（五）土地他項(xiàng)權(quán)利制度（熟悉）
土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。主要包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。《土地登記辦法》規(guī)定，依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)抵押登記。在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向國土資源行政主管部門提交土地權(quán)利證書和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止之日起十五日內(nèi)，持相關(guān)證明文件，申請土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷登記。
1．土地抵押權(quán)的含義
土地抵押權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。
（1）可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利包括：
①法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)；
②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)；
③依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán)；
④農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)；
⑤以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)。
（2）不可設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利
《物權(quán)法》規(guī)定，下列土地不得抵押：①土地所有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
（3）建設(shè)用地使用權(quán)的可抵押范圍
①以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨(dú)抵押。
②國有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。這里的建設(shè)用地使用權(quán)，不以出讓建設(shè)用地使用權(quán)為限?！段餀?quán)法》規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
（4）集體建設(shè)用地使用權(quán)的可抵押范圍
①根據(jù)《擔(dān)保法》以及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。
②鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押?！段餀?quán)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
（5）集體建設(shè)用地使用權(quán)的不可抵押范圍
《物權(quán)法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
例題：可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利包括()等。
A．法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)
B．依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
C．依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權(quán)
D．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)
E．法律不允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國有土地使用權(quán)
答案:ABD
解析:依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權(quán)，不可設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利。可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利。
2．地役權(quán)
地役權(quán)是指按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。
地役權(quán)具有以下特征：①地役權(quán)是按照合同設(shè)立的；②地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)；③地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；④地役權(quán)具有從屬性和不可分性。
地役權(quán)規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。
例題：土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物歸()所有。
A．國家B．出租人和承租人共同共有C．出租人D．承租人
答案:C
解析:土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
（六）主要國家和地區(qū)的土地制度（了解）
1．美國
（1）現(xiàn)行土地所有制。美國是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定不同于同為資本主義國家的歐洲國家。目前在美國，土地所有者擁有地下的一切財(cái)富，可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨(dú)出售給別人。上述行為的惟一條件是他必須遵守政府關(guān)于環(huán)境保護(hù)的規(guī)定并照章納稅。
（2)現(xiàn)行土地使用制。美國所有土地都實(shí)行有償使用。美國法律明確規(guī)定土地可以買賣和出租。聯(lián)邦政府為了國家和社會(huì)公益事業(yè)，興建鐵路、公路及其他設(shè)施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過交換或購買的方式取得。通訊、輸電、輸油等管線要通過公有土地的地上或地下，都必須向土地管理局通行權(quán)處申請批準(zhǔn)，并支付租金。目前美國聯(lián)邦政府的公有土地收入，是僅次于稅收收入的政府第二大財(cái)政來源。
（3)土地管理機(jī)構(gòu)。美國在內(nèi)政部內(nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對聯(lián)邦政府土地的管理，并對州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。美國土地管理工作，實(shí)際上是一種分層次、按類別進(jìn)行管理的類型，即其他聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)也參與土地的管理工作。
