五、計(jì)算公式
    （一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值
    房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率　（5-5）
    房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用
    房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金
    （二）單獨(dú)評估土地的價(jià)值
    1.由土地收益評估土地價(jià)值—--適用于空地出租
    土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率　（5-6）
    土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用
    土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金
    2.由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)值
    （1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）
    土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值?。?-7）
    建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)－-年貶值額×已使用年數(shù)
    當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額
    =（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限
    當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額
    =建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限　注意：①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是65頁2-36。
    ②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時(shí)候開始計(jì)算）中取短。
    年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。
    當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。
    補(bǔ)充：物權(quán)法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動續(xù)期，此處所說的‘自動續(xù)期’是有前提的，那就是‘住宅建設(shè)用地使用權(quán)’，也就是說你所購買的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地，只有這樣的住宅產(chǎn)品用地使用權(quán)屆滿后，可以自動續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的產(chǎn)品，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。
    （2）方法二（建筑物收益扣除法）
    土地價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率?。?-8）
    建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
    （三）單獨(dú)評估建筑物的價(jià)值
    1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值　（5-9）
    2.建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率?。?-10）
    特別注意：
    （1）這里公式（5-5）（5-6）（5-8）（5-10），計(jì)算的都是無限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式（5-2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。
    （2）房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)。
    六、應(yīng)用舉例
    [例5-4]某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。
    【答案】
    1.選定評估方法
    該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。
    2.計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。
    年總收益=50×12×900×（1-10%）=486 000（元）
    3.計(jì)算總費(fèi)用。en.Examw.CoM
    （1）年管理費(fèi)=486 000×3.5%=17 010（元）
    （2）年維修費(fèi)=2 500×900×1.5%=33 750（元）
    （3）年稅金=20×900=18000（元）
    （4）年保險(xiǎn)費(fèi)=2 500×900×0.2%=4 500（元）
    年總費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）=17 010+33 750+18 000+4 500=73 260（元）
    4.計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。
    年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=486 000-73 260=412 740（元）
    5.計(jì)算房屋凈收益。
    （1）計(jì)算年貶值額
    年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-2=48年，并且不計(jì)算殘值。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。
    年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限=（2 500×900）/48=46 875（元）
    （2）計(jì)算房屋現(xiàn)值。
    房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)
    =2 500×900-46 875×4=2 062 500（元）
    （3）計(jì)算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。
    房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=2 062 500×8%=165 000（元）
    6.計(jì)算土地凈收益。
    土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益=412 740-165 000=247 740（元）
    7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。
    8.評估結(jié)果
    本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3 358 836.15元，單價(jià)為每平方米6 717.67元。