（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
    1、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的歸集及科目設(shè)置。
    （1）房屋開(kāi)發(fā)建造成本的歸集：房屋開(kāi)發(fā)建造成本應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類別歸集核算。
    （2）房屋開(kāi)發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置：設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”科目，屬于成本費(fèi)用類科目。借方記錄企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本費(fèi)用；貸方記錄開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)額；借方余額是未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用數(shù)額。對(duì)于房屋開(kāi)發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開(kāi)發(fā)”二級(jí)分類賬，進(jìn)行明細(xì)分類核算。
    2、土地開(kāi)發(fā)成本的歸集及科目設(shè)置
    （1）土地開(kāi)發(fā)成本的歸集
    （2）土地開(kāi)發(fā)成本核算的科目設(shè)置：土地開(kāi)發(fā)有兩種不同的用途，一種是為了作開(kāi)發(fā)后土地銷(xiāo)售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房?jī)洪_(kāi)發(fā)的工程用土地。
    （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的帳務(wù)處理
    1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的一般帳務(wù)處理（2005年考過(guò)簡(jiǎn)答）
    （1）將屬于直接費(fèi)用的土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”賬戶及相應(yīng)的成本核算成本項(xiàng)目中；
    （2）將日常應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行歸集；
    （3）期末，按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，計(jì)入到相關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的“開(kāi)發(fā)成本”賬戶中；
    （4）計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)工程成本，即將完工的開(kāi)發(fā)工程成本由“開(kāi)發(fā)成本”賬戶轉(zhuǎn)記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶中。
    2、土地開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
    3、房屋開(kāi)發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
    四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用的核算
    （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置
    銷(xiāo)售費(fèi)用包括產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改造修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售而發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的人員工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等。
    企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的直接參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的組織管理人員、設(shè)施等發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，不作為期間費(fèi)用，不在上述科目進(jìn)行核算，而是在所設(shè)置的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目中核算。
    （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用核算的賬務(wù)處理
    第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售的核算
    一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的一般原則
    長(zhǎng)期工程（包括勞務(wù)）合同，一般都應(yīng)當(dāng)根據(jù)完成進(jìn)度法或者完成合同法合理確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。
    在確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)，一項(xiàng)交易完成的實(shí)質(zhì)比形式更加重要。
    確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個(gè)重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價(jià)的百分比作為參考，評(píng)價(jià)其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況；二是要評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
    企業(yè)相應(yīng)采用的會(huì)計(jì)方法稱為完全應(yīng)計(jì)法（又稱銷(xiāo)售法），有分期收款法、成本回收法、保證金（負(fù)債）法和推定收入法。
    二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的方法
    （一）完全應(yīng)計(jì)法
    完全應(yīng)計(jì)法也稱銷(xiāo)售法，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項(xiàng)時(shí)，即確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的方法。
    采用完全應(yīng)計(jì)法的適用條件應(yīng)該是：
    1、試用期滿。
    2、付款可靠。
    3、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)。
    4、賣(mài)方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。
    由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的收款周期一般很長(zhǎng)，因此，完全應(yīng)計(jì)法下房地產(chǎn)銷(xiāo)售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。
    應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。
    在房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計(jì)法就是在銷(xiāo)售時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會(huì)計(jì)處理方法。