(一)評(píng)估價(jià)格類型的選擇
企業(yè)土地進(jìn)行估價(jià)前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評(píng)估的價(jià)格類型，做好企業(yè)的土地改制評(píng)估。企業(yè)改制前，土地使用權(quán)類型主要包括劃撥和出讓兩種方式。而在企業(yè)改制后土地使用權(quán)類型主要有出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)五種形式?，F(xiàn)就以上對(duì)應(yīng)的五種形式對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法加以分述。
(1)出讓土地使用權(quán)的評(píng)估
出讓土地使用權(quán)評(píng)估思路按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的原理和方法進(jìn)行評(píng)估即可。根據(jù)土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價(jià)方法，評(píng)估出出讓土地使用權(quán)價(jià)格。
(2)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估
劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的基本思路，主要是在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無(wú)限年期，有限收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評(píng)估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)、從而測(cè)算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定：
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格－土地出讓金
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，采用成本逼近法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格為土地的成本價(jià)格和土地增值收益之和。根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)文《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可以依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。因此，在測(cè)算過(guò)程中不需要考慮土地增值收益，也不需要年期修正。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來(lái)評(píng)估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。此時(shí)的基本公式為：
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息十投資利潤(rùn)
(3)國(guó)有租賃土地使用權(quán)評(píng)估
國(guó)有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有租賃土地使用權(quán)是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，國(guó)有租賃土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。在國(guó)企改制中，若國(guó)有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評(píng)估價(jià)格類型為國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金的差值在租期內(nèi)的資本化。估價(jià)方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。
(4)作價(jià)出資(入股)評(píng)估
鑒于國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或折為股份投入改組或改制后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，其權(quán)能可比照出讓土地依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。其具備出讓土地的各種權(quán)利內(nèi)涵。因此可按照上述五種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。
(5)國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)
國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家根據(jù)需要以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司或集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。其實(shí)質(zhì)，是在讓渡土地使用權(quán)時(shí)本應(yīng)收取的土地有償使用收益，以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式重新投入國(guó)有企業(yè)，用于增加國(guó)有企業(yè)的國(guó)家資本金。是一種政府的投資行為。在授權(quán)經(jīng)營(yíng)的權(quán)限和期限內(nèi)，租賃土地價(jià)格應(yīng)該是完整的土地使用權(quán)價(jià)格，包含出讓金；但授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地處分權(quán)受到一定限制，一般只能在被授權(quán)集團(tuán)內(nèi)部(子公司之間)流轉(zhuǎn)，如果需要對(duì)外轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)、交換、抵押等，則必須補(bǔ)交出讓金。因此，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地價(jià)格與完全公開市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)有一定差別?？砂瓷鲜鑫宸N估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。
(二)估價(jià)對(duì)象的用途和價(jià)格內(nèi)涵界定
(1)用途的設(shè)定。
“設(shè)定用途”是指按照國(guó)家有關(guān)土地用途分類的規(guī)定，根據(jù)不同土地的利用特點(diǎn)和利用現(xiàn)狀，設(shè)定待估宗地的土地用途。對(duì)于沒有明確規(guī)劃限制的改制企業(yè)用地應(yīng)以現(xiàn)狀用途為主；對(duì)于已有明確規(guī)劃要求的用地則應(yīng)以規(guī)劃用途為主。同時(shí)土地用途名稱應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)范予以統(tǒng)一。對(duì)于一個(gè)企業(yè)中的局部用地應(yīng)服從大的土地用途，如一個(gè)企業(yè)中的辦公樓用地單獨(dú)作為一宗地，土地的實(shí)際用途可能為辦公，但在土地估價(jià)中，應(yīng)考慮整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及辦公樓在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用，可把辦公樓用地界定為工業(yè)用途。
(2)地價(jià)定義。
根據(jù)土地評(píng)估的目的，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》需要確定土地評(píng)估的地價(jià)定義。地價(jià)定義是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵的界定，對(duì)改制企業(yè)地價(jià)定義應(yīng)包括評(píng)估基準(zhǔn)日、設(shè)定用途、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定土地權(quán)利、使用年期等內(nèi)容，其中土地開發(fā)程度的設(shè)定最為復(fù)雜，目前對(duì)改制企業(yè)的土地開發(fā)程序主要設(shè)定為宗地內(nèi)“幾通一平”、宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整、宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整等，如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整。如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施沒有計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整。
