以信托高級形態(tài)為核心，通過信托的串接，將多種金融工具進行優(yōu)化整合，實現(xiàn)一攬子組合融資解決方案，可望成為地產(chǎn)融資的主流模式樣板。
房地產(chǎn)企業(yè)融資過多地依賴銀行，一方面加大了銀行的風(fēng)險，另一方面，企業(yè)的融資也將越來越困難，一旦國家出臺什么政策，銀行業(yè)也作出一些調(diào)整，房地產(chǎn)就會陷入金融危機。在目前銀根緊縮，融資困難的情況下，地產(chǎn)金融創(chuàng)新總體來說可以遵循以下四個邏輯層次：
第一，商業(yè)銀行目前仍然是中國地產(chǎn)金融的主流載體。因為無論從資金總量還是流動主體上來講，商業(yè)銀行都是地產(chǎn)融資的主要來源。所以，建議地產(chǎn)商還是要以銀行間接融資作為融資的第一權(quán)重選擇。
商業(yè)銀行的地產(chǎn)金融處于壟斷地位，它的開發(fā)貸款、流動資金貸款、按揭貸款占據(jù)了99%的市場份額，其他所有的金融類融資(不算股權(quán)直接投資)包括信托僅僅占1%，也就是說我們每年流向房地產(chǎn)業(yè)的上萬億資金，其他的融資方式僅僅占到幾百個億。從這兩個數(shù)據(jù)來看，商業(yè)銀行仍然是一個主流的平臺。
第二，信托是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。為什么呢？因為它有財產(chǎn)隔離功能、政策規(guī)避功能、避稅功能等等，其中核心的是它的財產(chǎn)隔離功能，也就是風(fēng)險隔離、破產(chǎn)隔離、權(quán)益重構(gòu)。這是它創(chuàng)新的制度優(yōu)勢。
信托在地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面是一個主導(dǎo)力量，它可以設(shè)置成股權(quán)投資信托、財產(chǎn)信托或者優(yōu)先購買權(quán)信托，它甚至還可以做表決權(quán)信托，受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等，它可以創(chuàng)新的空間太大了。銀行這種間接融資平臺一定要打破，信托模式、境外的融資機構(gòu)、境外的基金，包括境內(nèi)未來會出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，都會實現(xiàn)優(yōu)化發(fā)展的變局。信托是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要范式和主流趨勢，這是由于信托的特殊優(yōu)勢造就的。信托公司是聯(lián)動貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場的全能型金融百貨公司。
第三，“信托＋銀行＋REITs”是中國房地產(chǎn)金融的主流模式。銀行的資產(chǎn)量很大，但是它不靈活；信托很靈活，但是資產(chǎn)規(guī)模很小，因此，我們就可以把兩者結(jié)合起來。比方說，這個項目按照“121文件”的要求，開發(fā)商必須有30%的自有資金，但是你只有20%，還沒有達到，那么，就可以通過信托給你做前期融資，把這10%的資金補足了，然后再通過其他的有效擔(dān)保條件把它做足，這樣，“銀行+信托”的模式就把兩者的優(yōu)點結(jié)合起來了，而且現(xiàn)在很多也是這么做了。
實際上REITs是中國房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個方向，為什么目前我們把中國的房地產(chǎn)信托和REITs分開，因為中國的房地產(chǎn)信托概念更為寬泛，它包括REITs，REITs主要投資商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等具有穩(wěn)的租金收益的物業(yè)，而中國的房地產(chǎn)信托范圍更廣。臺灣已經(jīng)出現(xiàn)了投資開發(fā)性物業(yè)的REITs，我們認為未來中國的REITs也會投資開發(fā)性物業(yè)，具有中國特色。
第四，外資金融機構(gòu)以及境外基金是中國地產(chǎn)金融的新生力量。北京的外資銀行已經(jīng)可以開始做人民幣業(yè)務(wù)了，此外境外地產(chǎn)基金也紛紛進入中國，他們目前進入中國是從股權(quán)投資入手，現(xiàn)在還不能直接進行金融運作。
但是，外資銀行、外資金融機構(gòu)、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量肯定都會大顯身手的，此外，外資銀行貸款有幾個好處，第一，利率低于現(xiàn)有中國的銀行；第二，期限可以長達十年。但是，它比中國的銀行有兩個要求更嚴格的地方，第一，要求企業(yè)要有良好的法人治理結(jié)構(gòu)；第二，抵押率要求較高，要50%。
未來，當(dāng)房地產(chǎn)信托基金建立起來以后，有很多低成本的資金被信托公司所掌握的時候，房地產(chǎn)信托的成本就降下來了。
總的來說，我認為中國地產(chǎn)金融市場的大變局時代已經(jīng)到來，中國地產(chǎn)金融的多元化、國際化是大勢所趨。在這種情況下，房地產(chǎn)信托的成本現(xiàn)在比較高一點，但是并不能阻礙它的發(fā)展步伐，它會走得越來越快，它跟房地產(chǎn)業(yè)會走得越來越緊密，它會更多地承擔(dān)商業(yè)銀行不能做的東西，并且它的融資規(guī)模在未來會占據(jù)更多的份額。商業(yè)銀行占的地產(chǎn)金融規(guī)模會越來越小，信托占的份額會越來越大，這是不可阻擋的。
