第11題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 ☆☆☆考點(diǎn)2：可行性研究的概念及應(yīng)該注意的問題；
可行性研究要解決的是某一特定項(xiàng)目成功的可能性問題。如果在具體的限制條件和可供利用的各種資源情況下，存在一個(gè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的合理的概率，就可以認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目是可行的。
只有同時(shí)滿足自然、法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)四方面的項(xiàng)目，才是可行的項(xiàng)目。
可行性研究盡量避免以下問題：
1．房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志影響研究的客觀性。
2．項(xiàng)目研究人員的專業(yè)水平低。
3．可行性研究人員與項(xiàng)目有利益關(guān)系。
4．房地產(chǎn)開發(fā)商不重視可行性研究。
第12題
試題答案：B
知識(shí)點(diǎn)：
第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 ☆☆☆☆☆考點(diǎn)3：市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)；
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分的依據(jù)主要有：
1．地理細(xì)分。
地理細(xì)分是按照消費(fèi)者所在的地理位置、地形、氣候等因素來細(xì)分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，但是其購買者并不一定完全是本區(qū)域的人群。
2．人口細(xì)分。
人口細(xì)分是按照人口的一系列性質(zhì)因素所造成的需求上的差異來細(xì)分市場(chǎng)。通常考慮的因素有：年齡、性別、職業(yè)、收入水平、教育程度、宗教信仰、家庭規(guī)模、家庭類型、家庭代際數(shù)等。
3．心理細(xì)分。
心理細(xì)分是按照消費(fèi)者的生活方式和個(gè)性進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。為了進(jìn)行生活方式細(xì)分，可以從三個(gè)尺度來測(cè)量消費(fèi)者的生活方式，即活動(dòng)、興趣、意見。由于這三個(gè)詞的第一個(gè)字母分別為A、I、O，這種尺度又叫AIO尺度。
4．行為細(xì)分。
行為細(xì)分是按照消費(fèi)者購買或使用某種產(chǎn)品的時(shí)機(jī)、追求的利益、使用者情況、使用程度、信賴情況、消費(fèi)者待購階段等行為變量來細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第13題
試題答案：B
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆☆☆考點(diǎn)6：房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容；
房地產(chǎn)項(xiàng)目定位包括產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位三部分內(nèi)容。
1．產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位就是形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品。產(chǎn)品定位包括兩部分內(nèi)容。首先，要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。其次，要研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過程。
2．客戶定位
客戶定位是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征?？蛻舳ㄎ恍枰芯肯M(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同時(shí)研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。在這部分研究中要回答的問題有：房地產(chǎn)項(xiàng)目針對(duì)哪些不同的消費(fèi)群體？產(chǎn)品的差異對(duì)消費(fèi)行為的影響程度和影響方式如何？消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)習(xí)慣是什么？等等。
3．形象定位
形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所持有、不同于競爭對(duì)手、能進(jìn)和概念化描述、能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。形象定位需要研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)方式，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目從產(chǎn)品到商品的過程中的表達(dá)方式。形象定位一般通過統(tǒng)一的廣告、包裝、模型與樣板房等形式來表達(dá)。
第14題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆☆考點(diǎn)12：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境研究的內(nèi)容；
市場(chǎng)環(huán)境包括外部市場(chǎng)環(huán)境和競爭市場(chǎng)環(huán)境。其中外部市場(chǎng)環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境。
