近幾年土地拍賣競爭日趨劇烈，地價(jià)成本在不斷走高，以武漢關(guān)山片區(qū)出讓的三塊鄰近土地為例，恒大地產(chǎn)最初以1842元/平方米的樓面地價(jià)成功拿地，僅半年之后，葛洲壩集團(tuán)以高出近乎一倍的價(jià)格拿下鄰近地塊，樓面地價(jià)攀升至2976元/平方米。8月底，關(guān)山地區(qū)地價(jià)再創(chuàng)新高，紫菘地產(chǎn)以56510萬元的價(jià)格競得地塊，其每平方米樓面價(jià)達(dá)5046.98元。
毋庸置疑，土地出讓“招拍掛”導(dǎo)致價(jià)格不斷攀高，羊毛出在羊身上，出于成本的考慮，開發(fā)商必然會不斷上調(diào)房價(jià)，因此受害的不僅僅是普通購房者，土地部門也無可避免的成為“替罪羊”和“眾矢之的”，相當(dāng)部分業(yè)內(nèi)人士及置業(yè)專家對近兩年國家出臺的宏觀調(diào)控提出了質(zhì)疑，其中最為明顯的就是土地與房價(jià)的“悖論”。
而土地競標(biāo)依稀為出讓開辟了另一條明路，但現(xiàn)實(shí)情況卻是，這種出讓方式依然逃不脫“價(jià)高者得”的規(guī)律。出于逐利的本性，開發(fā)商一定會隨行就市，這樣做的后果是，砍掉了政府的一部分土地收益，相當(dāng)于政府把一塊肥肉白白送給了開發(fā)商。
有沒有解決途徑呢?
筆者認(rèn)為，有！仍是通過“招拍掛”的形式，只不過競拍的不是土地而是房價(jià)，競價(jià)的方向是向下而不是上漲。
筆者的設(shè)想是，政府出讓一塊土地，確定其土地價(jià)格、起拍房價(jià)、容積率等，接受此標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)企業(yè)可以參與競拍。然后以起拍房價(jià)為基準(zhǔn)，往下競價(jià)，哪個(gè)企業(yè)舉牌的房價(jià)最低，便可拿到該地塊的開發(fā)權(quán)。
以京漢大道黃石路段的一塊50畝土地為例，當(dāng)前每畝地價(jià)在2000萬左右，據(jù)此可確定該土地出讓價(jià)為10億元，周遍目前房價(jià)約為8500元/平方米，估計(jì)該地塊建成后該地塊成交均價(jià)將上漲至9000元/平方米，就以此價(jià)格為基準(zhǔn)，開發(fā)商每次喊價(jià)降幅為50元/平方米，經(jīng)過若干次的競價(jià)，報(bào)價(jià)最低的單位將獲得該地塊開發(fā)權(quán)。
當(dāng)然，土地價(jià)格、起拍底價(jià)都應(yīng)為專業(yè)人士評估所得，擁有一套完整的計(jì)算體系，筆者在此的推算只是為了把整個(gè)過程簡單呈現(xiàn)出來。
通過這個(gè)方式，可以的壓縮開發(fā)企業(yè)的利潤，提高上市速度。對政府而言，雖然不可能再出現(xiàn)“地王之爭”，但至少保證了即得的土地收益，而且減緩了“地價(jià)”推高“房價(jià)”的速度;對購房者而言，自然是得到了的實(shí)惠，不僅在開發(fā)商拿地之時(shí)便清楚地了解房價(jià)，而且再不會承受房價(jià)快速上漲之苦;對于開發(fā)企業(yè)而言，競爭力的體現(xiàn)就不僅僅在資金量上，更綜合了成本控制、建成速度等多方面因素，更有利于企業(yè)的競爭和發(fā)展。
最后，筆者認(rèn)為，土地競拍出去以后，政府仍要對該項(xiàng)目的房價(jià)上漲幅度做一定程度的限制，否則仍會出現(xiàn)開盤之后，房價(jià)又如脫韁野馬一般迅速上揚(yáng)。建議政府可以在競標(biāo)之時(shí)，對項(xiàng)目的推盤次數(shù)和漲幅做出限制。
