3.處置投資性房地產(chǎn)
     (二)采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)
    采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，也可以分為初始確認、后續(xù)計量和處置三個步驟：
    1.采用公允價值模式下的初始計量
    (1)采用公允價值模式的前提條件
    企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：
    ①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
    ②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
    (2)采用公允價值模式下初始計量的賬務(wù)處理
    ①外購和自建的投資性房地產(chǎn)在初始計量時，采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同，不同點在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細科目，以便區(qū)分“公允價值變動”。
    【例9】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關(guān)稅費購入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用公允價值模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：
    借：投資性房地產(chǎn)——成本 1010
    　貸：銀行存款 1010
    ②將存貨和自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租
    房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租，應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值之間的差額，如果公允價值大于賬面價值，其差額計入“資本公積——其他資本公積”;如果公允價值小于賬面價值，其差額計入“公允價值變動損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換用途來調(diào)增利潤。 賬面價值——公允價值。
    企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目;按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。