4）國企改革中對劃撥土地使用權(quán)的處置
第一、企業(yè)改革中對劃撥土地使用權(quán)的處置方式
對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營、保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置?！镀髽I(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)規(guī)定，采用國家作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對于省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資（入股）方式配置土地。
第二、保留劃撥土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；關(guān)系國家安全利益、高新技術(shù)、重點技術(shù)改造項目的用地；改造或改組后的國有企業(yè)用地。
第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。其中②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。
例題1：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取()方式予以處置。
A．建設(shè)用地使用權(quán)出讓B．建設(shè)用地使用權(quán)租賃
C．建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)D．保留劃撥用地
E．建設(shè)用地使用權(quán)抵押
答案：ABCD
解析：國有企業(yè)改革中涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。
例題2：某國營百貨公司，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行企業(yè)改制。按照法律規(guī)定，政府通常應(yīng)優(yōu)先以()作為該公司土地資產(chǎn)處置方式。（2007年試題）
A．出讓B．授權(quán)經(jīng)營C．劃撥D．作價入股
答案：A
解析：法規(guī)考核點?！秶衅髽I(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定，國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
例題3：申請采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資(入股)方式配置土地的企業(yè)，必須為()批準(zhǔn)的實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)。（2007年試題）
A．國務(wù)院B．省級以上人民政府
C．市級以上人民政府D．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級以上人民政府
答案：B
解析：《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)規(guī)定，采用國家作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對于省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資（入股）方式配置土地。
(2)出讓建設(shè)用地使用權(quán)
1）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和限制
①出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
出讓建設(shè)用地使用權(quán)，也稱出讓國有土地使用權(quán)，是指土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)具有四個特征：①國有土地使用權(quán)以出讓方式取得；②出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得；③出讓國有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限；④出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。
②出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利限制
《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。因此，出讓建設(shè)用地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)
■《物權(quán)法》第一百四十條：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
■《土地管理法》第五十六條：建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。
■《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。
■《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
■《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
③違約責(zé)任
超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
2）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
①轉(zhuǎn)讓條件
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。第一、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓，第二、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。
②權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則，要求建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與原建設(shè)用地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
③出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人建設(shè)用地使用權(quán)的期限不是出讓合同約定的年限，而是原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
3）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的出租
出讓建設(shè)用地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者通過租賃方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限。
4）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的抵押
出讓土地使用權(quán)可以抵押。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
例題：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。
A．20B．30C．40D．70
答案：C
解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。
(3)租賃國有土地使用權(quán)
①內(nèi)涵
租賃國有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃國有土地使用權(quán)主要是通過國有土地租賃形式取得的。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》指出，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。
②國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的區(qū)別
國有土地租賃和土地使用權(quán)出租是不同的。國有土地租賃是以國家所有者為出租人，屬于國有土地使用權(quán)的原始取得，而土地使用權(quán)出租是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實際操作中，國有土地租賃發(fā)生在土地一級市場，應(yīng)作為國有建設(shè)用地使用權(quán)登記；國有土地租賃權(quán)涉及兩種登記，即初始登記和變更登記?！锻恋氐怯涋k法》第二十九條規(guī)定，依法以國有土地租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。《土地登記辦法》第三十九條規(guī)定，依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級土地市場，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。
例題：國有企業(yè)將其合法取得的國有土地使用權(quán)出租給其他個人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國有土地租賃。（）（2007年試題）
答案：×
解析：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。
③國有土地租賃取得方式
國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。
④國有土地租賃的期限
國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓年期。
租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。
⑤國有土地租賃轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押
國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。
在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。
⑥國有土地租賃的收回
國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公益利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。
承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。
承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。
例題：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租建設(shè)用地使用權(quán)歸()所有。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．原承租人B．第三人
C．原承租人和第三人共有D．原承租人和第三人協(xié)商
答案：A
解析：租賃建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時，并未喪失其建設(shè)用地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。
(4)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)
國有土地使用權(quán)作價出資或者入股是國家將國有土地使用權(quán)作價后，以投資的形式將土地注入到有限責(zé)任公司或股份公司，有限責(zé)任公司或股份公司通過支付股息和分紅取得土地使用權(quán)。國家將國有土地使用權(quán)作價出資或者入股后，國家只是享受國家股的股東權(quán)利，領(lǐng)取股息和分紅，土地使用權(quán)屬于有限責(zé)任公司或股份公司，享有對土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處置權(quán)。有限責(zé)任公司或股份公司在使用年期內(nèi)可將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、作價(入股)出資、出租、抵押。但改變土地用途的，應(yīng)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)同意，并補(bǔ)繳出讓金差價。《土地登記辦法》規(guī)定，“依法以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請作價出資或者入股國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。
（5）國家授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)
國家授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)授權(quán)給國家控股公司經(jīng)營，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司，對授權(quán)經(jīng)營的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)。國家控股公司對土地使用權(quán)在集團(tuán)公司內(nèi)部憑授權(quán)書在使用年期內(nèi)可依法作價出資(入股)、出租，或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報土地行政主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，“以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。
（6）外商投資企業(yè)場地使用權(quán)
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)?！ ?BR> 外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是一種既不同于出讓，也不同于劃撥的特殊形式的國有土地使用權(quán)。外商投資企業(yè)對場地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。外商投資企業(yè)不得擅自將場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或再作價出資或入股。
(7)城市私房用地使用權(quán)
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房用地使用權(quán)人可實際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實現(xiàn)對土地的利用和收益；私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)處分；私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)保留；城市私房作為公民的合法財產(chǎn)可以繼承；城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途；城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。為實施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應(yīng)依法以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合等方式就原私房用地使用權(quán)人的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)給予相應(yīng)補(bǔ)償。
