建筑物估價方法
輔導(dǎo)內(nèi)容：
第十章建筑物估價方法
1、建筑物估價的基本概念和基本原理
2、掌握成本估價法的計(jì)算過程，重點(diǎn)是折舊、現(xiàn)值的計(jì)算（必考）
一、建筑物估價概述
1、建筑物估價的定義
（1）建筑物的基本概念、基本功能
（2）建筑物的分類
按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑（即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑）
按建筑結(jié)構(gòu)（通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分），一般可分為五類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)）、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)
（3）建筑物估價的定義
2、建筑物估價的基本原理
分兩種：具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價；不具備市場流動性的建筑物，用成本價計(jì)算的重置價格扣除折舊的方法估價。
3、影響建筑物價格的因素
分三類：建筑物重置價（基本因素）、環(huán)境因素、其他因素
4、建筑物價格的特點(diǎn)，共五點(diǎn)
5、建筑物估價中的幾個概念
（1）房屋建筑成本
（2）重建成本：目前的價格、原來的材料和標(biāo)準(zhǔn)
（3）重置成本：目前的價格、材料和標(biāo)準(zhǔn)，要與重建成本區(qū)別開來
（4）應(yīng)計(jì)折舊：包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的
（5）標(biāo)準(zhǔn)房價：同一等級房屋的平均價格
（6）建筑工程安裝定額：單位建筑產(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是編制概算定額的基礎(chǔ)
（7）建筑安裝工程概算定額：按擴(kuò)大分部分項(xiàng)工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)
（8）建筑物殘值
二、建筑物估價方法
1、重置價格折舊法（重點(diǎn)）
是成本估價法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對獨(dú)立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
（1）基本思路與基本公式
建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
（2）房屋建筑物分類，分4類7等
（3）重置價格的確定
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。
估價上通常將計(jì)算重置價格的方法分為三種：凈計(jì)法、平方法、立方法。
（4）折舊額的計(jì)算
折舊的概念、影響因素（物理、功能、經(jīng)濟(jì)）
確定折舊的方法：
A. 新舊程度折舊法
B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法（重點(diǎn)內(nèi)容，要記住公式及代表字母）
年折舊：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N
n年折舊累計(jì)額：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N
= C(1-R)×n/( n+ n’)
現(xiàn)值：Pn = C – C( 1–R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]
C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法
年折舊：Di = C ( 1–d )i-1×d d=1-(S/C)的N次方
n年折舊累計(jì)額：Pn = C ( 1–d )n
D.年數(shù)合計(jì)法：利用分?jǐn)?shù)的比率計(jì)算，分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開始的數(shù)字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數(shù)總和SN，要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個公式。
E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計(jì)算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個公式。
折舊方法比較：
平均年限折舊法使用普遍，定率折舊法和年數(shù)合計(jì)法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點(diǎn)。
計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：估價上的折舊與會計(jì)折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率（綜合折舊率、分類折舊率、個別折舊率）。
建筑物折舊額的計(jì)算：實(shí)際工作中有必要并用幾種方法。
（5）建筑物價格評估
2、對照法
對照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照。主要步驟：
（1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級
（2）對照標(biāo)準(zhǔn)查房價
標(biāo)準(zhǔn)房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)，注意標(biāo)準(zhǔn)房價制定的主要方法步驟。
（3）對基礎(chǔ)房價進(jìn)行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。
（4）確定房產(chǎn)評估價格，試算公式為：
房屋評估價格=[（標(biāo)準(zhǔn)房價×共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價）×折舊率] ×評估總建筑面積
3、建筑物殘余法
通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價格的方法。
估價步驟：
（1）計(jì)算土地與建筑物總收益
（2）計(jì)算土地的收益
（3）計(jì)算建筑物的收益
（4）確定還原利率
（5）估算建筑物價格
建筑物收益價格計(jì)算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建筑物與在較近時期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。
計(jì)算公式為：
建筑物價格=買賣實(shí)例單價×評估時建材價格指數(shù)/交易時建材價格指數(shù)×評估對象交易情況/交易實(shí)例交易情況×評估對象的比較因素條件系數(shù)/交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積
