我國土地所有權(quán)制度的基本形態(tài)是國家所有和農(nóng)民集體所有兩種。 根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)固有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定。國家所有的土地，單位和個(gè)人依法可以取得使用權(quán)。國家以出讓或劃撥兩種方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
(一)以出讓方式取得
國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。也就是說，國有土地使用權(quán)出讓即是國家有償?shù)?、有年限的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所需要的土地主要是通過這種方式取得的。
土地是可以利用的有限資源，因此，國有土地使用權(quán)出讓必須本著節(jié)約土地資源的原則，符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。
國有土地使用權(quán)出讓金，由雙方協(xié)商、拍賣、招標(biāo)來確定。土地使用權(quán)出讓前，先由有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出讓土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，有關(guān)主管部門以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)。以拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，出讓人須以基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)制定出讓的土地出讓底價(jià)。按照有關(guān)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須采取拍賣、招標(biāo)方式，公開競價(jià)出讓，底價(jià)是起始價(jià)，競價(jià)成交的價(jià)格即為出讓金。以協(xié)商方式出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，不得低于政府根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定的。
土地使用權(quán)出讓，出讓方與使用者須簽訂土地使用權(quán)出讓合同。合同簽訂后60日內(nèi)，土地使用者支付全部出讓金，出讓方提供土地使用權(quán)。使用者依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。如果土地使用者逾期未全部支付出讓金，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；如果出讓方未按合同提供土地使用權(quán)，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。
國有土地使用權(quán)出讓年限，出讓方和受讓方可以協(xié)商確定，但不能超過各類用地法定出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附屬物的所有權(quán)由國家無償取得；土地使用者交還土地使用權(quán)證，并辦理注銷登記。如果土地使用者還想繼續(xù)使用該土地，應(yīng)當(dāng)至遲在屆滿前一年，依法申請(qǐng)續(xù)期，并按照土地使用權(quán)出讓的法律規(guī)定，重新簽訂合同、支付土地使用權(quán)出讓金，辦理登記。
國家對(duì)土地使用者以出讓方式取得的土地使用權(quán)一般不提前收回。但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地已使用的年限和開發(fā)、利用的實(shí)際情況給予土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償。
土地使用者以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。對(duì)超出出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者由于政府及其主管部門的行為致使開發(fā)必需的前期工作動(dòng)工遲延的不在此列。
同時(shí)，未按合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出售、交換和贈(zèng)與。只有按照合同約定投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程，完成開發(fā)投資總額的25%，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，方可轉(zhuǎn)讓。
(二)以劃撥方式取得
國有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用。這就是說，劃撥土地使用權(quán)有兩種情況，一是地上有住宅等建筑物，使用者需繳納因拆遷所需的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，才能取得土地使用權(quán)；二是地上無建筑物，屬空閑土地，經(jīng)政府批準(zhǔn)即可取得使用權(quán)。總之，劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)摹o年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證
劃撥土地使用權(quán)，一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。
無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對(duì)劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償
(一)以出讓方式取得
國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。也就是說，國有土地使用權(quán)出讓即是國家有償?shù)?、有年限的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所需要的土地主要是通過這種方式取得的。
土地是可以利用的有限資源，因此，國有土地使用權(quán)出讓必須本著節(jié)約土地資源的原則，符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。
國有土地使用權(quán)出讓金，由雙方協(xié)商、拍賣、招標(biāo)來確定。土地使用權(quán)出讓前，先由有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出讓土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，有關(guān)主管部門以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)。以拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，出讓人須以基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)制定出讓的土地出讓底價(jià)。按照有關(guān)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須采取拍賣、招標(biāo)方式，公開競價(jià)出讓，底價(jià)是起始價(jià)，競價(jià)成交的價(jià)格即為出讓金。以協(xié)商方式出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，不得低于政府根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定的。
土地使用權(quán)出讓，出讓方與使用者須簽訂土地使用權(quán)出讓合同。合同簽訂后60日內(nèi)，土地使用者支付全部出讓金，出讓方提供土地使用權(quán)。使用者依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。如果土地使用者逾期未全部支付出讓金，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；如果出讓方未按合同提供土地使用權(quán)，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。
國有土地使用權(quán)出讓年限，出讓方和受讓方可以協(xié)商確定，但不能超過各類用地法定出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附屬物的所有權(quán)由國家無償取得；土地使用者交還土地使用權(quán)證，并辦理注銷登記。如果土地使用者還想繼續(xù)使用該土地，應(yīng)當(dāng)至遲在屆滿前一年，依法申請(qǐng)續(xù)期，并按照土地使用權(quán)出讓的法律規(guī)定，重新簽訂合同、支付土地使用權(quán)出讓金，辦理登記。
國家對(duì)土地使用者以出讓方式取得的土地使用權(quán)一般不提前收回。但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地已使用的年限和開發(fā)、利用的實(shí)際情況給予土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償。
土地使用者以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。對(duì)超出出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者由于政府及其主管部門的行為致使開發(fā)必需的前期工作動(dòng)工遲延的不在此列。
同時(shí)，未按合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出售、交換和贈(zèng)與。只有按照合同約定投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程，完成開發(fā)投資總額的25%，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，方可轉(zhuǎn)讓。
(二)以劃撥方式取得
國有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用。這就是說，劃撥土地使用權(quán)有兩種情況，一是地上有住宅等建筑物，使用者需繳納因拆遷所需的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，才能取得土地使用權(quán)；二是地上無建筑物，屬空閑土地，經(jīng)政府批準(zhǔn)即可取得使用權(quán)。總之，劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)摹o年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證
劃撥土地使用權(quán)，一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。
無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對(duì)劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償