城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)二
四、土地定級(jí)的程序與方法
（一）土地定級(jí)程序
1、編寫土地定級(jí)任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準(zhǔn)備
2、收集資料
3、資料整理及分值表的編制
4、權(quán)重確定及因素選擇
5、土地定級(jí)單元的劃分
6、土地級(jí)別的確定
7、土地收益、地價(jià)測(cè)定
8、面積量算及土地級(jí)別圖的編制
9、土地定級(jí)報(bào)告及成果驗(yàn)收歸檔
（二）城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料收集與調(diào)查
包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會(huì)歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。
（三）因素分值計(jì)算
城鎮(zhèn)土地定級(jí)一般采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行。在評(píng)級(jí)過(guò)程中，往往涉及面狀因素和點(diǎn)、線狀因素，二者在對(duì)土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。
掌握幾個(gè)概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、單元總分值（S）
1、因素分值計(jì)算原則：5個(gè)原則
2、因素分值計(jì)算方法
（1）因素對(duì)土地質(zhì)量影響方式及類型
根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類：點(diǎn)、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。
點(diǎn)、線狀因素的兩個(gè)特征：所依附客體多為點(diǎn)、線狀形態(tài)分布；有外溢影響
面狀因素的兩個(gè)特征：所依附客體分布面積較大，基本無(wú)外溢影響
（2）面狀土地因素分值計(jì)算方法
ei = 100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）
（3）點(diǎn)、線狀土地因素分值計(jì)算方法
求相對(duì)功能分——計(jì)算其作用或平均影響范圍——計(jì)算各相對(duì)因素距離上的因素作用分
一般常用的計(jì)算模型有線性和非線性兩種：
線性模型表達(dá)公式：e = f·(1-r)
非線性模型表達(dá)公式：e = f(1-r)
3、商服繁華影響度的作用分值計(jì)算
（1）商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標(biāo)分析
商業(yè)服務(wù)可劃分為4級(jí)，商業(yè)服務(wù)繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數(shù)衰減規(guī)律。
（2）繁華影響度分值的計(jì)算與疊加
4、道路通達(dá)度作用分值計(jì)算
（1）道路通達(dá)度指標(biāo)分析
（2）道路通達(dá)度的分值計(jì)算
5、公交便捷度分值計(jì)算
（1）公交便捷度分析
（2）公交便捷度的分值計(jì)算和修訂
6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計(jì)算
7、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度作用分值的計(jì)算
（1）衡量環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的三種類型
（2）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度分值計(jì)算
8、公用設(shè)施完備度、對(duì)外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計(jì)算
9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計(jì)算
10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計(jì)算
（四）單元?jiǎng)澐旨叭?BR> 1、土地定級(jí)單元的概念
2、單元?jiǎng)澐值脑瓌t
3、確定單元界限的原則
4、單元大小的要求
5、單元的劃分方法
包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法（固定、動(dòng)態(tài)）、均質(zhì)地域法
6、單元內(nèi)指標(biāo)取樣
常用方法有以點(diǎn)代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)
（五）單元總分值計(jì)算與土地級(jí)別劃分
1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律
土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān)
2、土地質(zhì)量與土地級(jí)別
3、單元總分值計(jì)算
采用因素分值加權(quán)求和法
4、土地級(jí)別劃分
初步劃分土地級(jí)別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計(jì)的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法
（六）土地收益測(cè)算與級(jí)別確定
1、土地收益測(cè)算的原則
（1）土地收益測(cè)算的原則
（2）利用企業(yè)利潤(rùn)數(shù)據(jù)進(jìn)行土地收益測(cè)算
（3）利用宗地地價(jià)測(cè)算土地級(jí)別收益
2、土地級(jí)別的最后確定
采用多因素分值加權(quán)求和計(jì)算總分確定的是初步的土地級(jí)別，還需對(duì)土地收益測(cè)算進(jìn)行驗(yàn)證，然后將土地的級(jí)別進(jìn)行修定和歸并，最后確定土地級(jí)別。
（七）考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級(jí)處理方法
分為規(guī)劃模擬定級(jí)和規(guī)劃修正定級(jí)兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級(jí)和規(guī)劃模擬分類定級(jí)。都采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行。
1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料調(diào)查
2、規(guī)劃模擬定級(jí)
與針對(duì)現(xiàn)狀的土地定級(jí)的主要區(qū)別在于對(duì)象不同。
3、規(guī)劃修正定級(jí)
（1）規(guī)劃修正定級(jí)的基本要求
（2）規(guī)劃因素影響的量化方法
點(diǎn)、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分；面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分；
（3）規(guī)劃折扣系數(shù)的確定
參數(shù)涉及規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)
