某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％。出讓土地使用年限為50年。
開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(含稅費)為15萬元／畝；土地開發(fā)費為10萬元／畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期20個月，貸款月利率為1％，按月計算復(fù)利；土地開發(fā)的投資回報率要求達(dá)到20％，土地增值收益率要求達(dá)到10％，土地還原率取8％。
請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
(一)審題
(1)明確估價對象，考慮方法選用。本試題中的估價對象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。
(2)明確估價時點。題中沒有具體要求估價期日，相當(dāng)于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時間修正。
(3)明確價格類型。要求評估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價，通常情況下應(yīng)計算單位面積的價格，價格單位表述為元／平方米。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計算的需要。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(特別是針對出讓底價評估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來評估成片開發(fā)、分塊出讓的地價的計算題。
2．解題思路
(1)理清成本逼近法應(yīng)用時涉及的各項估算內(nèi)容，包括土地取得費、土地開發(fā)費用、利息、利潤、土地增值收益等，根據(jù)計算單位面積地價的需要，統(tǒng)一各項將涉及到的計量單位，并且明確各項內(nèi)容的計算方法，按相應(yīng)方法分別計算，進(jìn)而將各項結(jié)果累加。
(2)考慮成本逼近法各項累加結(jié)果往往是無限年期的土地價格，解題時應(yīng)考慮到是否存在年期修正的因素；同時，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣?，進(jìn)而計算可供出讓部分的土地價格。
(三)公式與計算步驟
1．新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價格公式
出讓土地價格=[（土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益）/可出讓土地面積比率]×年期修正系數(shù)
2．計算步驟
(1)計算土地取得費(含稅費)
15×10000÷666．67=225(元／平方米)
(2)計算土地開發(fā)費用
10×10000÷666．67=150(元／平方米)
(3)計算利息
土地取得費用的計息期為整個開發(fā)周期，即20個月；開發(fā)費用的計息期為半個開發(fā)周期，即10個月；以復(fù)利計息。
利息=土地取得費利息+土地開發(fā)費利息
=225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1]
=65.24(元／平方米)
(4)計算利潤
利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費) ×投資回報率
=(225+150) ×20％=75(元／平方米)
(5)計算土地增值收益
土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤) ×土地增值收益率
=(225+150+65．24+75) ×10％
=51．52(元／平方米)
(6)計算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價
無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益
=225+150+65．24+75+51．52
=566．76(元／平方米)
(7)計算無限年期可出讓土地平均單位地價
無限年期可出讓土地平均單價=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/可出讓土地面積比率
=566．76÷80％
=708．45(元／平方米)
(8)進(jìn)行使用年期修正，計算50年期可出讓土地平均單位地價
50年期可出讓土地平均單價：無限年期可出讓土地平均單價×年期修正系數(shù)
=708．45×[1-1/(1+8%)50]
=693．3(元／平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1．難點
本試題的考點重在對地價含義和類型的理解。
(1)是有限年期價格還是無限年期價格?題中土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過成本累加計算得到的價格結(jié)果是無限年期的土地價格，在出讓地價估算時要進(jìn)行使用年期修正。
(2)是針對部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價?該題是開發(fā)區(qū)成片開發(fā)、分塊出讓土地的模式，開發(fā)區(qū)總投入所形成的價值要分?jǐn)偟娇沙鲎屆娣e上。
(3)是計算單位面積地價還是總地價?本題顯然只是涉及單位面積地價，應(yīng)注意地價計量單位的選用。
此外，還應(yīng)注意掌握成本逼近法的計算公式和分項內(nèi)容的計算方法，特別是利息的計算：①計息周期的考慮。通常情況下，土地取得費或稅費的計息期按照整個開發(fā)周期計，開發(fā)費用的計息期在均勻投入的情況下按折半計算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開始投入和結(jié)束這一時間段的中點；②計息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計息。
2．常見錯誤分析
(1)計算不分步驟，或者步驟不夠細(xì)。常見的是將各項目直接代人成本逼近法公式，直接計算出一個結(jié)果。必須了解在閱卷評分中計算題的步驟是劃分很細(xì)的，每個步驟的公式和計算結(jié)果都有對應(yīng)的分值。一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。
(2)面積換算錯誤。在計算的前兩個步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計算題中幾乎必考的項目。在估價中，面積一般以平方米為單位。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666．67平方米；1公頃=15畝=10000平方米。
(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(含稅費)、開發(fā)費用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應(yīng)試者在計算時，將兩部分利息分開公式計算，但最后在總公式的利息項中遺漏土地取得費的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個步驟一個算式中。
(4)利息項不單獨計算。有的應(yīng)試者將土地取得費用、開發(fā)費用、利息不單獨計算，而是分別計算土地取得費用、開發(fā)費用的本息合計值，認(rèn)為這樣步驟少，計算簡便。但經(jīng)常發(fā)生的錯誤有兩個：一是當(dāng)兩部分利息的計息期計算錯誤時，由于缺乏土地取得費用、開發(fā)費用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分；二是在計算利潤時，將土地取得費用和開發(fā)費用的本息合計值作為基數(shù)代人公式計算，導(dǎo)致利潤項計算錯誤。
