第五章 房地產(chǎn)會計 （01年、02年考過5分）
第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類 區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營各自包括的內(nèi)容。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運 生產(chǎn)過程和流通過程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的特點： 房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立行業(yè)，具有以下主要的特點。
1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。 2.房地產(chǎn)物質形態(tài)的不可移動性。
3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)?！ ?.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。
5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。6.房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密。
二、房地產(chǎn)會計的賬務處理原則
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認
營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認。一般說來有以下方式：
（1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權移交后將結算賬單提交給買方并得到認可時，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結算賬單經(jīng)委托單位驗證后，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；
（3）出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；
（4）以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
（三）土地使用權要根據(jù)不同的開發(fā)目的進行不同的賬務處理
涉及到的土地使用權有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權，應該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應該作為存貨）
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算
一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務程序（僅作一般了解） 分為四個階段——
1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設階段；4、房屋租售階段
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定（僅作一般了解）
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費用支出的合計數(shù)額。
開發(fā)成本按用途分類四類進行二級明細核算類別 內(nèi)容土地（建設場地）開發(fā)項目成本費用支出包括土地（即建設場地）開發(fā)發(fā)生的各項直接費用和開發(fā)間接費用支出
房屋建設項目成本費用支出 見課本
代建工程項目成本費用支出 見課本
在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費用支出進行分類核算的基礎上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算 以下定義背
1土地征用及拆遷補償費 2 前期工程費 3 基礎設施費 4建筑安裝工程費 5配套設施費 6開發(fā)間接費
以上6項目都屬于制造成本的范疇。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法
（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設置
房地產(chǎn)開發(fā)的成本應按照不同的開發(fā)項目及其成本核算的各自特點，分別按土地、房屋、配套設施和代建工程進行歸類核算。
1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集
可總結房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：
成本類別 歸集原則 說明 1房屋開發(fā)建造成本 2 土地開發(fā)成本 3 代建工程開發(fā)成本
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設置
（1）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設置
“開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設施和代建工程過程中發(fā)生的各項費用。對于房屋開發(fā)建造，要設置“房屋開發(fā)”二級分類賬。
一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應在科目“房屋開發(fā)”二級科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設的的用途，分設四個三級科目，即“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（經(jīng)營房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（周圍房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（代建房）”進行明細分類核算。
在三級科目中對開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎設施建設費”、“配套設施費”和“開發(fā)間接費用”等六個成本項目專欄，進行明細核算。
（2）土地開發(fā)成本核算的科目設置
土地開發(fā)成本依然設置“開發(fā)成本”科目進行核算。
土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉讓），另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。
A、 如是以銷售為目的，通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目進行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結轉至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶核算。
C、 土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標準分攤記入有關房屋建筑成本。
D、 土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。
（3）配套設施成本核算的科目設置。應設置“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”科目進行。
（4）代建工程開發(fā)成本的科目設置 “開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”科目進行核算，在該二級科目下，可按委托項目進行三級核算，在三級科目中設置專項對六個成本項目分別歸集核算。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務處理
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務處理程序
2.土地開發(fā)成本核算的賬務處理。
發(fā)生土地征用及補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等直接費用時：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
貸：銀行存款或應付賬款
開發(fā)完畢驗收時，按土地開發(fā)用途分別進行結轉：
借：開發(fā)產(chǎn)品——土地開發(fā)（用于土地銷售之土地開發(fā)成本）
開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本）（注意這是教材的寫法，我認為應該作為開發(fā)成本－房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
3、 房屋開發(fā)成本核算的賬務處理
成本發(fā)生時： 開發(fā)完畢驗收時
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
貸：銀行存款或應付賬款 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設置 與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務處理
第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類 區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營各自包括的內(nèi)容。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運 生產(chǎn)過程和流通過程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的特點： 房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立行業(yè)，具有以下主要的特點。
1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。 2.房地產(chǎn)物質形態(tài)的不可移動性。
3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)?！ ?.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。
5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。6.房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密。
二、房地產(chǎn)會計的賬務處理原則
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認
營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認。一般說來有以下方式：
（1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權移交后將結算賬單提交給買方并得到認可時，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結算賬單經(jīng)委托單位驗證后，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；
（3）出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；
（4）以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
（三）土地使用權要根據(jù)不同的開發(fā)目的進行不同的賬務處理
涉及到的土地使用權有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權，應該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應該作為存貨）
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算
一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務程序（僅作一般了解） 分為四個階段——
1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設階段；4、房屋租售階段
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定（僅作一般了解）
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費用支出的合計數(shù)額。
開發(fā)成本按用途分類四類進行二級明細核算類別 內(nèi)容土地（建設場地）開發(fā)項目成本費用支出包括土地（即建設場地）開發(fā)發(fā)生的各項直接費用和開發(fā)間接費用支出
房屋建設項目成本費用支出 見課本
代建工程項目成本費用支出 見課本
在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費用支出進行分類核算的基礎上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算 以下定義背
1土地征用及拆遷補償費 2 前期工程費 3 基礎設施費 4建筑安裝工程費 5配套設施費 6開發(fā)間接費
以上6項目都屬于制造成本的范疇。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法
（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設置
房地產(chǎn)開發(fā)的成本應按照不同的開發(fā)項目及其成本核算的各自特點，分別按土地、房屋、配套設施和代建工程進行歸類核算。
1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集
可總結房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：
成本類別 歸集原則 說明 1房屋開發(fā)建造成本 2 土地開發(fā)成本 3 代建工程開發(fā)成本
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設置
（1）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設置
“開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設施和代建工程過程中發(fā)生的各項費用。對于房屋開發(fā)建造，要設置“房屋開發(fā)”二級分類賬。
一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應在科目“房屋開發(fā)”二級科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設的的用途，分設四個三級科目，即“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（經(jīng)營房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（周圍房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（代建房）”進行明細分類核算。
在三級科目中對開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎設施建設費”、“配套設施費”和“開發(fā)間接費用”等六個成本項目專欄，進行明細核算。
（2）土地開發(fā)成本核算的科目設置
土地開發(fā)成本依然設置“開發(fā)成本”科目進行核算。
土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉讓），另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。
A、 如是以銷售為目的，通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目進行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結轉至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶核算。
C、 土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標準分攤記入有關房屋建筑成本。
D、 土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。
（3）配套設施成本核算的科目設置。應設置“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”科目進行。
（4）代建工程開發(fā)成本的科目設置 “開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”科目進行核算，在該二級科目下，可按委托項目進行三級核算，在三級科目中設置專項對六個成本項目分別歸集核算。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務處理
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務處理程序
2.土地開發(fā)成本核算的賬務處理。
發(fā)生土地征用及補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等直接費用時：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
貸：銀行存款或應付賬款
開發(fā)完畢驗收時，按土地開發(fā)用途分別進行結轉：
借：開發(fā)產(chǎn)品——土地開發(fā)（用于土地銷售之土地開發(fā)成本）
開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本）（注意這是教材的寫法，我認為應該作為開發(fā)成本－房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
3、 房屋開發(fā)成本核算的賬務處理
成本發(fā)生時： 開發(fā)完畢驗收時
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
貸：銀行存款或應付賬款 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設置 與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務處理