2．英國
（1）現(xiàn)行土地所有制。英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，但完全擁有土地權(quán)益的土地持有人純粹是該土地的永久占有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地占有和使用土地。因此，在實(shí)際中這些土地持有人也往往不嚴(yán)格地被稱做地主。
（2)土地管理機(jī)構(gòu)。英國在中央一級不設(shè)置統(tǒng)一的土地管理機(jī)構(gòu)，只是由若干部委分類管理。農(nóng)業(yè)用地，由農(nóng)漁食品部土地管理局管理，主要職責(zé)是負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)用地的使用、統(tǒng)計(jì)、地籍管理與繪制土地分類圖。森林和林業(yè)用地，由林業(yè)委員會(huì)管理。而城市用地，則由環(huán)境部管理。
3．德國
聯(lián)邦德國的土地管理分散在許多部門管理，通過立法，形成各部門的分工合作制度。土地管理的部門有州測量局、地方法院土地登記局、土地整理司。國家財(cái)政部主管農(nóng)業(yè)用地評價(jià)和地產(chǎn)價(jià)值評價(jià)。州發(fā)展規(guī)劃與環(huán)保部主管各級土地利用規(guī)劃工作。德國土地管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)地籍資料的采集、編繪、保管、更新、統(tǒng)計(jì)和提供利用，土地登記、土地評價(jià)、土地利用規(guī)劃和土地整理。
4．日本
（1）現(xiàn)行土地所有制。日本現(xiàn)行的土地制度是土地私有制。其土地私有制，是一種法律上承認(rèn)個(gè)人或私人可以占有土地的制度，但這并不意味著全部土地都為私人所有。在日本，除個(gè)人或股份(有限)公司等法人占有土地外，國家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團(tuán)體也占有土地。
（2)現(xiàn)行土地使用制。日本的國有土地和公共土地主要是為了國家及國民的利益而使用的，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)。日本的非土地所有人利用土地主要體現(xiàn)在其民法的地上權(quán)和永佃權(quán)中。
（3)土地管理機(jī)構(gòu)。日本全國城鄉(xiāng)土地都劃歸國土廳土地局管理。國土廳土地局下設(shè)土地政策、土地利用、地價(jià)調(diào)整、國土調(diào)查四個(gè)課。
5．中國香港
（1）現(xiàn)行土地所有制。香港在1997年7月1日前，為英國所統(tǒng)治，其全部土地俗稱“官地”。我國1997年7月1日恢復(fù)對香港行使主權(quán)之后，香港土地全部回歸中國。根據(jù)《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定，現(xiàn)行香港的全部土地均屬于國家所有。
(2)土地使用權(quán)制度。香港土地使用制是土地租用制，即：目前香港沿襲了英國的土地批租制度。其特點(diǎn)是只租不買斷，除授予圣約翰大教堂永久業(yè)權(quán)外，其余僅將土地經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)以一定年限出租給承租人。同時(shí)，在租用時(shí)，土地使用者要支付“地價(jià)”，政府還要與政府簽訂土地契約。
(3)土地管理制度。香港特區(qū)政府現(xiàn)行行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)置序列是司、局、署、處。地政總署是中華人民共和國香港特別行政區(qū)政府發(fā)展局轄下的部門，成立于1982年4月1日。專責(zé)管理香港政府的土地及行政，主要職能包括批出土地作發(fā)展用途、土地及物業(yè)估價(jià)、征收私人土地作公共項(xiàng)目用途、重批及修改土地契約、土地管制及執(zhí)行契約、維持大地測量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)、土地界線測量、航空測量、繪制地圖、維修位于未撥用的政府土地上的斜坡，以及審批預(yù)售樓花同意書和大廈公契等。地政總署下設(shè)法律咨詢及田土轉(zhuǎn)易處、地政處、測繪處和行政處。地政總署原隸屬房屋及規(guī)劃地政局，2007年7月1日決策局重組后劃入新成立的發(fā)展局。
目前，香港的土地出讓方式主要包括四種方式，即：拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)出租。香港還建立了土地業(yè)權(quán)的抵押和轉(zhuǎn)讓制度、土地征收制度、土地注冊制度等項(xiàng)土地管理制度。
6．中國臺(tái)灣
(1)土地所有權(quán)制度
臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行的土地制度，按照臺(tái)灣*的說法，是“平均地權(quán)”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展。實(shí)際上，目前我國臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行土地所有權(quán)制的基礎(chǔ)是土地私權(quán)制。土地分為公有土地和私有土地。公有土地主要指*所有的土地，人民依法取得土地所有權(quán)為私有土地。
源地國有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目。
(2)土地他項(xiàng)權(quán)制度。在臺(tái)灣，土地他項(xiàng)權(quán)主要包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種。
(3)土地管理制度。臺(tái)灣土地管理機(jī)構(gòu)，習(xí)稱地政機(jī)關(guān)，臺(tái)灣地區(qū)《土地法》規(guī)定，“中央”、省、市、縣均應(yīng)設(shè)立專管地政的機(jī)關(guān)。臺(tái)灣對土地使用性質(zhì)的管制，主要是規(guī)定土地的用途，以排除妨礙主要用途的其他使用。對土地使用強(qiáng)度的管制，主要是通過規(guī)定容積率和建蔽率(覆蓋率)來實(shí)行。不同的用途和位置，一般規(guī)定有不同的容積率和建蔽率。同時(shí)，臺(tái)灣實(shí)行私有土地面積高額限制及農(nóng)地保護(hù)政策，實(shí)施土地管制。
例題：下列關(guān)于美國的土地制度，正確的是()。
A．美國是現(xiàn)代資本主義的典型，其土地全部私有
B．所有土地都實(shí)行有償使用
C．美國法律規(guī)定土地可以買賣和出租
D．美國于內(nèi)政部內(nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對聯(lián)邦政府土地的管理
E．美國是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有
答案:BCDE
解析:美國是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。
