限的秩序維護人員不可能分秒不差地專守在每個單元的門口，更何況盜竊等治安、刑事案件是一個社會問題。再比如，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代相關(guān)單位收取水、電、暖等費用，只要供水、供電、供暖不正常業(yè)主都會歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以至于不交物業(yè)費，同時引發(fā)矛盾。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何做才能規(guī)避這些風險呢？
1.要像“保安員”更名一樣，明確界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，理順物業(yè)管理中與業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主大會、市政管理、政府行政管理等各個主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在小區(qū)中加強這方面的宣傳，同時很好地與業(yè)主進行溝通，逐漸去改變?nèi)藗兊恼J識誤區(qū)，擺正位置，該別人承擔的職責就不要自己往身上攬。
在這里尤其應(yīng)注意的是一定要重視合同的作用。在業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到損失的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔法律責任，這是實踐中經(jīng)常遇到的問題。司法實踐中在審理此類案件時，通常都要考慮業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同中約定的內(nèi)容。從現(xiàn)有的比較成熟的物業(yè)管理法規(guī)來看，都有關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，其中規(guī)定了當事人應(yīng)當在合同中加以約定的事項。這樣就將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系事先以合同的形式確定下來，完全可以成為損害事件發(fā)生后處理的依據(jù)。在與供水、供電、供暖等公用事業(yè)單位的關(guān)系中也是一樣，必須要在合同中明確雙方主體的關(guān)系以及各自的責權(quán)利，以合理地規(guī)避此類風險。
2.在實際操作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要努力做好“預防性提示服務(wù)”。即對于一些潛在發(fā)生的可能性，但又不可預測、不可杜絕的事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須做到事前的提醒，并盡量做到事中的監(jiān)督。
例如在小區(qū)景觀池邊間隔一段距離就豎上一塊“請照管好您的孩子”的提示牌；與業(yè)主簽訂有關(guān)小區(qū)文明管理的條約，明確哪些事不能做，諸如居住高層的業(yè)主不準向下拋物、不得在高層的窗臺前搭建花架等，如有發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)責令其改正，一旦造成后果由業(yè)主自負。有了這些事前的明示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就盡到了告知、教育、管理之職，一旦有了糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就可以避免不必要的麻煩。
3.災害，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的風險之一。假設(shè)一個停車場、一個機電設(shè)備房被燒毀，如果就靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)來賠償，可以說既賠不起，也不合乎市場經(jīng)濟的規(guī)則。在這里，我們就要提到被很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)所忽視的保險。
國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）第十一條明確了物業(yè)服務(wù)收費由9項組成，其中第1項“物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等”和第8項“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用”，講明了員工的社會保險、物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用由全體業(yè)主承擔。因此，一方面，為企業(yè)員工購置工傷意外保險，另一方面，投保公眾責任險種和相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備的財產(chǎn)險不失為規(guī)避此類風險的良方。
綜上所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在拓寬業(yè)務(wù)、發(fā)展規(guī)模的同時，還應(yīng)當時時自?。喝绾卧诠芾矸?wù)的過程中盡量做到周到、細致、完美，盡力規(guī)避物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的風險。
這樣的出發(fā)點無疑是好的，然而現(xiàn)實是無情的——幾十年間，因秩序維護員及物業(yè)管理區(qū)域的治安管理問題引發(fā)的矛盾、糾紛甚至各類訴訟案件層出不窮，特別是深圳、北京等地都發(fā)生過在管理區(qū)域內(nèi)家庭財產(chǎn)被盜甚至業(yè)主被殺害的事件，業(yè)主狀告物業(yè)服務(wù)企業(yè)并提出巨額索賠，使物業(yè)管理承擔了巨大的壓力和風險，進而也引發(fā)了大家對物業(yè)管理承擔安全防范事務(wù)責任和能力的思考。
經(jīng)過反復的推敲和論證，2003年9月1日起頒布實施、并于2007年8月修訂的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理”定義為 “業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”。同時，《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。” 自此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理所承擔的安全事務(wù)和責任在政策法律的層面得以確定，那就是“維護相關(guān)區(qū)域秩序”而并非對住宅小區(qū)的治安管理，不負有保障業(yè)主和住戶人身財產(chǎn)安全的責任，同時也明確了平時協(xié)助安全防范、發(fā)生事故時及時報告和協(xié)助救助是物業(yè)管理應(yīng)承擔的三項任務(wù)。服務(wù)管理從業(yè)人員開始一邊學習《物業(yè)管理條例》，一邊站在新的角度重新審視和調(diào)整自己的定位。