(三)土地評(píng)估操作中應(yīng)注意的事項(xiàng)
(1)要準(zhǔn)確確定評(píng)估范圍
在評(píng)估實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，由于歷史等原因企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況不明晰：有的有帳面值；有的無(wú)帳面值；有的是有帳面上反映，但權(quán)利人非資產(chǎn)占有方所有；有的因拆遷改造，土地資產(chǎn)已減少或沒有，而產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更；有的為了聯(lián)營(yíng)合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用權(quán)等等。在這么錯(cuò)綜復(fù)雜的土地資產(chǎn)狀況下，如何準(zhǔn)確地確定評(píng)估范圍是評(píng)估工作的第一步。評(píng)估人員要與企業(yè)、上級(jí)主管部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分溝通，根據(jù)改制企業(yè)的土地處置方式，遵循合法原則，確定與企業(yè)改制相匹配的評(píng)估范圍，杜絕漏評(píng)、多評(píng)現(xiàn)象。
(2)要注意改制企業(yè)土地規(guī)劃條件的改變
隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，規(guī)劃部門會(huì)對(duì)城市的整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，尤其是舊城區(qū)。而改制企業(yè)往往都位于正在改造或即將改造的城區(qū)內(nèi)，存在著規(guī)劃與現(xiàn)狀不一致的現(xiàn)象，如果在評(píng)估中忽視了這一因素，其評(píng)估結(jié)果往往不能客觀地反映宗地真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，違背了評(píng)估中需遵循的利用原則和預(yù)期收益原則，因此，在改制企業(yè)的土地評(píng)估中，評(píng)估人員一定要了解改制企業(yè)所在城市的規(guī)劃以及所待估宗地的規(guī)劃條件。
(3)估價(jià)結(jié)果的確定
估價(jià)結(jié)果的確定與估價(jià)目的、估價(jià)方法的選擇、土地資產(chǎn)處置方式等有關(guān)，要根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)綜合確定。估價(jià)結(jié)果可以取幾種方法的平均值、眾數(shù)等，也可以一種方法的評(píng)估結(jié)果為主，尤其在采用兩種方法比較困難，或另一種方法的采用依據(jù)不是很充分的情況下，以一種方法的結(jié)果為準(zhǔn)。則可以解決兩種方法的結(jié)果相差較大情況下土地結(jié)果確定的問(wèn)題。
四、結(jié)語(yǔ)
國(guó)有企業(yè)改制的土地評(píng)估是當(dāng)前我國(guó)評(píng)估行業(yè)的熱門話題，尤其是劃撥土地的評(píng)估以及一些特殊類型的土地評(píng)估，仁者見仁，智者見智。有些企業(yè)改制涉及的土地評(píng)估技術(shù)已部分超越了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的評(píng)估思路，需要在實(shí)踐中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，同時(shí)它又不僅僅是一項(xiàng)土地估價(jià)技術(shù)工作，而是更加綜合性的工作，需要評(píng)估人員具有很高的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，需要政策性強(qiáng)，知識(shí)面廣，創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)的評(píng)估人員來(lái)承擔(dān)此項(xiàng)工作，更需要土地估價(jià)師不斷研究探討。
企業(yè)土地進(jìn)行估價(jià)前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評(píng)估的價(jià)格類型，做好企業(yè)的土地改制評(píng)估。企業(yè)改制前，土地使用權(quán)類型主要包括劃撥和出讓兩種方式。而在企業(yè)改制后土地使用權(quán)類型主要有出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)五種形式?，F(xiàn)就以上對(duì)應(yīng)的五種形式對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法加以分述。
(1)出讓土地使用權(quán)的評(píng)估
出讓土地使用權(quán)評(píng)估思路按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的原理和方法進(jìn)行評(píng)估即可。根據(jù)土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價(jià)方法，評(píng)估出出讓土地使用權(quán)價(jià)格。
(2)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估
劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的基本思路，主要是在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無(wú)限年期，有限收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評(píng)估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)、從而測(cè)算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定：
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格－土地出讓金
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，采用成本逼近法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格為土地的成本價(jià)格和土地增值收益之和。根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)文《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可以依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。因此，在測(cè)算過(guò)程中不需要考慮土地增值收益，也不需要年期修正。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來(lái)評(píng)估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。此時(shí)的基本公式為：
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息十投資利潤(rùn)
(3)國(guó)有租賃土地使用權(quán)評(píng)估
國(guó)有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有租賃土地使用權(quán)是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，國(guó)有租賃土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。在國(guó)企改制中，若國(guó)有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評(píng)估價(jià)格類型為國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金的差值在租期內(nèi)的資本化。估價(jià)方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。
(4)作價(jià)出資(入股)評(píng)估