競爭市場(chǎng)環(huán)境主要指同類項(xiàng)目的開發(fā)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)供給量、潛在需求量、開發(fā)規(guī)模，城市及區(qū)域價(jià)格分布規(guī)律，產(chǎn)品級(jí)別指數(shù)，客戶來源和客戶資源情況。競爭市場(chǎng)環(huán)境分析是在外部市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行的市場(chǎng)狀況研究，它的主要目的是明確項(xiàng)目的直接競爭市場(chǎng)，確定產(chǎn)品定位的策略。
第15題
試題答案：C
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆☆考點(diǎn)13：項(xiàng)目SWOT分析方法的概念；
SWOT是優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）和威脅（Threats）的合稱。SWOT分析方法是將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析主要是著眼于項(xiàng)目自身的實(shí)務(wù)及與競爭對(duì)手的比較；而機(jī)會(huì)和威脅分析是指外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響，兩者之間有著緊密的聯(lián)系。
1．內(nèi)部環(huán)境分析（優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)）
當(dāng)兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目處在同一競爭市場(chǎng)或者說它們都有能力向同一消費(fèi)群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，如果其中一個(gè)項(xiàng)目有更高的市場(chǎng)獲得率或市場(chǎng)獲得潛力，那么就認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目比另外一個(gè)項(xiàng)目更具有競爭優(yōu)勢(shì)。反之，則為競爭劣勢(shì)。
2．外部環(huán)境分析（機(jī)會(huì)與威脅）
房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部環(huán)境主要由兩部分構(gòu)成：宏觀環(huán)境，如經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治的、法律的、社會(huì)的或文化的環(huán)境因素；微觀環(huán)境因素，如消費(fèi)者、競爭項(xiàng)目等。
第16題
試題答案：A
第17題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆考點(diǎn)17：建筑策劃方法的概念；
建筑策劃是指根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)，從建筑學(xué)的角度出發(fā)，依據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，經(jīng)過客觀分析，最終得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法和程序。
它為建筑設(shè)計(jì)能夠最終充分地實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃的目標(biāo)，保證項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后具有較高的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益而提供科學(xué)的依據(jù)。
第18題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆考點(diǎn)23：項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循的原則；
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位的方法一般采用頭腦風(fēng)暴法共同確定。
項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循以下原則：
1．項(xiàng)目形象易于展示和傳播。
2．項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合。
3．項(xiàng)目形象應(yīng)與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合。
4．項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合。
5．項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競爭的因素，與其他樓盤有比較明顯的差異和區(qū)別。
第19題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第五章 房地產(chǎn)定價(jià)策略 ☆☆☆☆☆考點(diǎn)3：房地產(chǎn)定價(jià)方法；
由于房地產(chǎn)商品價(jià)格的高低受成本費(fèi)用、市場(chǎng)需求和競爭狀況等因素的影響，各種定價(jià)方法可以歸納為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法和競爭導(dǎo)向定價(jià)法。
1．成本導(dǎo)向定價(jià)法
成本導(dǎo)向定價(jià)法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價(jià)基礎(chǔ)的定價(jià)方法，是企業(yè)最常采用的定價(jià)方法。具體包括：成本加成定價(jià)法、盈虧平衡定價(jià)法、變動(dòng)成本定價(jià)法、目標(biāo)利潤定價(jià)法。