2007年，北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了我國首部專門針對物業(yè)保安服務(wù)質(zhì)量的地方標準，并于2007年11月1日起開始實施。標準規(guī)定，物業(yè)保安不得穿著與軍警相同或相似的服裝，也不得以任何形式參與到糾紛中。該標準適用于物業(yè)管理相關(guān)的保安服務(wù)活動，規(guī)定了物業(yè)保安的職責、物業(yè)保安服務(wù)要求、物業(yè)保安員崗位要求、物業(yè)保安服務(wù)質(zhì)量的評價與改進。
2008年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會下發(fā)了《關(guān)于使用“秩序維護員”稱謂的指導意見》（中物協(xié)〔2008〕1號）（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟分赋?，由于“保安”一詞隱含“保證安全”、“保護安全”之意，與《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責并不相符，建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂，并盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風險。
《意見》出臺后，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。大家一致認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有行政執(zhí)法權(quán)，不能承擔保安責任，改稱秩序維護員符合國家《物業(yè)管理條例》的行政法規(guī)，有利于明確界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，同時也有利于消除不必要的誤解。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是紛紛表示，在全行業(yè)范圍內(nèi)進行“保安員”的更名，對于規(guī)避企業(yè)風險、規(guī)范行業(yè)管理有著重大的意義。
從 “保安員”的更名，我們不難看出物業(yè)管理行業(yè)正在走向成熟。然而我們必須看到，近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)向法制化、規(guī)范化、專業(yè)化、市場化邁進的同時，也開始進入了高風險期。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。因此，樹立行業(yè)風險意識、規(guī)避經(jīng)營風險、提高市場運作能力，成為了物業(yè)管理可持續(xù)健康發(fā)展的又一個關(guān)鍵因素。
一、緊跟社會發(fā)展的步伐，及時學習、掌握國家和地方出臺的與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)和政策，合理規(guī)避因法規(guī)政策的出臺帶來的風險，同時提高企業(yè)運用法規(guī)政策化解風險的能力。
1.合理規(guī)避因法規(guī)政策的出臺帶來的風險。
《物權(quán)法》和新修訂《勞動合同法》的相繼出臺是擺在物業(yè)服務(wù)企業(yè)面前的新的考驗。
例如，《物權(quán)法》出臺后，關(guān)于小區(qū)停車位歸屬和停車費收取等方面的投訴數(shù)量始終居高不下，不少人認為開發(fā)商把車庫、車位的建造費用攤?cè)肓顺杀?，因此?yīng)該歸全體業(yè)主所有。而經(jīng)過認真學習后我們會發(fā)現(xiàn)，《物權(quán)法》對車庫、車位的規(guī)定是分兩種情況的：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，但應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要；而占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，則屬于業(yè)主共有。全國人大法工委民法室編著的《物權(quán)法精解》中就部分業(yè)主提出的“開發(fā)商把車庫，車位建造費用攤?cè)肓顺杀?，因此?yīng)該歸全體業(yè)主”這一說法指出，這與商品房銷售價格沒有必然聯(lián)系，而且也很難證明車庫和車位的價值是否包括在建筑成本之中。
再比如《勞動合同法》中做出了用人單位不得單方制定相關(guān)規(guī)章制度、用工再不能不簽書面勞動合同、用人單位在七種情形下應(yīng)當向勞動者支付經(jīng)濟補償金、用人單位不能輕易辭退員工等規(guī)定，對本是勞動密集型行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言不啻為緊箍咒加身。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就必須認真學習、深入了解《勞動合同法》的有關(guān)規(guī)定，才能將這種用工風險降到最低限度。
2.運用法規(guī)政策化解風險。
《物權(quán)法》和《勞動合同法》為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和運作增加了風險，但同時我們也應(yīng)看到，法律法規(guī)并不是單單約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，它對各方主體都是有約束作用的，因此我們還要學會運用這些法規(guī)來促進我們的管理服務(wù)工作，化解一些企業(yè)運作過程中的風險。
例如《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”； 第七十二條規(guī)定了業(yè)主對專有部分的權(quán)利與義務(wù)，并明確“業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”，例如不得以不使用電梯為由，不繳納電梯維修費用，在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不繳納暖氣費等；第八十三條規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相應(yīng)權(quán)利義務(wù)等等，這些規(guī)定其實就是為物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常對物業(yè)的管理工作提供的依據(jù)，應(yīng)當善于利用。
