房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄4
綜合察看
1.對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書(shū)寫(xiě)方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。
2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確
3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確
4.修正年限是否正確
5.檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6.對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由
7.任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明
8.注意利息的計(jì)算方式，期限
9.報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)
10.現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符
11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由
(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的
(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法
(3)具有投資開(kāi)發(fā)或潛力的用一開(kāi)發(fā)法
12.注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn)，收益，積算)
13.要察看估價(jià)類型，對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求
14.最后一道題一定要細(xì)心，首先指出錯(cuò)誤，在進(jìn)行改正，切忌認(rèn)真。正確的改錯(cuò)了要倒扣分的
15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià)，應(yīng)注意特別說(shuō)明原因狀況
16.注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國(guó)有劃撥土地的等等
17.保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說(shuō)明是否能修復(fù)
18.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確
比較法：
1.比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說(shuō)明
2.是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常
3.實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè)
4.實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項(xiàng)修正不能超過(guò)20%，綜合修正不能超過(guò)30%
5.可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，故價(jià)目的應(yīng)該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正(必要的說(shuō)明)
6.日期修正，時(shí)間(一般不能大于1年)。
方法。
1.公式，狀況是否進(jìn)行修正，公式方法，付款方式
2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較
3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說(shuō)明
4.是否考慮了租金的未來(lái)變化
5.收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本
6.收益有租約的按租約，無(wú)租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金
7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致
成本法：
1.成本應(yīng)為社會(huì)平均成本，即客觀成本
2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)
3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說(shuō)明
4.銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
5.入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途
6.注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%
7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中
8.折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目，公式)
9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置
價(jià)格假設(shè)法
1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)(71)
2.察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失
3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4.注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5.其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成
綜合察看
1.對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書(shū)寫(xiě)方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。
2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確
3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確
4.修正年限是否正確
5.檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6.對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由
7.任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明
8.注意利息的計(jì)算方式，期限
9.報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)
10.現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符
11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由
(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的
(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法
(3)具有投資開(kāi)發(fā)或潛力的用一開(kāi)發(fā)法
12.注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn)，收益，積算)
13.要察看估價(jià)類型，對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求
14.最后一道題一定要細(xì)心，首先指出錯(cuò)誤，在進(jìn)行改正，切忌認(rèn)真。正確的改錯(cuò)了要倒扣分的
15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià)，應(yīng)注意特別說(shuō)明原因狀況
16.注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國(guó)有劃撥土地的等等
17.保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說(shuō)明是否能修復(fù)
18.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確
比較法：
1.比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說(shuō)明
2.是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常
3.實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè)
4.實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項(xiàng)修正不能超過(guò)20%，綜合修正不能超過(guò)30%
5.可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，故價(jià)目的應(yīng)該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正(必要的說(shuō)明)
6.日期修正，時(shí)間(一般不能大于1年)。
方法。
1.公式，狀況是否進(jìn)行修正，公式方法，付款方式
2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較
3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說(shuō)明
4.是否考慮了租金的未來(lái)變化
5.收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本
6.收益有租約的按租約，無(wú)租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金
7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致
成本法：
1.成本應(yīng)為社會(huì)平均成本，即客觀成本
2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)
3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說(shuō)明
4.銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
5.入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途
6.注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%
7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中
8.折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目，公式)
9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置
價(jià)格假設(shè)法
1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)(71)
2.察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失
3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4.注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5.其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成