第四十二章 房地產(chǎn)開發(fā)
    第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述
    一、 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與形式
    （一） 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容
    是按照城市建設總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進行開發(fā)建設和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。
    （二） 房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式
    主要形式是房地產(chǎn)綜合開發(fā)，即以建筑地塊和服務的開發(fā)、建造為中心，對某一建設區(qū)域內(nèi)的基礎設施和公共建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、協(xié)調(diào)建設。
    二、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程
    1. 項目策劃
    2. 立項與企業(yè)審批
    3. 項目規(guī)劃
    4. 土地使用權(quán)的取得
    5. 工程建設
    6. 房地產(chǎn)管理
    7. 物業(yè)管理
    第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
    一、 可行性研究的含義與劃分階段
    可行性研究是指具體實施某一投資建設方案前，對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性論證、研究、評價的科學分析方法。主要包括三個階段：投資機會研究；初步可行性研究和詳細可行性研究。
    二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容和步驟
    一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究可以通過以下步驟進行：
    （一） 籌劃準備
    （二） 調(diào)查研究
    1. 需求預測
    2. 供給預測
    3. 價格預測
    （三） 優(yōu)化和選擇方案
    （四） 詳細研究
    1. 舊城區(qū)土地利用和開發(fā)的投資費用
    包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、“四源”費、大市政費、用電權(quán)費、不可預見費、利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費。
    2. 新區(qū)開發(fā)的投資和費用
    包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的安置費、超轉(zhuǎn)病殘人員安置費、新菜田建設基金和耕地占用稅等。
    （五） 編制可行性研究報告
    三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價
    （一） 財務評價的內(nèi)容和程序
    是按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行財稅制度，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的角度測算項目效益和費用等財務預測數(shù)據(jù)，計算出項目的財務上的獲利能力。目標是項目的盈利能力。分為三個步驟。
    （二） 財務評價的方法
    1. 現(xiàn)金流量分析
    2. 靜態(tài)獲利分析
    3. 動態(tài)獲利分析
    4. 財務報表分析方法
    （三） 財務評價的主要指標評價
    1. 財務凈現(xiàn)值
    2. 財務內(nèi)部收益率
    3. 投資回收期
    4. 投資利潤率