二、進一步理順物業(yè)管理中與業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主大會、市政管理、政府行政管理等各個主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過多種途徑合理規(guī)避物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)中的風險。
有人戲言：“物業(yè)管理是個筐，什么都能往里裝”。這在一定程度上真實地反映出了我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀。凡事都找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解決不了就是服務(wù)不好，動輒就以不交物業(yè)服務(wù)費相威脅，出了事故就向物業(yè)服務(wù)公司索賠，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的嚴峻問題。例如某一業(yè)主家的地下室被盜，他就把物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，聲稱地下室放有價值萬元的電器，要求其賠償。因為他認為既然自己支付了物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)該保證他在小區(qū)內(nèi)的的人身和財產(chǎn)安全，但從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度來講，有限的秩序維護人員不可能分秒不差地專守在每個單元的門口，更何況盜竊等治安、刑事案件是一個社會問題。再比如，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代相關(guān)單位收取水、電、暖等費用，只要供水、供電、供暖不正常業(yè)主都會歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以至于不交物業(yè)費，同時引發(fā)矛盾。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何做才能規(guī)避這些風險呢？
1.要像“保安員”更名一樣，明確界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，理順物業(yè)管理中與業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主大會、市政管理、政府行政管理等各個主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在小區(qū)中加強這方面的宣傳，同時很好地與業(yè)主進行溝通，逐漸去改變?nèi)藗兊恼J識誤區(qū)，擺正位置，該別人承擔的職責就不要自己往身上攬。
在這里尤其應(yīng)注意的是一定要重視合同的作用。在業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到損失的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔法律責任，這是實踐中經(jīng)常遇到的問題。司法實踐中在審理此類案件時，通常都要考慮業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同中約定的內(nèi)容。從現(xiàn)有的比較成熟的物業(yè)管理法規(guī)來看，都有關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，其中規(guī)定了當事人應(yīng)當在合同中加以約定的事項。這樣就將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系事先以合同的形式確定下來，完全可以成為損害事件發(fā)生后處理的依據(jù)。在與供水、供電、供暖等公用事業(yè)單位的關(guān)系中也是一樣，必須要在合同中明確雙方主體的關(guān)系以及各自的責權(quán)利，以合理地規(guī)避此類風險。
2.在實際操作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要努力做好“預防性提示服務(wù)”。即對于一些潛在發(fā)生的可能性，但又不可預測、不可杜絕的事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須做到事前的提醒，并盡量做到事中的監(jiān)督。
例如在小區(qū)景觀池邊間隔一段距離就豎上一塊“請照管好您的孩子”的提示牌；與業(yè)主簽訂有關(guān)小區(qū)文明管理的條約，明確哪些事不能做，諸如居住高層的業(yè)主不準向下拋物、不得在高層的窗臺前搭建花架等，如有發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)責令其改正，一旦造成后果由業(yè)主自負。有了這些事前的明示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就盡到了告知、教育、管理之職，一旦有了糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就可以避免不必要的麻煩。
3.災害，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的風險之一。假設(shè)一個停車場、一個機電設(shè)備房被燒毀，如果就靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)來賠償，可以說既賠不起，也不合乎市場經(jīng)濟的規(guī)則。在這里，我們就要提到被很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)所忽視的保險。
國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）第十一條明確了物業(yè)服務(wù)收費由9項組成，其中第1項“物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等”和第8項“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用”，講明了員工的社會保險、物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用由全體業(yè)主承擔。因此，一方面，為企業(yè)員工購置工傷意外保險，另一方面，投保公眾責任險種和相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備的財產(chǎn)險不失為規(guī)避此類風險的良方。
綜上所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在拓寬業(yè)務(wù)、發(fā)展規(guī)模的同時，還應(yīng)當時時自?。喝绾卧诠芾矸?wù)的過程中盡量做到周到、細致、完美，盡力規(guī)避物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的風險。