1.問題：請(qǐng)教一道問題：有關(guān)收益法說法有誤的一項(xiàng)是( ) A.收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 B.從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和 C.收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的 D.將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用并不是等同的
    答案：D
    解析如下： 投資者購買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。所以將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用是等同的。
    2.　問題：工業(yè)用地改為商業(yè)用地，用成本法估價(jià)是否正確。
    解析：不正確。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè)，但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè)，技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。
    3. 問題：某舊廠房的建筑面積為4000 M2，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/ M2后(按建筑面積計(jì))同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積800元，裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4500元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的10%，購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的3%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)率為13%)
    解析：
    1、裝修完成后廠房總價(jià)=4000*4500/(1+13%)=15929204元
    2、購買總價(jià)為V
    3、裝修改造總額=4000×800/(1+13%)1/2=3010307元
    4、銷售稅費(fèi)=1*10%=1592920元
    5、補(bǔ)交地價(jià)總額=4000×400=1600000元
    6、買方需繳納的稅費(fèi)3%V
    7、V=1-3-4-5-6 V=9442696
    8、單價(jià)=7925976/4000=2361元/平方米