近年來的房價(jià)上漲有很大的非理性因素存在，需要進(jìn)行一定的控制。抑制房價(jià)，金融、稅收政策都在隔靴搔癢，其實(shí)真正的手段在于對土地的控制，以目前的政策來看，“面粉比面包貴”的局面實(shí)則是對目前土地政策的諷刺。政府控制房價(jià)上漲的本意不錯(cuò)，土地“招拍掛”更是件好事情，但是在沒有權(quán)衡清楚利益和效果的前提下，還真有可能把好心辦成了壞事。
毋庸置疑，土地出讓“招拍掛”導(dǎo)致價(jià)格不斷攀高，羊毛出在羊身上，出于成本的考慮，開發(fā)商必然會不斷上調(diào)房價(jià)，因此受害的不僅僅是普通購房者，土地部門也無可避免的成為“替罪羊”和“眾矢之的”，相當(dāng)部分業(yè)內(nèi)人士及置業(yè)專家對近兩年國家出臺的宏觀調(diào)控提出了質(zhì)疑，其中最為明顯的就是土地與房價(jià)的“悖論”。
而土地競標(biāo)依稀為出讓開辟了另一條明路，但現(xiàn)實(shí)情況卻是，這種出讓方式依然逃不脫“價(jià)高者得”的規(guī)律。出于逐利的本性，開發(fā)商一定會隨行就市，這樣做的后果是，砍掉了政府的一部分土地收益，相當(dāng)于政府把一塊肥肉白白送給了開發(fā)商。
有沒有解決途徑呢?
筆者認(rèn)為，有！仍是通過“招拍掛”的形式，只不過競拍的不是土地而是房價(jià)，競價(jià)的方向是向下而不是上漲。
筆者的設(shè)想是，政府出讓一塊土地，確定其土地價(jià)格、起拍房價(jià)、容積率等，接受此標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)企業(yè)可以參與競拍。然后以起拍房價(jià)為基準(zhǔn)，往下競價(jià)，哪個(gè)企業(yè)舉牌的房價(jià)最低，便可拿到該地塊的開發(fā)權(quán)。
以京漢大道黃石路段的一塊50畝土地為例，當(dāng)前每畝地價(jià)在2000萬左右，據(jù)此可確定該土地出讓價(jià)為10億元，周遍目前房價(jià)約為8500元/平方米，估計(jì)該地塊建成后該地塊成交均價(jià)將上漲至9000元/平方米，就以此價(jià)格為基準(zhǔn)，開發(fā)商每次喊價(jià)降幅為50元/平方米，經(jīng)過若干次的競價(jià)，報(bào)價(jià)最低的單位將獲得該地塊開發(fā)權(quán)。
當(dāng)然，土地價(jià)格、起拍底價(jià)都應(yīng)為專業(yè)人士評估所得，擁有一套完整的計(jì)算體系，筆者在此的推算只是為了把整個(gè)過程簡單呈現(xiàn)出來。
通過這個(gè)方式，可以的壓縮開發(fā)企業(yè)的利潤，提高上市速度。對政府而言，雖然不可能再出現(xiàn)“地王之爭”，但至少保證了即得的土地收益，而且減緩了“地價(jià)”推高“房價(jià)”的速度;對購房者而言，自然是得到了的實(shí)惠，不僅在開發(fā)商拿地之時(shí)便清楚地了解房價(jià)，而且再不會承受房價(jià)快速上漲之苦;對于開發(fā)企業(yè)而言，競爭力的體現(xiàn)就不僅僅在資金量上，更綜合了成本控制、建成速度等多方面因素，更有利于企業(yè)的競爭和發(fā)展。
最后，筆者認(rèn)為，土地競拍出去以后，政府仍要對該項(xiàng)目的房價(jià)上漲幅度做一定程度的限制，否則仍會出現(xiàn)開盤之后，房價(jià)又如脫韁野馬一般迅速上揚(yáng)。建議政府可以在競標(biāo)之時(shí)，對項(xiàng)目的推盤次數(shù)和漲幅做出限制。
近年來的房價(jià)上漲有很大的非理性因素存在，需要進(jìn)行一定的控制。抑制房價(jià)，金融、稅收政策都在隔靴搔癢，其實(shí)真正的手段在于對土地的控制，以目前的政策來看，“面粉比面包貴”的局面實(shí)則是對目前土地政策的諷刺。政府控制房價(jià)上漲的本意不錯(cuò)，土地“招拍掛”更是件好事情，但是在沒有權(quán)衡清楚利益和效果的前提下，還真有可能把好心辦成了壞事。