(5)計息期確定錯誤。計息期的確定也是成本逼近法必考的項目。土地取得費用和開發(fā)費用的計息期不同，土地取得費用是假設(shè)在取得土地時一次付清的，計息期為整個開發(fā)周期20個月；開發(fā)費用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開發(fā)費用在整個開發(fā)周期內(nèi)均勻投入時，則假設(shè)所有開發(fā)費用是在開發(fā)周期中間時點一次投入的，因此計息基數(shù)是全部開發(fā)費用，計息期是開發(fā)周期的一半10個月。本題中明確要求以復(fù)利計息，因此計息方式出錯的機會減少了。
(6)利潤計算基數(shù)錯誤。常見的是將利潤計算基數(shù)確定為土地取得費用、開發(fā)費用及利息之和。應(yīng)明確利潤計算基數(shù)是土地取得費用和開發(fā)費用兩項之和。
(7)年期修正錯誤。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對地價內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯誤。另一種是公式應(yīng)用錯誤：有限年地價=無限年地價÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實際上這是將地價的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。
(9)計算過程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。
試題2(2000年)
現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。
(一)審題
(1)明確估價對象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價時點。要求估價時點為2000年11月1日，與土地使用權(quán)取得的時間存在5年的時間差。
(3)明確價格類型。要求評估土地的市場價格。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價格、建筑物還原率；土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計算土地收益的基礎(chǔ)上來運用收益還原法。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應(yīng)選用收益還原法。
2．解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。
(三)公式與計算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
2．計算步驟
(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)
押金年運用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(萬元)
年總收益=年租金收益+押金年運用收益=360+3=363(萬元)
計算房地年總費用。
年總費用=月平均費用×12月=15×12=180(萬元)
計算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費用
=363—180=183(萬元)
(2)計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8％=72(萬元)
(3)計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬元)
(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(萬元)
(5)計算土地單位面積價格
土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1．難點
(1)估價時點和土地剩余使用年限的關(guān)系，對未來土地價格的年期修正將產(chǎn)生影響。
(2)土地年純收益的計算。本題的土地純收益應(yīng)通過土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個難點：
●計算房地年總收益時，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。
●計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計算出土地年純收益。
●計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計算可能涉及通過折舊或成新度計算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問題，應(yīng)加以注意。
(3)資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費用等資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應(yīng)將資料按照其對應(yīng)的對象分清類別，這樣有助于理清思路。
2．常見錯誤分析
(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運營費用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。
(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算。收益還原法要求純收益必須以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如租金水平按日、月計算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。
(3)房地總收益計算中未計算押金運用收益或處理錯誤，這是對出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運用收益的處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運用收益，而將年押金運用收益進(jìn)行還原，加在最后價格計算結(jié)果中，這些處理都是錯誤的。
(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。
有的答卷以建筑物重置價格為基數(shù)，這是對建筑物年純收益理解錯誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計算方法錯誤。
(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權(quán)獲得時間與估價期日不是同一時間，即在估價期日土地剩余使用年限要經(jīng)過判斷、計算，這是收益還原法必考項目，要特別注意題中關(guān)于這兩個時間點的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。
(6)沒有計算土地單位面積價格。題中沒有明確要求計算土地單位面積價格，但是土地估價工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價格形式，也要有單價形式，每道計算題都要檢查是否有土地面積，能否計算土地單位面積價格。
(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒有判斷出估價對象的最終估價方法，因此也沒有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時，應(yīng)保持冷靜，按照記憶爭取盡量多地計算出部分步驟，算對一步是一步，爭取得分。