2．需求導(dǎo)向定價(jià)法
需求導(dǎo)向定價(jià)法是以消費(fèi)者的需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù)，是伴隨營銷觀念更新而產(chǎn)生的新型定價(jià)方法。包括理解價(jià)值定價(jià)法及需求差異定價(jià)法。
3．競爭導(dǎo)向定價(jià)法
競爭導(dǎo)向定價(jià)法是以市場(chǎng)上相互競爭的同類房地產(chǎn)商品價(jià)格為定價(jià)基本依據(jù)，并隨競爭狀況的變化確定和調(diào)整價(jià)格的定價(jià)方法。主要有隨行就市定價(jià)法及主動(dòng)競爭定價(jià)法。
4．比較定價(jià)法
比較定價(jià)法是一個(gè)完全經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證的定價(jià)方法，是一種具體的定價(jià)法，是房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法在定價(jià)中的應(yīng)用。
;? 價(jià)目表制定的步驟：
(1)制定均價(jià)
①均價(jià)形成的理由
均價(jià)的制定和房地產(chǎn)價(jià)格本身的成本沒有任何關(guān)系?？紤]的完全是項(xiàng)目的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)接受程度。其參照主要是同區(qū)域、同質(zhì)、同客戶群、同戶型、同規(guī)模、同價(jià)位；比較的因素有地理位置、樓宇本體質(zhì)素、物業(yè)管理、工程形象進(jìn)度、營銷等方面。
②均價(jià)的含義
習(xí)慣上說，一個(gè)均價(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)素質(zhì)的綜合評(píng)價(jià)；在本質(zhì)上，均價(jià)表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目總體銷售額的預(yù)期；整體均價(jià)無法說明某一幢樓、某一個(gè)單位的檔次。
③均價(jià)的確定
a．確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)；
以項(xiàng)目為核心，半徑2km的范圍是重中之重。重點(diǎn)市場(chǎng)比較應(yīng)不少于6個(gè)。
b．對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正；
c．對(duì)每個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)比較進(jìn)行調(diào)整；
d．交易情況修正；
e．市場(chǎng)比較結(jié)果表。
(2)制定分幢、分期均價(jià)
(3)層差和朝向差
從一般經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)每棟層差大于4000元，銷售一般從中低層開始。當(dāng)每棟層差小于1500元，銷售一般從高層開始。
(4)形成價(jià)表
(5)特別調(diào)整
(6)付款方式
;? 價(jià)目表調(diào)整方法：
(1)制定均價(jià)的因素調(diào)整
①確定市場(chǎng)比較樓盤權(quán)重：根據(jù)各市場(chǎng)比較樓盤物業(yè)類型、所處區(qū)位、市場(chǎng)銷售期等因素對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)影響程度確定各市場(chǎng)比較樓盤的權(quán)重。
②確定每一市場(chǎng)比較樓盤的項(xiàng)目調(diào)整因素及其比重。對(duì)住宅項(xiàng)目來說，調(diào)整因素有地域因素、樓盤個(gè)別因素、物業(yè)管理、工程形象進(jìn)度、營銷五個(gè)方面。
③對(duì)每一市場(chǎng)比較樓盤進(jìn)行項(xiàng)目因素調(diào)整，得出比較價(jià)格并根據(jù)比較價(jià)格得出本項(xiàng)目的均價(jià)。
(2)樓幢之間的因素調(diào)整
根據(jù)樓盤整體素質(zhì)的分析，確定影響項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整的主要因素。
(3)樓層之間的因素調(diào)整
①景觀分布因素調(diào)整
②其他因素調(diào)整
其他因素，如朝向、采光、通風(fēng)、戶型、面積、噪聲也需要排隊(duì)比較打分，進(jìn)行修正。
第20題
試題答案：C
知識(shí)點(diǎn)：
第五章 房地產(chǎn)定價(jià)策略 ☆☆☆考點(diǎn)4：成本導(dǎo)向定價(jià)法；
1．成本加成定價(jià)法
成本加成定價(jià)法是按單位產(chǎn)品總成本加上一定比例的預(yù)期，再加稅金，形成銷售價(jià)格。其公式如下：
單位產(chǎn)品價(jià)格＝[單位產(chǎn)品總成本×（1＋成本加成率）]÷（1－銷售稅費(fèi)率）
2．盈虧平衡定價(jià)法
盈虧平衡定價(jià)法又稱收支平衡定價(jià)法、損益平衡定價(jià)法。
3．變動(dòng)成本定價(jià)法
變動(dòng)成本定價(jià)法卻以單位面積變動(dòng)成本為定價(jià)基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價(jià)。其公式為：
售價(jià)＝單位變動(dòng)成本＋單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)額
4．目標(biāo)利潤定價(jià)法
該方法以總成本和目標(biāo)利潤為定價(jià)原則。具體公式為：
目標(biāo)利潤單位價(jià)格＝[（固定總成本＋目標(biāo)利潤額）÷預(yù)計(jì)銷售面積＋單位變動(dòng)成本]÷（1－銷售費(fèi)率）
