2010資產評估師復習指導：以財務報告為目的的評估(1)
    2010資產評估師復習指導：以財務報告為目的的評估(2)
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     一、 資產評估在投資性房地產評估中的應用
    (一)投資性房地產與公允價值計量
    投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
    會計準則規(guī)定：企業(yè)應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
    應當同時滿足兩個條件：有活躍的房地產交易市場;企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。
    (二)投資性房地產評估中的評估對象
    1、以經(jīng)營性租賃方式出租的土地使用權和建筑物
    2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，按國家有關規(guī)定認定的閑置土地不屬于此范圍。
    3、某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產。
    4、企業(yè)將建筑物出租，向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。
    5、自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。比如：企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所，應當屬于自用房地產。如果一個樓盤，一層出租給一家超市，其余樓層出售，在這種情況下，如果一層能夠單獨計量和出售，應當確認為投資性資產，其他作為開發(fā)產品(存貨)。
    (三)投資性房地產的評估方法及評估參數(shù)
    1、市場比較法：與第四章一樣，注意投資性房地產租約所帶來的影響。
    2、直接資本化法：預期收益除以資本化率求取估價對象價值的方法，暫時空置的投資性房地產，通常采用的方法為直接資本化法。P=A/R.
    3、收益乘數(shù)法：收益乘數(shù)=價格/年收益，房地產價值=年收益×收益乘數(shù);收益乘數(shù)包括毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘(含租金外其他收入)、有效毛收入乘數(shù)(扣除空置率和收租損失)和凈收益乘數(shù)
    4、現(xiàn)金流折現(xiàn)法：同房地產評估的收益法。
    5、租期及回收金額折現(xiàn)法：需考慮評估時租約其租金水平偏離市場實際情況。
    (四)投資性房地產評估案例分析---P466