開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(含稅費)為15萬元／畝；土地開發(fā)費為10萬元／畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期20個月，貸款月利率為1％，按月計算復(fù)利；土地開發(fā)的投資回報率要求達(dá)到20％，土地增值收益率要求達(dá)到10％，土地還原率取8％。
請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
(一)審題
(1)明確估價對象，考慮方法選用。本試題中的估價對象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。
(2)明確估價時點。題中沒有具體要求估價期日，相當(dāng)于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時間修正。
(3)明確價格類型。要求評估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價，通常情況下應(yīng)計算單位面積的價格，價格單位表述為元／平方米。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計算的需要。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(特別是針對出讓底價評估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來評估成片開發(fā)、分塊出讓的地價的計算題。
2．解題思路
(1)理清成本逼近法應(yīng)用時涉及的各項估算內(nèi)容，包括土地取得費、土地開發(fā)費用、利息、利潤、土地增值收益等，根據(jù)計算單位面積地價的需要，統(tǒng)一各項將涉及到的計量單位，并且明確各項內(nèi)容的計算方法，按相應(yīng)方法分別計算，進(jìn)而將各項結(jié)果累加。
(2)考慮成本逼近法各項累加結(jié)果往往是無限年期的土地價格，解題時應(yīng)考慮到是否存在年期修正的因素；同時，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣?，進(jìn)而計算可供出讓部分的土地價格。
(三)公式與計算步驟
1．新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價格公式
出讓土地價格=[（土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益）/可出讓土地面積比率]×年期修正系數(shù)
2．計算步驟
(1)計算土地取得費(含稅費)
15×10000÷666．67=225(元／平方米)
(2)計算土地開發(fā)費用
10×10000÷666．67=150(元／平方米)
(3)計算利息
土地取得費用的計息期為整個開發(fā)周期，即20個月；開發(fā)費用的計息期為半個開發(fā)周期，即10個月；以復(fù)利計息。
利息=土地取得費利息+土地開發(fā)費利息
=225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1]
=65.24(元／平方米)
(4)計算利潤
利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費) ×投資回報率
=(225+150) ×20％=75(元／平方米)
(5)計算土地增值收益
土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤) ×土地增值收益率
=(225+150+65．24+75) ×10％
=51．52(元／平方米)
(6)計算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價
無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益
=225+150+65．24+75+51．52
=566．76(元／平方米)
(7)計算無限年期可出讓土地平均單位地價
無限年期可出讓土地平均單價=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/可出讓土地面積比率
=566．76÷80％
=708．45(元／平方米)
(8)進(jìn)行使用年期修正，計算50年期可出讓土地平均單位地價
50年期可出讓土地平均單價：無限年期可出讓土地平均單價×年期修正系數(shù)
=708．45×[1-1/(1+8%)50]
=693．3(元／平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1．難點
本試題的考點重在對地價含義和類型的理解。
(1)是有限年期價格還是無限年期價格?題中土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過成本累加計算得到的價格結(jié)果是無限年期的土地價格，在出讓地價估算時要進(jìn)行使用年期修正。
(2)是針對部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價?該題是開發(fā)區(qū)成片開發(fā)、分塊出讓土地的模式，開發(fā)區(qū)總投入所形成的價值要分?jǐn)偟娇沙鲎屆娣e上。
(3)是計算單位面積地價還是總地價?本題顯然只是涉及單位面積地價，應(yīng)注意地價計量單位的選用。
此外，還應(yīng)注意掌握成本逼近法的計算公式和分項內(nèi)容的計算方法，特別是利息的計算：①計息周期的考慮。通常情況下，土地取得費或稅費的計息期按照整個開發(fā)周期計，開發(fā)費用的計息期在均勻投入的情況下按折半計算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開始投入和結(jié)束這一時間段的中點；②計息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計息。
2．常見錯誤分析
(1)計算不分步驟，或者步驟不夠細(xì)。常見的是將各項目直接代人成本逼近法公式，直接計算出一個結(jié)果。必須了解在閱卷評分中計算題的步驟是劃分很細(xì)的，每個步驟的公式和計算結(jié)果都有對應(yīng)的分值。一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。
(2)面積換算錯誤。在計算的前兩個步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計算題中幾乎必考的項目。在估價中，面積一般以平方米為單位。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666．67平方米；1公頃=15畝=10000平方米。
(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(含稅費)、開發(fā)費用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應(yīng)試者在計算時，將兩部分利息分開公式計算，但最后在總公式的利息項中遺漏土地取得費的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個步驟一個算式中。
(4)利息項不單獨計算。有的應(yīng)試者將土地取得費用、開發(fā)費用、利息不單獨計算，而是分別計算土地取得費用、開發(fā)費用的本息合計值，認(rèn)為這樣步驟少，計算簡便。但經(jīng)常發(fā)生的錯誤有兩個：一是當(dāng)兩部分利息的計息期計算錯誤時，由于缺乏土地取得費用、開發(fā)費用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分；二是在計算利潤時，將土地取得費用和開發(fā)費用的本息合計值作為基數(shù)代人公式計算，導(dǎo)致利潤項計算錯誤。