輔導(dǎo)內(nèi)容：
第十章建筑物估價方法
1、建筑物估價的基本概念和基本原理
2、掌握成本估價法的計(jì)算過程，重點(diǎn)是折舊、現(xiàn)值的計(jì)算（必考）
一、建筑物估價概述
1、建筑物估價的定義
（1）建筑物的基本概念、基本功能
（2）建筑物的分類
按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑（即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑）
按建筑結(jié)構(gòu)（通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分），一般可分為五類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)）、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)
（3）建筑物估價的定義
2、建筑物估價的基本原理
分兩種：具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價；不具備市場流動性的建筑物，用成本價計(jì)算的重置價格扣除折舊的方法估價。
3、影響建筑物價格的因素
分三類：建筑物重置價（基本因素）、環(huán)境因素、其他因素
4、建筑物價格的特點(diǎn)，共五點(diǎn)
5、建筑物估價中的幾個概念
（1）房屋建筑成本
（2）重建成本：目前的價格、原來的材料和標(biāo)準(zhǔn)
（3）重置成本：目前的價格、材料和標(biāo)準(zhǔn)，要與重建成本區(qū)別開來
（4）應(yīng)計(jì)折舊：包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的
（5）標(biāo)準(zhǔn)房價：同一等級房屋的平均價格
（6）建筑工程安裝定額：單位建筑產(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是編制概算定額的基礎(chǔ)
（7）建筑安裝工程概算定額：按擴(kuò)大分部分項(xiàng)工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)
（8）建筑物殘值
二、建筑物估價方法
1、重置價格折舊法（重點(diǎn)）
是成本估價法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對獨(dú)立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
（1）基本思路與基本公式
建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
（2）房屋建筑物分類，分4類7等
（3）重置價格的確定
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。
估價上通常將計(jì)算重置價格的方法分為三種：凈計(jì)法、平方法、立方法。
（4）折舊額的計(jì)算
折舊的概念、影響因素（物理、功能、經(jīng)濟(jì)）
確定折舊的方法：
A. 新舊程度折舊法
B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法（重點(diǎn)內(nèi)容，要記住公式及代表字母）
年折舊：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N
n年折舊累計(jì)額：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N
= C(1-R)×n/( n+ n’)
現(xiàn)值：Pn = C – C( 1–R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]
C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法
年折舊：Di = C ( 1–d )i-1×d d=1-(S/C)的N次方
n年折舊累計(jì)額：Pn = C ( 1–d )n
D.年數(shù)合計(jì)法：利用分?jǐn)?shù)的比率計(jì)算，分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開始的數(shù)字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數(shù)總和SN，要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個公式。
E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計(jì)算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個公式。
折舊方法比較：
平均年限折舊法使用普遍，定率折舊法和年數(shù)合計(jì)法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點(diǎn)。
計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：估價上的折舊與會計(jì)折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率（綜合折舊率、分類折舊率、個別折舊率）。
建筑物折舊額的計(jì)算：實(shí)際工作中有必要并用幾種方法。
（5）建筑物價格評估
2、對照法
對照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照。主要步驟：
（1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級
（2）對照標(biāo)準(zhǔn)查房價
標(biāo)準(zhǔn)房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)，注意標(biāo)準(zhǔn)房價制定的主要方法步驟。
（3）對基礎(chǔ)房價進(jìn)行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。
（4）確定房產(chǎn)評估價格，試算公式為：
房屋評估價格=[（標(biāo)準(zhǔn)房價×共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價）×折舊率] ×評估總建筑面積
3、建筑物殘余法
通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價格的方法。
估價步驟：
（1）計(jì)算土地與建筑物總收益
（2）計(jì)算土地的收益
（3）計(jì)算建筑物的收益
（4）確定還原利率
（5）估算建筑物價格
建筑物收益價格計(jì)算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建筑物與在較近時期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。
計(jì)算公式為：
建筑物價格=買賣實(shí)例單價×評估時建材價格指數(shù)/交易時建材價格指數(shù)×評估對象交易情況/交易實(shí)例交易情況×評估對象的比較因素條件系數(shù)/交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積