房地產(chǎn)企業(yè)融資過多地依賴銀行，一方面加大了銀行的風(fēng)險，另一方面，企業(yè)的融資也將越來越困難，一旦國家出臺什么政策，銀行業(yè)也作出一些調(diào)整，房地產(chǎn)就會陷入金融危機。在目前銀根緊縮，融資困難的情況下，地產(chǎn)金融創(chuàng)新總體來說可以遵循以下四個邏輯層次：
第一，商業(yè)銀行目前仍然是中國地產(chǎn)金融的主流載體。因為無論從資金總量還是流動主體上來講，商業(yè)銀行都是地產(chǎn)融資的主要來源。所以，建議地產(chǎn)商還是要以銀行間接融資作為融資的第一權(quán)重選擇。
商業(yè)銀行的地產(chǎn)金融處于壟斷地位，它的開發(fā)貸款、流動資金貸款、按揭貸款占據(jù)了99%的市場份額，其他所有的金融類融資(不算股權(quán)直接投資)包括信托僅僅占1%，也就是說我們每年流向房地產(chǎn)業(yè)的上萬億資金，其他的融資方式僅僅占到幾百個億。從這兩個數(shù)據(jù)來看，商業(yè)銀行仍然是一個主流的平臺。
第二，信托是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。為什么呢？因為它有財產(chǎn)隔離功能、政策規(guī)避功能、避稅功能等等，其中核心的是它的財產(chǎn)隔離功能，也就是風(fēng)險隔離、破產(chǎn)隔離、權(quán)益重構(gòu)。這是它創(chuàng)新的制度優(yōu)勢。
信托在地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面是一個主導(dǎo)力量，它可以設(shè)置成股權(quán)投資信托、財產(chǎn)信托或者優(yōu)先購買權(quán)信托，它甚至還可以做表決權(quán)信托，受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等，它可以創(chuàng)新的空間太大了。銀行這種間接融資平臺一定要打破，信托模式、境外的融資機構(gòu)、境外的基金，包括境內(nèi)未來會出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，都會實現(xiàn)優(yōu)化發(fā)展的變局。信托是地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要范式和主流趨勢，這是由于信托的特殊優(yōu)勢造就的。信托公司是聯(lián)動貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場的全能型金融百貨公司。
第三，“信托＋銀行＋REITs”是中國房地產(chǎn)金融的主流模式。銀行的資產(chǎn)量很大，但是它不靈活；信托很靈活，但是資產(chǎn)規(guī)模很小，因此，我們就可以把兩者結(jié)合起來。比方說，這個項目按照“121文件”的要求，開發(fā)商必須有30%的自有資金，但是你只有20%，還沒有達到，那么，就可以通過信托給你做前期融資，把這10%的資金補足了，然后再通過其他的有效擔(dān)保條件把它做足，這樣，“銀行+信托”的模式就把兩者的優(yōu)點結(jié)合起來了，而且現(xiàn)在很多也是這么做了。
實際上REITs是中國房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個方向，為什么目前我們把中國的房地產(chǎn)信托和REITs分開，因為中國的房地產(chǎn)信托概念更為寬泛，它包括REITs，REITs主要投資商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等具有穩(wěn)的租金收益的物業(yè)，而中國的房地產(chǎn)信托范圍更廣。臺灣已經(jīng)出現(xiàn)了投資開發(fā)性物業(yè)的REITs，我們認為未來中國的REITs也會投資開發(fā)性物業(yè)，具有中國特色。
第四，外資金融機構(gòu)以及境外基金是中國地產(chǎn)金融的新生力量。北京的外資銀行已經(jīng)可以開始做人民幣業(yè)務(wù)了，此外境外地產(chǎn)基金也紛紛進入中國，他們目前進入中國是從股權(quán)投資入手，現(xiàn)在還不能直接進行金融運作。
但是，外資銀行、外資金融機構(gòu)、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量肯定都會大顯身手的，此外，外資銀行貸款有幾個好處，第一，利率低于現(xiàn)有中國的銀行；第二，期限可以長達十年。但是，它比中國的銀行有兩個要求更嚴格的地方，第一，要求企業(yè)要有良好的法人治理結(jié)構(gòu)；第二，抵押率要求較高，要50%。
未來，當(dāng)房地產(chǎn)信托基金建立起來以后，有很多低成本的資金被信托公司所掌握的時候，房地產(chǎn)信托的成本就降下來了。
總的來說，我認為中國地產(chǎn)金融市場的大變局時代已經(jīng)到來，中國地產(chǎn)金融的多元化、國際化是大勢所趨。在這種情況下，房地產(chǎn)信托的成本現(xiàn)在比較高一點，但是并不能阻礙它的發(fā)展步伐，它會走得越來越快，它跟房地產(chǎn)業(yè)會走得越來越緊密，它會更多地承擔(dān)商業(yè)銀行不能做的東西，并且它的融資規(guī)模在未來會占據(jù)更多的份額。商業(yè)銀行占的地產(chǎn)金融規(guī)模會越來越小，信托占的份額會越來越大，這是不可阻擋的。