四、土地定級(jí)的程序與方法
（一）土地定級(jí)程序
1、編寫土地定級(jí)任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準(zhǔn)備
2、收集資料
3、資料整理及分值表的編制
4、權(quán)重確定及因素選擇
5、土地定級(jí)單元的劃分
6、土地級(jí)別的確定
7、土地收益、地價(jià)測(cè)定
8、面積量算及土地級(jí)別圖的編制
9、土地定級(jí)報(bào)告及成果驗(yàn)收歸檔
（二）城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料收集與調(diào)查
包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會(huì)歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。
（三）因素分值計(jì)算
城鎮(zhèn)土地定級(jí)一般采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行。在評(píng)級(jí)過(guò)程中，往往涉及面狀因素和點(diǎn)、線狀因素，二者在對(duì)土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。
掌握幾個(gè)概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、單元總分值（S）
1、因素分值計(jì)算原則：5個(gè)原則
2、因素分值計(jì)算方法
（1）因素對(duì)土地質(zhì)量影響方式及類型
根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類：點(diǎn)、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。
點(diǎn)、線狀因素的兩個(gè)特征：所依附客體多為點(diǎn)、線狀形態(tài)分布；有外溢影響
面狀因素的兩個(gè)特征：所依附客體分布面積較大，基本無(wú)外溢影響
（2）面狀土地因素分值計(jì)算方法
ei = 100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）
（3）點(diǎn)、線狀土地因素分值計(jì)算方法
求相對(duì)功能分——計(jì)算其作用或平均影響范圍——計(jì)算各相對(duì)因素距離上的因素作用分
一般常用的計(jì)算模型有線性和非線性兩種：
線性模型表達(dá)公式：e = f·(1-r)
非線性模型表達(dá)公式：e = f(1-r)
3、商服繁華影響度的作用分值計(jì)算
（1）商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標(biāo)分析
商業(yè)服務(wù)可劃分為4級(jí)，商業(yè)服務(wù)繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數(shù)衰減規(guī)律。
（2）繁華影響度分值的計(jì)算與疊加
4、道路通達(dá)度作用分值計(jì)算
（1）道路通達(dá)度指標(biāo)分析
（2）道路通達(dá)度的分值計(jì)算
5、公交便捷度分值計(jì)算
（1）公交便捷度分析
（2）公交便捷度的分值計(jì)算和修訂
6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計(jì)算
7、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度作用分值的計(jì)算
（1）衡量環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的三種類型
（2）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度分值計(jì)算
8、公用設(shè)施完備度、對(duì)外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計(jì)算
9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計(jì)算
10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計(jì)算
（四）單元?jiǎng)澐旨叭?BR> 1、土地定級(jí)單元的概念
2、單元?jiǎng)澐值脑瓌t
3、確定單元界限的原則
4、單元大小的要求
5、單元的劃分方法
包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法（固定、動(dòng)態(tài)）、均質(zhì)地域法
6、單元內(nèi)指標(biāo)取樣
常用方法有以點(diǎn)代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)
（五）單元總分值計(jì)算與土地級(jí)別劃分
1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律
土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān)
2、土地質(zhì)量與土地級(jí)別
3、單元總分值計(jì)算
采用因素分值加權(quán)求和法
4、土地級(jí)別劃分
初步劃分土地級(jí)別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計(jì)的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法
（六）土地收益測(cè)算與級(jí)別確定
1、土地收益測(cè)算的原則
（1）土地收益測(cè)算的原則
（2）利用企業(yè)利潤(rùn)數(shù)據(jù)進(jìn)行土地收益測(cè)算
（3）利用宗地地價(jià)測(cè)算土地級(jí)別收益
2、土地級(jí)別的最后確定
采用多因素分值加權(quán)求和計(jì)算總分確定的是初步的土地級(jí)別，還需對(duì)土地收益測(cè)算進(jìn)行驗(yàn)證，然后將土地的級(jí)別進(jìn)行修定和歸并，最后確定土地級(jí)別。
（七）考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級(jí)處理方法
分為規(guī)劃模擬定級(jí)和規(guī)劃修正定級(jí)兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級(jí)和規(guī)劃模擬分類定級(jí)。都采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行。
1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料調(diào)查
2、規(guī)劃模擬定級(jí)
與針對(duì)現(xiàn)狀的土地定級(jí)的主要區(qū)別在于對(duì)象不同。
3、規(guī)劃修正定級(jí)
（1）規(guī)劃修正定級(jí)的基本要求
（2）規(guī)劃因素影響的量化方法
點(diǎn)、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分；面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分；
（3）規(guī)劃折扣系數(shù)的確定
參數(shù)涉及規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)