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 ☆☆☆考點(diǎn)2：可行性研究的概念及應(yīng)該注意的問題；
可行性研究要解決的是某一特定項(xiàng)目成功的可能性問題。如果在具體的限制條件和可供利用的各種資源情況下，存在一個(gè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的合理的概率，就可以認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目是可行的。
只有同時(shí)滿足自然、法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)四方面的項(xiàng)目，才是可行的項(xiàng)目。
可行性研究盡量避免以下問題：
1．房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志影響研究的客觀性。
2．項(xiàng)目研究人員的專業(yè)水平低。
3．可行性研究人員與項(xiàng)目有利益關(guān)系。
4．房地產(chǎn)開發(fā)商不重視可行性研究。
第12題
試題答案：B
知識(shí)點(diǎn)：
第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 ☆☆☆☆☆考點(diǎn)3：市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)；
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分的依據(jù)主要有：
1．地理細(xì)分。
地理細(xì)分是按照消費(fèi)者所在的地理位置、地形、氣候等因素來細(xì)分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，但是其購買者并不一定完全是本區(qū)域的人群。
2．人口細(xì)分。
人口細(xì)分是按照人口的一系列性質(zhì)因素所造成的需求上的差異來細(xì)分市場(chǎng)。通常考慮的因素有：年齡、性別、職業(yè)、收入水平、教育程度、宗教信仰、家庭規(guī)模、家庭類型、家庭代際數(shù)等。
3．心理細(xì)分。
心理細(xì)分是按照消費(fèi)者的生活方式和個(gè)性進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。為了進(jìn)行生活方式細(xì)分，可以從三個(gè)尺度來測(cè)量消費(fèi)者的生活方式，即活動(dòng)、興趣、意見。由于這三個(gè)詞的第一個(gè)字母分別為A、I、O，這種尺度又叫AIO尺度。
4．行為細(xì)分。
行為細(xì)分是按照消費(fèi)者購買或使用某種產(chǎn)品的時(shí)機(jī)、追求的利益、使用者情況、使用程度、信賴情況、消費(fèi)者待購階段等行為變量來細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第13題
試題答案：B
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆☆☆考點(diǎn)6：房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容；
房地產(chǎn)項(xiàng)目定位包括產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位三部分內(nèi)容。
1．產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位就是形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品。產(chǎn)品定位包括兩部分內(nèi)容。首先，要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。其次，要研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過程。
2．客戶定位
客戶定位是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征?？蛻舳ㄎ恍枰芯肯M(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同時(shí)研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。在這部分研究中要回答的問題有：房地產(chǎn)項(xiàng)目針對(duì)哪些不同的消費(fèi)群體？產(chǎn)品的差異對(duì)消費(fèi)行為的影響程度和影響方式如何？消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)習(xí)慣是什么？等等。
3．形象定位
形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所持有、不同于競爭對(duì)手、能進(jìn)和概念化描述、能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。形象定位需要研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)方式，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目從產(chǎn)品到商品的過程中的表達(dá)方式。形象定位一般通過統(tǒng)一的廣告、包裝、模型與樣板房等形式來表達(dá)。
第14題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆☆考點(diǎn)12：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境研究的內(nèi)容；
市場(chǎng)環(huán)境包括外部市場(chǎng)環(huán)境和競爭市場(chǎng)環(huán)境。其中外部市場(chǎng)環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境。