(5)計息期確定錯誤。計息期的確定也是成本逼近法必考的項目。土地取得費用和開發(fā)費用的計息期不同，土地取得費用是假設(shè)在取得土地時一次付清的，計息期為整個開發(fā)周期20個月；開發(fā)費用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開發(fā)費用在整個開發(fā)周期內(nèi)均勻投入時，則假設(shè)所有開發(fā)費用是在開發(fā)周期中間時點一次投入的，因此計息基數(shù)是全部開發(fā)費用，計息期是開發(fā)周期的一半10個月。本題中明確要求以復(fù)利計息，因此計息方式出錯的機會減少了。
(6)利潤計算基數(shù)錯誤。常見的是將利潤計算基數(shù)確定為土地取得費用、開發(fā)費用及利息之和。應(yīng)明確利潤計算基數(shù)是土地取得費用和開發(fā)費用兩項之和。
(7)年期修正錯誤。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對地價內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯誤。另一種是公式應(yīng)用錯誤：有限年地價=無限年地價÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實際上這是將地價的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。
(9)計算過程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。
試題2(2000年)
現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。
(一)審題
(1)明確估價對象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價時點。要求估價時點為2000年11月1日，與土地使用權(quán)取得的時間存在5年的時間差。
(3)明確價格類型。要求評估土地的市場價格。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價格、建筑物還原率；土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計算土地收益的基礎(chǔ)上來運用收益還原法。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應(yīng)選用收益還原法。
2．解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。
(三)公式與計算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
2．計算步驟
(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)
押金年運用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(萬元)
年總收益=年租金收益+押金年運用收益=360+3=363(萬元)
計算房地年總費用。
年總費用=月平均費用×12月=15×12=180(萬元)
計算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費用
=363—180=183(萬元)
(2)計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8％=72(萬元)
(3)計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬元)
(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(萬元)
(5)計算土地單位面積價格
土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)
(四)難點與常見錯誤分析
1．難點
(1)估價時點和土地剩余使用年限的關(guān)系，對未來土地價格的年期修正將產(chǎn)生影響。
(2)土地年純收益的計算。本題的土地純收益應(yīng)通過土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個難點：
●計算房地年總收益時，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。
●計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計算出土地年純收益。
●計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計算可能涉及通過折舊或成新度計算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問題，應(yīng)加以注意。
(3)資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費用等資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應(yīng)將資料按照其對應(yīng)的對象分清類別，這樣有助于理清思路。
2．常見錯誤分析
(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運營費用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。
(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算。收益還原法要求純收益必須以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如租金水平按日、月計算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。
(3)房地總收益計算中未計算押金運用收益或處理錯誤，這是對出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運用收益的處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運用收益，而將年押金運用收益進(jìn)行還原，加在最后價格計算結(jié)果中，這些處理都是錯誤的。
(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。
有的答卷以建筑物重置價格為基數(shù)，這是對建筑物年純收益理解錯誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計算方法錯誤。
(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權(quán)獲得時間與估價期日不是同一時間，即在估價期日土地剩余使用年限要經(jīng)過判斷、計算，這是收益還原法必考項目，要特別注意題中關(guān)于這兩個時間點的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。
(6)沒有計算土地單位面積價格。題中沒有明確要求計算土地單位面積價格，但是土地估價工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價格形式，也要有單價形式，每道計算題都要檢查是否有土地面積，能否計算土地單位面積價格。
(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒有判斷出估價對象的最終估價方法，因此也沒有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時，應(yīng)保持冷靜，按照記憶爭取盡量多地計算出部分步驟，算對一步是一步，爭取得分。