土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。主要包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。《土地登記辦法》規(guī)定，依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)抵押登記。在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向國土資源行政主管部門提交土地權(quán)利證書和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止之日起十五日內(nèi)，持相關(guān)證明文件，申請土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷登記。
1．土地抵押權(quán)的含義
土地抵押權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。
（1）可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利包括：
①法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)；
②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)；
③依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán)；
④農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)；
⑤以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)。
（2）不可設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利
《物權(quán)法》規(guī)定，下列土地不得抵押：①土地所有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
（3）建設(shè)用地使用權(quán)的可抵押范圍
①以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨(dú)抵押。
②國有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。這里的建設(shè)用地使用權(quán)，不以出讓建設(shè)用地使用權(quán)為限?！段餀?quán)法》規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
（4）集體建設(shè)用地使用權(quán)的可抵押范圍
①根據(jù)《擔(dān)保法》以及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。
②鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押?！段餀?quán)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
（5）集體建設(shè)用地使用權(quán)的不可抵押范圍
《物權(quán)法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
例題：可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利包括()等。
A．法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)
B．依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
C．依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權(quán)
D．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)
E．法律不允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國有土地使用權(quán)
答案:ABD
解析:依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權(quán)，不可設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利。可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利。
2．地役權(quán)
地役權(quán)是指按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。
地役權(quán)具有以下特征：①地役權(quán)是按照合同設(shè)立的；②地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)；③地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；④地役權(quán)具有從屬性和不可分性。
地役權(quán)規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。
例題：土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物歸()所有。
A．國家B．出租人和承租人共同共有C．出租人D．承租人
答案:C
解析:土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
（六）主要國家和地區(qū)的土地制度（了解）
1．美國
（1）現(xiàn)行土地所有制。美國是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定不同于同為資本主義國家的歐洲國家。目前在美國，土地所有者擁有地下的一切財(cái)富，可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨(dú)出售給別人。上述行為的惟一條件是他必須遵守政府關(guān)于環(huán)境保護(hù)的規(guī)定并照章納稅。
（2)現(xiàn)行土地使用制。美國所有土地都實(shí)行有償使用。美國法律明確規(guī)定土地可以買賣和出租。聯(lián)邦政府為了國家和社會(huì)公益事業(yè)，興建鐵路、公路及其他設(shè)施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過交換或購買的方式取得。通訊、輸電、輸油等管線要通過公有土地的地上或地下，都必須向土地管理局通行權(quán)處申請批準(zhǔn)，并支付租金。目前美國聯(lián)邦政府的公有土地收入，是僅次于稅收收入的政府第二大財(cái)政來源。
（3)土地管理機(jī)構(gòu)。美國在內(nèi)政部內(nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對聯(lián)邦政府土地的管理，并對州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。美國土地管理工作，實(shí)際上是一種分層次、按類別進(jìn)行管理的類型，即其他聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)也參與土地的管理工作。