競爭市場(chǎng)環(huán)境主要指同類項(xiàng)目的開發(fā)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)供給量、潛在需求量、開發(fā)規(guī)模，城市及區(qū)域價(jià)格分布規(guī)律，產(chǎn)品級(jí)別指數(shù)，客戶來源和客戶資源情況。競爭市場(chǎng)環(huán)境分析是在外部市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行的市場(chǎng)狀況研究，它的主要目的是明確項(xiàng)目的直接競爭市場(chǎng)，確定產(chǎn)品定位的策略。
第15題
試題答案：C
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆☆考點(diǎn)13：項(xiàng)目SWOT分析方法的概念；
SWOT是優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）和威脅（Threats）的合稱。SWOT分析方法是將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析主要是著眼于項(xiàng)目自身的實(shí)務(wù)及與競爭對(duì)手的比較；而機(jī)會(huì)和威脅分析是指外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響，兩者之間有著緊密的聯(lián)系。
1．內(nèi)部環(huán)境分析（優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)）
當(dāng)兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目處在同一競爭市場(chǎng)或者說它們都有能力向同一消費(fèi)群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，如果其中一個(gè)項(xiàng)目有更高的市場(chǎng)獲得率或市場(chǎng)獲得潛力，那么就認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目比另外一個(gè)項(xiàng)目更具有競爭優(yōu)勢(shì)。反之，則為競爭劣勢(shì)。
2．外部環(huán)境分析（機(jī)會(huì)與威脅）
房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部環(huán)境主要由兩部分構(gòu)成：宏觀環(huán)境，如經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治的、法律的、社會(huì)的或文化的環(huán)境因素；微觀環(huán)境因素，如消費(fèi)者、競爭項(xiàng)目等。
第16題
試題答案：A
第17題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆考點(diǎn)17：建筑策劃方法的概念；
建筑策劃是指根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)，從建筑學(xué)的角度出發(fā)，依據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，經(jīng)過客觀分析，最終得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法和程序。
它為建筑設(shè)計(jì)能夠最終充分地實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃的目標(biāo)，保證項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后具有較高的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益而提供科學(xué)的依據(jù)。
第18題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ☆☆考點(diǎn)23：項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循的原則；
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位的方法一般采用頭腦風(fēng)暴法共同確定。
項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循以下原則：
1．項(xiàng)目形象易于展示和傳播。
2．項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合。
3．項(xiàng)目形象應(yīng)與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合。
4．項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合。
5．項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競爭的因素，與其他樓盤有比較明顯的差異和區(qū)別。
第19題
試題答案：A
知識(shí)點(diǎn)：
第五章 房地產(chǎn)定價(jià)策略 ☆☆☆☆☆考點(diǎn)3：房地產(chǎn)定價(jià)方法；
由于房地產(chǎn)商品價(jià)格的高低受成本費(fèi)用、市場(chǎng)需求和競爭狀況等因素的影響，各種定價(jià)方法可以歸納為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法和競爭導(dǎo)向定價(jià)法。
1．成本導(dǎo)向定價(jià)法
成本導(dǎo)向定價(jià)法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價(jià)基礎(chǔ)的定價(jià)方法，是企業(yè)最常采用的定價(jià)方法。具體包括：成本加成定價(jià)法、盈虧平衡定價(jià)法、變動(dòng)成本定價(jià)法、目標(biāo)利潤定價(jià)法。