鑒于國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或折為股份投入改組或改制后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，其權(quán)能可比照出讓土地依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。其具備出讓土地的各種權(quán)利內(nèi)涵。因此可按照上述五種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。
(5)國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)
國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家根據(jù)需要以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司或集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。其實(shí)質(zhì)，是在讓渡土地使用權(quán)時(shí)本應(yīng)收取的土地有償使用收益，以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式重新投入國(guó)有企業(yè)，用于增加國(guó)有企業(yè)的國(guó)家資本金。是一種政府的投資行為。在授權(quán)經(jīng)營(yíng)的權(quán)限和期限內(nèi)，租賃土地價(jià)格應(yīng)該是完整的土地使用權(quán)價(jià)格，包含出讓金；但授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地處分權(quán)受到一定限制，一般只能在被授權(quán)集團(tuán)內(nèi)部(子公司之間)流轉(zhuǎn)，如果需要對(duì)外轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)、交換、抵押等，則必須補(bǔ)交出讓金。因此，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地價(jià)格與完全公開市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)有一定差別?？砂瓷鲜鑫宸N估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。
(二)估價(jià)對(duì)象的用途和價(jià)格內(nèi)涵界定
(1)用途的設(shè)定。
“設(shè)定用途”是指按照國(guó)家有關(guān)土地用途分類的規(guī)定，根據(jù)不同土地的利用特點(diǎn)和利用現(xiàn)狀，設(shè)定待估宗地的土地用途。對(duì)于沒有明確規(guī)劃限制的改制企業(yè)用地應(yīng)以現(xiàn)狀用途為主；對(duì)于已有明確規(guī)劃要求的用地則應(yīng)以規(guī)劃用途為主。同時(shí)土地用途名稱應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)范予以統(tǒng)一。對(duì)于一個(gè)企業(yè)中的局部用地應(yīng)服從大的土地用途，如一個(gè)企業(yè)中的辦公樓用地單獨(dú)作為一宗地，土地的實(shí)際用途可能為辦公，但在土地估價(jià)中，應(yīng)考慮整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及辦公樓在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用，可把辦公樓用地界定為工業(yè)用途。
(2)地價(jià)定義。
根據(jù)土地評(píng)估的目的，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》需要確定土地評(píng)估的地價(jià)定義。地價(jià)定義是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵的界定，對(duì)改制企業(yè)地價(jià)定義應(yīng)包括評(píng)估基準(zhǔn)日、設(shè)定用途、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定土地權(quán)利、使用年期等內(nèi)容，其中土地開發(fā)程度的設(shè)定最為復(fù)雜，目前對(duì)改制企業(yè)的土地開發(fā)程序主要設(shè)定為宗地內(nèi)“幾通一平”、宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整、宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整等，如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整。如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施沒有計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整。
(三)土地評(píng)估操作中應(yīng)注意的事項(xiàng)
(1)要準(zhǔn)確確定評(píng)估范圍
在評(píng)估實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，由于歷史等原因企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況不明晰：有的有帳面值；有的無(wú)帳面值；有的是有帳面上反映，但權(quán)利人非資產(chǎn)占有方所有；有的因拆遷改造，土地資產(chǎn)已減少或沒有，而產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更；有的為了聯(lián)營(yíng)合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用權(quán)等等。在這么錯(cuò)綜復(fù)雜的土地資產(chǎn)狀況下，如何準(zhǔn)確地確定評(píng)估范圍是評(píng)估工作的第一步。評(píng)估人員要與企業(yè)、上級(jí)主管部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分溝通，根據(jù)改制企業(yè)的土地處置方式，遵循合法原則，確定與企業(yè)改制相匹配的評(píng)估范圍，杜絕漏評(píng)、多評(píng)現(xiàn)象。
(2)要注意改制企業(yè)土地規(guī)劃條件的改變
隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，規(guī)劃部門會(huì)對(duì)城市的整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，尤其是舊城區(qū)。而改制企業(yè)往往都位于正在改造或即將改造的城區(qū)內(nèi)，存在著規(guī)劃與現(xiàn)狀不一致的現(xiàn)象，如果在評(píng)估中忽視了這一因素，其評(píng)估結(jié)果往往不能客觀地反映宗地真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，違背了評(píng)估中需遵循的利用原則和預(yù)期收益原則，因此，在改制企業(yè)的土地評(píng)估中，評(píng)估人員一定要了解改制企業(yè)所在城市的規(guī)劃以及所待估宗地的規(guī)劃條件。
(3)估價(jià)結(jié)果的確定
估價(jià)結(jié)果的確定與估價(jià)目的、估價(jià)方法的選擇、土地資產(chǎn)處置方式等有關(guān)，要根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)綜合確定。估價(jià)結(jié)果可以取幾種方法的平均值、眾數(shù)等，也可以一種方法的評(píng)估結(jié)果為主，尤其在采用兩種方法比較困難，或另一種方法的采用依據(jù)不是很充分的情況下，以一種方法的結(jié)果為準(zhǔn)。則可以解決兩種方法的結(jié)果相差較大情況下土地結(jié)果確定的問(wèn)題。
四、結(jié)語(yǔ)
國(guó)有企業(yè)改制的土地評(píng)估是當(dāng)前我國(guó)評(píng)估行業(yè)的熱門話題，尤其是劃撥土地的評(píng)估以及一些特殊類型的土地評(píng)估，仁者見仁，智者見智。有些企業(yè)改制涉及的土地評(píng)估技術(shù)已部分超越了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的評(píng)估思路，需要在實(shí)踐中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，同時(shí)它又不僅僅是一項(xiàng)土地估價(jià)技術(shù)工作，而是更加綜合性的工作，需要評(píng)估人員具有很高的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，需要政策性強(qiáng)，知識(shí)面廣，創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)的評(píng)估人員來(lái)承擔(dān)此項(xiàng)工作，更需要土地估價(jià)師不斷研究探討。