2．英國
（1）現(xiàn)行土地所有制。英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，但完全擁有土地權(quán)益的土地持有人純粹是該土地的永久占有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地占有和使用土地。因此，在實(shí)際中這些土地持有人也往往不嚴(yán)格地被稱做地主。
（2)土地管理機(jī)構(gòu)。英國在中央一級不設(shè)置統(tǒng)一的土地管理機(jī)構(gòu)，只是由若干部委分類管理。農(nóng)業(yè)用地，由農(nóng)漁食品部土地管理局管理，主要職責(zé)是負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)用地的使用、統(tǒng)計(jì)、地籍管理與繪制土地分類圖。森林和林業(yè)用地，由林業(yè)委員會(huì)管理。而城市用地，則由環(huán)境部管理。
3．德國
聯(lián)邦德國的土地管理分散在許多部門管理，通過立法，形成各部門的分工合作制度。土地管理的部門有州測量局、地方法院土地登記局、土地整理司。國家財(cái)政部主管農(nóng)業(yè)用地評價(jià)和地產(chǎn)價(jià)值評價(jià)。州發(fā)展規(guī)劃與環(huán)保部主管各級土地利用規(guī)劃工作。德國土地管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)地籍資料的采集、編繪、保管、更新、統(tǒng)計(jì)和提供利用，土地登記、土地評價(jià)、土地利用規(guī)劃和土地整理。
4．日本
（1）現(xiàn)行土地所有制。日本現(xiàn)行的土地制度是土地私有制。其土地私有制，是一種法律上承認(rèn)個(gè)人或私人可以占有土地的制度，但這并不意味著全部土地都為私人所有。在日本，除個(gè)人或股份(有限)公司等法人占有土地外，國家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團(tuán)體也占有土地。
（2)現(xiàn)行土地使用制。日本的國有土地和公共土地主要是為了國家及國民的利益而使用的，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)。日本的非土地所有人利用土地主要體現(xiàn)在其民法的地上權(quán)和永佃權(quán)中。
（3)土地管理機(jī)構(gòu)。日本全國城鄉(xiāng)土地都劃歸國土廳土地局管理。國土廳土地局下設(shè)土地政策、土地利用、地價(jià)調(diào)整、國土調(diào)查四個(gè)課。
5．中國香港
（1）現(xiàn)行土地所有制。香港在1997年7月1日前，為英國所統(tǒng)治，其全部土地俗稱“官地”。我國1997年7月1日恢復(fù)對香港行使主權(quán)之后，香港土地全部回歸中國。根據(jù)《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定，現(xiàn)行香港的全部土地均屬于國家所有。
(2)土地使用權(quán)制度。香港土地使用制是土地租用制，即：目前香港沿襲了英國的土地批租制度。其特點(diǎn)是只租不買斷，除授予圣約翰大教堂永久業(yè)權(quán)外，其余僅將土地經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)以一定年限出租給承租人。同時(shí)，在租用時(shí)，土地使用者要支付“地價(jià)”，政府還要與政府簽訂土地契約。
(3)土地管理制度。香港特區(qū)政府現(xiàn)行行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)置序列是司、局、署、處。地政總署是中華人民共和國香港特別行政區(qū)政府發(fā)展局轄下的部門，成立于1982年4月1日。專責(zé)管理香港政府的土地及行政，主要職能包括批出土地作發(fā)展用途、土地及物業(yè)估價(jià)、征收私人土地作公共項(xiàng)目用途、重批及修改土地契約、土地管制及執(zhí)行契約、維持大地測量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)、土地界線測量、航空測量、繪制地圖、維修位于未撥用的政府土地上的斜坡，以及審批預(yù)售樓花同意書和大廈公契等。地政總署下設(shè)法律咨詢及田土轉(zhuǎn)易處、地政處、測繪處和行政處。地政總署原隸屬房屋及規(guī)劃地政局，2007年7月1日決策局重組后劃入新成立的發(fā)展局。
目前，香港的土地出讓方式主要包括四種方式，即：拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)出租。香港還建立了土地業(yè)權(quán)的抵押和轉(zhuǎn)讓制度、土地征收制度、土地注冊制度等項(xiàng)土地管理制度。
6．中國臺(tái)灣
(1)土地所有權(quán)制度
臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行的土地制度，按照臺(tái)灣*的說法，是“平均地權(quán)”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展。實(shí)際上，目前我國臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行土地所有權(quán)制的基礎(chǔ)是土地私權(quán)制。土地分為公有土地和私有土地。公有土地主要指*所有的土地，人民依法取得土地所有權(quán)為私有土地。
源地國有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目。
(2)土地他項(xiàng)權(quán)制度。在臺(tái)灣，土地他項(xiàng)權(quán)主要包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種。
(3)土地管理制度。臺(tái)灣土地管理機(jī)構(gòu)，習(xí)稱地政機(jī)關(guān)，臺(tái)灣地區(qū)《土地法》規(guī)定，“中央”、省、市、縣均應(yīng)設(shè)立專管地政的機(jī)關(guān)。臺(tái)灣對土地使用性質(zhì)的管制，主要是規(guī)定土地的用途，以排除妨礙主要用途的其他使用。對土地使用強(qiáng)度的管制，主要是通過規(guī)定容積率和建蔽率(覆蓋率)來實(shí)行。不同的用途和位置，一般規(guī)定有不同的容積率和建蔽率。同時(shí)，臺(tái)灣實(shí)行私有土地面積高額限制及農(nóng)地保護(hù)政策，實(shí)施土地管制。
例題：下列關(guān)于美國的土地制度，正確的是()。
A．美國是現(xiàn)代資本主義的典型，其土地全部私有
B．所有土地都實(shí)行有償使用
C．美國法律規(guī)定土地可以買賣和出租
D．美國于內(nèi)政部內(nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對聯(lián)邦政府土地的管理
E．美國是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有
答案:BCDE
解析:美國是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。