第一節(jié) 引言
1 ．房地產(chǎn)價(jià)格的客觀存在性
房地產(chǎn)價(jià)格是由市場力量決定，即是由市場參與者集體的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、表達(dá)出來。
2 ．我國房地產(chǎn)估價(jià)的基本制度
1994 年 7 月 5 日公布的 ( 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ) 第三十三條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”；第五十八條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”。
3 ．作好房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)具備的條件
做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論和與實(shí)踐高度結(jié)合。
房地產(chǎn)的概念
第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念
1 ．房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：土地是指地球表面及其上下圍內(nèi)的空間。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備 ( 如給排水、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備 ) 等組成的整體物。
其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。
由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此．房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。
2 ．實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位對房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響及異同
房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分實(shí)物又可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。
權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。
區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所 ( 如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等 ) 的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中．距離有空間自線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離?，F(xiàn)在，人們越來超重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。
在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對價(jià)值的影響是不同的：
(1) 有形資產(chǎn)主要是實(shí)物價(jià)值。
(2) 無形資產(chǎn)實(shí)物本身的好壞對價(jià)值的影響不大，甚至忽略不計(jì)，主要是權(quán)益的價(jià)值。
(3) 房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中部很重要。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同：兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同也可能有很大的不同。兩宗
實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，價(jià)格可能有很大的不同。
3 ．房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)
房地產(chǎn)有下列三種存在形態(tài)：
(1) 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要把它單獨(dú)看待，只評估其中土地的價(jià)值。有 2 種做法；①無視建筑物的存在；②考慮建筑物存在對土地價(jià)值的影響。
(2) 建筑物。在某種情況下需要把它單獨(dú)看待，只評估其中的建筑物價(jià)值。有 2 種做法：①無視土地的存在；⑨考慮土地存在對建筑物價(jià)值的影響。
(3) 房地。當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待。
4 ．土地的概念
對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，土地不只是平面，而是三維立體的，是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 (1) 地面； (2) 地面以上一定范圍內(nèi)的空間 ( 簡稱地上空間 ) ； (3) 地面以下一定范圍內(nèi)的空間 ( 簡稱地下空間 ) 。
1 ．房地產(chǎn)價(jià)格的客觀存在性
房地產(chǎn)價(jià)格是由市場力量決定，即是由市場參與者集體的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、表達(dá)出來。
2 ．我國房地產(chǎn)估價(jià)的基本制度
1994 年 7 月 5 日公布的 ( 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ) 第三十三條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”；第五十八條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”。
3 ．作好房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)具備的條件
做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論和與實(shí)踐高度結(jié)合。
房地產(chǎn)的概念
第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念
1 ．房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：土地是指地球表面及其上下圍內(nèi)的空間。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備 ( 如給排水、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備 ) 等組成的整體物。
其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。
由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此．房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。
2 ．實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位對房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響及異同
房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分實(shí)物又可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。
權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。
區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所 ( 如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等 ) 的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中．距離有空間自線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離?，F(xiàn)在，人們越來超重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。
在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對價(jià)值的影響是不同的：
(1) 有形資產(chǎn)主要是實(shí)物價(jià)值。
(2) 無形資產(chǎn)實(shí)物本身的好壞對價(jià)值的影響不大，甚至忽略不計(jì)，主要是權(quán)益的價(jià)值。
(3) 房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中部很重要。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同：兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同也可能有很大的不同。兩宗
實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，價(jià)格可能有很大的不同。
3 ．房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)
房地產(chǎn)有下列三種存在形態(tài)：
(1) 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要把它單獨(dú)看待，只評估其中土地的價(jià)值。有 2 種做法；①無視建筑物的存在；②考慮建筑物存在對土地價(jià)值的影響。
(2) 建筑物。在某種情況下需要把它單獨(dú)看待，只評估其中的建筑物價(jià)值。有 2 種做法：①無視土地的存在；⑨考慮土地存在對建筑物價(jià)值的影響。
(3) 房地。當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待。
4 ．土地的概念
對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，土地不只是平面，而是三維立體的，是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 (1) 地面； (2) 地面以上一定范圍內(nèi)的空間 ( 簡稱地上空間 ) ； (3) 地面以下一定范圍內(nèi)的空間 ( 簡稱地下空間 ) 。