剩余法
輔導(dǎo)內(nèi)容：
1、剩余法的定義、特點(diǎn)及適用范圍
2、剩余法的估價(jià)的程序與方法
第七章土地估價(jià)方法之三——剩余法
一、剩余法概述
1、剩余法的定義與原理
又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。
剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。
除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：
（1）確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的高價(jià)格
（2）確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)
（3）確定開發(fā)項(xiàng)目中的高控制成本費(fèi)用
2、剩余法的計(jì)算公式
基本公式：V=A–(B+C)V—購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格A—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值B—開發(fā)成本C—開發(fā)商合理利潤(rùn)
實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：
土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息
計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值
3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍
（1）剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。
（2）剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻
（3）剩余法的適用范圍
A.待開發(fā)土地的估價(jià)
B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)
C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)
D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估
二、剩余法估價(jià)的程序與方法
1、剩余法估價(jià)的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情況；
（2）確定土地的佳開發(fā)利用方式；
（3）估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；
（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等；
（5）測(cè)算土地價(jià)格。
2、各道程序的內(nèi)容與方法
（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況
（2）確定佳的開發(fā)利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，重要的是選擇佳的土地用途。
（3）確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
可通過兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。
（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤(rùn)
A.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。
B.估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。
C.估算不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。
D.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息（這是一個(gè)難點(diǎn)），預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。
E.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算
F.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算
G..估算開發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。
（5）計(jì)算和確定估價(jià)額
先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的大費(fèi)用：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤(rùn)（有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計(jì)，但后結(jié)果要貼現(xiàn)）
再?gòu)挠?jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。后經(jīng)估價(jià)師確定。
三、剩余法估價(jià)的應(yīng)用
1、利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格
估價(jià)過程：
（1）選擇估價(jià)方法；
（2）確定佳開發(fā)利用方式；
（3）市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等；
（4）求取地價(jià)
測(cè)算方法一：直接計(jì)算地價(jià)利息
A.測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法
B.計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)
C.計(jì)算總利息，注意，超過一年要采用復(fù)利計(jì)算
D.計(jì)算開發(fā)商利潤(rùn)
E.確定不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)，采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內(nèi)
F.代入公式計(jì)算地價(jià)
G.扣除相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用，得出開發(fā)商能支付的投標(biāo)地價(jià)。
測(cè)算方法二：利息中不計(jì)地價(jià)款的利息
利息計(jì)算不同，算出開發(fā)完成時(shí)地價(jià)后，還需要貼現(xiàn)。
2、利用剩余法測(cè)算開發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)
基本思路和公式同評(píng)估土地價(jià)格，將公式稍加變換即可。
3、利用剩余法確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的高控制標(biāo)準(zhǔn)
將建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元，代入基本公式進(jìn)行計(jì)算，得出高控制額，后算出單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)。
4、應(yīng)用剩余法估價(jià)的常見問題
（1）方法適用錯(cuò)誤，步驟錯(cuò)誤；
（2）利息、利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤；計(jì)算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計(jì)息方式
（3）計(jì)算項(xiàng)目不準(zhǔn)確、漏項(xiàng)，或步驟不全；
（4）參數(shù)使用錯(cuò)誤或前后不一致。
輔導(dǎo)內(nèi)容：
1、剩余法的定義、特點(diǎn)及適用范圍
2、剩余法的估價(jià)的程序與方法
第七章土地估價(jià)方法之三——剩余法
一、剩余法概述
1、剩余法的定義與原理
又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。
剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。
除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：
（1）確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的高價(jià)格
（2）確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)
（3）確定開發(fā)項(xiàng)目中的高控制成本費(fèi)用
2、剩余法的計(jì)算公式
基本公式：V=A–(B+C)V—購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格A—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值B—開發(fā)成本C—開發(fā)商合理利潤(rùn)
實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：
土地價(jià)格=房屋的預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息
計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值
3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍
（1）剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。
（2）剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻
（3）剩余法的適用范圍
A.待開發(fā)土地的估價(jià)
B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)
C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)
D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估
二、剩余法估價(jià)的程序與方法
1、剩余法估價(jià)的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情況；
（2）確定土地的佳開發(fā)利用方式；
（3）估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；
（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等；
（5）測(cè)算土地價(jià)格。
2、各道程序的內(nèi)容與方法
（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況
（2）確定佳的開發(fā)利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，重要的是選擇佳的土地用途。
（3）確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
可通過兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。
（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤(rùn)
A.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。
B.估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。
C.估算不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。
D.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息（這是一個(gè)難點(diǎn)），預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。
E.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算
F.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算
G..估算開發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。
（5）計(jì)算和確定估價(jià)額
先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的大費(fèi)用：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤(rùn)（有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計(jì)，但后結(jié)果要貼現(xiàn)）
再?gòu)挠?jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。后經(jīng)估價(jià)師確定。
三、剩余法估價(jià)的應(yīng)用
1、利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格
估價(jià)過程：
（1）選擇估價(jià)方法；
（2）確定佳開發(fā)利用方式；
（3）市場(chǎng)調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等；
（4）求取地價(jià)
測(cè)算方法一：直接計(jì)算地價(jià)利息
A.測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法
B.計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)
C.計(jì)算總利息，注意，超過一年要采用復(fù)利計(jì)算
D.計(jì)算開發(fā)商利潤(rùn)
E.確定不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)，采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內(nèi)
F.代入公式計(jì)算地價(jià)
G.扣除相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用，得出開發(fā)商能支付的投標(biāo)地價(jià)。
測(cè)算方法二：利息中不計(jì)地價(jià)款的利息
利息計(jì)算不同，算出開發(fā)完成時(shí)地價(jià)后，還需要貼現(xiàn)。
2、利用剩余法測(cè)算開發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)
基本思路和公式同評(píng)估土地價(jià)格，將公式稍加變換即可。
3、利用剩余法確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的高控制標(biāo)準(zhǔn)
將建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元，代入基本公式進(jìn)行計(jì)算，得出高控制額，后算出單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)。
4、應(yīng)用剩余法估價(jià)的常見問題
（1）方法適用錯(cuò)誤，步驟錯(cuò)誤；
（2）利息、利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤；計(jì)算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計(jì)息方式
（3）計(jì)算項(xiàng)目不準(zhǔn)確、漏項(xiàng)，或步驟不全；
（4）參數(shù)使用錯(cuò)誤或前后不一致。