第一、企業(yè)改革中對劃撥土地使用權(quán)的處置方式
對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營、保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置?！镀髽I(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)規(guī)定，采用國家作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對于省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資（入股）方式配置土地。
第二、保留劃撥土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；關(guān)系國家安全利益、高新技術(shù)、重點技術(shù)改造項目的用地；改造或改組后的國有企業(yè)用地。
第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。其中②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。
例題1：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取()方式予以處置。
A．建設(shè)用地使用權(quán)出讓B．建設(shè)用地使用權(quán)租賃
C．建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)D．保留劃撥用地
E．建設(shè)用地使用權(quán)抵押
答案：ABCD
解析：國有企業(yè)改革中涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。
例題2：某國營百貨公司，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行企業(yè)改制。按照法律規(guī)定，政府通常應(yīng)優(yōu)先以()作為該公司土地資產(chǎn)處置方式。（2007年試題）
A．出讓B．授權(quán)經(jīng)營C．劃撥D．作價入股
答案：A
解析：法規(guī)考核點?！秶衅髽I(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定，國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
例題3：申請采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資(入股)方式配置土地的企業(yè)，必須為()批準(zhǔn)的實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)。（2007年試題）
A．國務(wù)院B．省級以上人民政府
C．市級以上人民政府D．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級以上人民政府
答案：B
解析：《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)規(guī)定，采用國家作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對于省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資（入股）方式配置土地。
(2)出讓建設(shè)用地使用權(quán)
1）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和限制
①出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
出讓建設(shè)用地使用權(quán)，也稱出讓國有土地使用權(quán)，是指土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)具有四個特征：①國有土地使用權(quán)以出讓方式取得；②出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得；③出讓國有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限；④出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。
②出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利限制
《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。因此，出讓建設(shè)用地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)
■《物權(quán)法》第一百四十條：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
■《土地管理法》第五十六條：建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。
■《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。
■《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
■《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
③違約責(zé)任
超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
2）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
①轉(zhuǎn)讓條件
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。第一、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓，第二、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。
②權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則，要求建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與原建設(shè)用地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
③出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人建設(shè)用地使用權(quán)的期限不是出讓合同約定的年限，而是原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
3）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的出租
出讓建設(shè)用地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者通過租賃方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限。
4）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的抵押
出讓土地使用權(quán)可以抵押。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
例題：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。
A．20B．30C．40D．70
答案：C
解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。
(3)租賃國有土地使用權(quán)
①內(nèi)涵
租賃國有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃國有土地使用權(quán)主要是通過國有土地租賃形式取得的。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》指出，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。
②國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的區(qū)別
國有土地租賃和土地使用權(quán)出租是不同的。國有土地租賃是以國家所有者為出租人，屬于國有土地使用權(quán)的原始取得，而土地使用權(quán)出租是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實際操作中，國有土地租賃發(fā)生在土地一級市場，應(yīng)作為國有建設(shè)用地使用權(quán)登記；國有土地租賃權(quán)涉及兩種登記，即初始登記和變更登記?！锻恋氐怯涋k法》第二十九條規(guī)定，依法以國有土地租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。《土地登記辦法》第三十九條規(guī)定，依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級土地市場，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。
例題：國有企業(yè)將其合法取得的國有土地使用權(quán)出租給其他個人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國有土地租賃。（）（2007年試題）
答案：×
解析：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。
③國有土地租賃取得方式
國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。
④國有土地租賃的期限
國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓年期。
租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。
⑤國有土地租賃轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押
國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。
在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。
⑥國有土地租賃的收回
國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公益利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。
承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。
承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。
例題：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租建設(shè)用地使用權(quán)歸()所有。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．原承租人B．第三人
C．原承租人和第三人共有D．原承租人和第三人協(xié)商
答案：A
解析：租賃建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時，并未喪失其建設(shè)用地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。
(4)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)
國有土地使用權(quán)作價出資或者入股是國家將國有土地使用權(quán)作價后，以投資的形式將土地注入到有限責(zé)任公司或股份公司，有限責(zé)任公司或股份公司通過支付股息和分紅取得土地使用權(quán)。國家將國有土地使用權(quán)作價出資或者入股后，國家只是享受國家股的股東權(quán)利，領(lǐng)取股息和分紅，土地使用權(quán)屬于有限責(zé)任公司或股份公司，享有對土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處置權(quán)。有限責(zé)任公司或股份公司在使用年期內(nèi)可將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、作價(入股)出資、出租、抵押。但改變土地用途的，應(yīng)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)同意，并補(bǔ)繳出讓金差價。《土地登記辦法》規(guī)定，“依法以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請作價出資或者入股國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。
（5）國家授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)
國家授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)授權(quán)給國家控股公司經(jīng)營，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司，對授權(quán)經(jīng)營的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)。國家控股公司對土地使用權(quán)在集團(tuán)公司內(nèi)部憑授權(quán)書在使用年期內(nèi)可依法作價出資(入股)、出租，或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報土地行政主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，“以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。
（6）外商投資企業(yè)場地使用權(quán)
外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)?！ ?BR> 外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是一種既不同于出讓，也不同于劃撥的特殊形式的國有土地使用權(quán)。外商投資企業(yè)對場地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。外商投資企業(yè)不得擅自將場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或再作價出資或入股。
(7)城市私房用地使用權(quán)
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房用地使用權(quán)人可實際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實現(xiàn)對土地的利用和收益；私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)處分；私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)保留；城市私房作為公民的合法財產(chǎn)可以繼承；城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途；城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。為實施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應(yīng)依法以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合等方式就原私房用地使用權(quán)人的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)給予相應(yīng)補(bǔ)償。