2．需求導(dǎo)向定價(jià)法
需求導(dǎo)向定價(jià)法是以消費(fèi)者的需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù)，是伴隨營銷觀念更新而產(chǎn)生的新型定價(jià)方法。包括理解價(jià)值定價(jià)法及需求差異定價(jià)法。
3．競爭導(dǎo)向定價(jià)法
競爭導(dǎo)向定價(jià)法是以市場(chǎng)上相互競爭的同類房地產(chǎn)商品價(jià)格為定價(jià)基本依據(jù)，并隨競爭狀況的變化確定和調(diào)整價(jià)格的定價(jià)方法。主要有隨行就市定價(jià)法及主動(dòng)競爭定價(jià)法。
4．比較定價(jià)法
比較定價(jià)法是一個(gè)完全經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證的定價(jià)方法，是一種具體的定價(jià)法，是房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法在定價(jià)中的應(yīng)用。
;? 價(jià)目表制定的步驟：
(1)制定均價(jià)
①均價(jià)形成的理由
均價(jià)的制定和房地產(chǎn)價(jià)格本身的成本沒有任何關(guān)系?？紤]的完全是項(xiàng)目的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)接受程度。其參照主要是同區(qū)域、同質(zhì)、同客戶群、同戶型、同規(guī)模、同價(jià)位；比較的因素有地理位置、樓宇本體質(zhì)素、物業(yè)管理、工程形象進(jìn)度、營銷等方面。
②均價(jià)的含義
習(xí)慣上說，一個(gè)均價(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)素質(zhì)的綜合評(píng)價(jià)；在本質(zhì)上，均價(jià)表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目總體銷售額的預(yù)期；整體均價(jià)無法說明某一幢樓、某一個(gè)單位的檔次。
③均價(jià)的確定
a．確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)；
以項(xiàng)目為核心，半徑2km的范圍是重中之重。重點(diǎn)市場(chǎng)比較應(yīng)不少于6個(gè)。
b．對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正；
c．對(duì)每個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)比較進(jìn)行調(diào)整；
d．交易情況修正；
e．市場(chǎng)比較結(jié)果表。
(2)制定分幢、分期均價(jià)
(3)層差和朝向差
從一般經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)每棟層差大于4000元，銷售一般從中低層開始。當(dāng)每棟層差小于1500元，銷售一般從高層開始。
(4)形成價(jià)表
(5)特別調(diào)整
(6)付款方式
;? 價(jià)目表調(diào)整方法：
(1)制定均價(jià)的因素調(diào)整
①確定市場(chǎng)比較樓盤權(quán)重：根據(jù)各市場(chǎng)比較樓盤物業(yè)類型、所處區(qū)位、市場(chǎng)銷售期等因素對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)影響程度確定各市場(chǎng)比較樓盤的權(quán)重。
②確定每一市場(chǎng)比較樓盤的項(xiàng)目調(diào)整因素及其比重。對(duì)住宅項(xiàng)目來說，調(diào)整因素有地域因素、樓盤個(gè)別因素、物業(yè)管理、工程形象進(jìn)度、營銷五個(gè)方面。
③對(duì)每一市場(chǎng)比較樓盤進(jìn)行項(xiàng)目因素調(diào)整，得出比較價(jià)格并根據(jù)比較價(jià)格得出本項(xiàng)目的均價(jià)。
(2)樓幢之間的因素調(diào)整
根據(jù)樓盤整體素質(zhì)的分析，確定影響項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整的主要因素。
(3)樓層之間的因素調(diào)整
①景觀分布因素調(diào)整
②其他因素調(diào)整
其他因素，如朝向、采光、通風(fēng)、戶型、面積、噪聲也需要排隊(duì)比較打分，進(jìn)行修正。
第20題
試題答案：C
知識(shí)點(diǎn)：
第五章 房地產(chǎn)定價(jià)策略 ☆☆☆考點(diǎn)4：成本導(dǎo)向定價(jià)法；
1．成本加成定價(jià)法
成本加成定價(jià)法是按單位產(chǎn)品總成本加上一定比例的預(yù)期，再加稅金，形成銷售價(jià)格。其公式如下：
單位產(chǎn)品價(jià)格＝[單位產(chǎn)品總成本×（1＋成本加成率）]÷（1－銷售稅費(fèi)率）
2．盈虧平衡定價(jià)法
盈虧平衡定價(jià)法又稱收支平衡定價(jià)法、損益平衡定價(jià)法。
3．變動(dòng)成本定價(jià)法
變動(dòng)成本定價(jià)法卻以單位面積變動(dòng)成本為定價(jià)基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價(jià)。其公式為：
售價(jià)＝單位變動(dòng)成本＋單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)額
4．目標(biāo)利潤定價(jià)法
該方法以總成本和目標(biāo)利潤為定價(jià)原則。具體公式為：
目標(biāo)利潤單位價(jià)格＝[（固定總成本＋目標(biāo)利潤額）÷預(yù)計(jì)銷售面積＋單位變動(dòng)成本]÷（1－銷售費(fèi)率）