2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)理論與方法》模擬試題
一、判斷題(共20題，題號1-20，每題0.5分，共10分。請判斷下列說法的正確或錯(cuò)誤，并在答題卡上相應(yīng)位置涂黑，認(rèn)為正確的涂“√”，認(rèn)為錯(cuò)誤的涂“X”。答題錯(cuò)誤倒扣0.5分，本題總得分最多扣至0分)
1、土地價(jià)格受供給與需求的雙重影響，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地供給是影響地價(jià)的主要方面。(×)
解析：影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。其中，一般因素對土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。
2、按照報(bào)酬遞增或遞減原則，土地收益將隨實(shí)際投資成本的增加而持續(xù)快速增加。(X )
解析：通過土地報(bào)酬遞減規(guī)律我們可以確定土地利用的集約度和規(guī)模。通常生產(chǎn)需要投入所有的生產(chǎn)要素，而每一種生產(chǎn)要素的投入在達(dá)到一定限度后，其增加的收益就會(huì)遞減。
3、土地價(jià)格具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。(√)
4、區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。(√)
5、根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)格由中等地農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格決定。(×)
解析：根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)格只能由劣等地農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來決定。
6、土地與一般商品均可通過市場進(jìn)行交易，因而土地估價(jià)的原理與方法和商品價(jià)格評估的原理與方法基本相同。(×)
7、人口密度反映人地之間的相互關(guān)系，即單位土地面積的人口數(shù)量。(√)
8、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)都是根據(jù)過去成交地價(jià)及土地收益情況評估得到的宗地評估地價(jià)。(×)
解析：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)都是根據(jù)過去成交地價(jià)及土地收益情況評估得到的評估地價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)形式，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)是對于具體宗地而言，屬于宗地地價(jià)。
9、無論因何種情況，土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，國家都無權(quán)提前收回。(×)
解析：按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可以依照法律程序提取收回，并根據(jù)實(shí)際情況給予補(bǔ)償。
10、與工業(yè)產(chǎn)品一樣，農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格也是由社會(huì)平均必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。(×)
解析：根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格只能由劣等地農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來決定。
11、土地估價(jià)所評估出的地價(jià)是該地產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。(√)
12、級差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素。(√)
13、土地估價(jià)要充分了解評估對象的各種權(quán)利狀況，同樣一宗地產(chǎn)，權(quán)利不同，其評估價(jià)格可能相差很大。(√)
14、建筑物的重置價(jià)是決定建筑物價(jià)格的最基本因素。(√)
15、土地報(bào)酬遞減是指在技術(shù)和其它要素不變的條件下，對相同面積的土地連續(xù)追加某種要素的投入所帶來的報(bào)酬的增量(邊際報(bào)酬)遲早會(huì)下降。(√)
16、建筑物的主體折舊率與附屬設(shè)備的折舊率之和等于建筑物的綜合折舊率。(×)
17、無形資產(chǎn)的壽命是指無形資產(chǎn)的法定有效期限或有效經(jīng)濟(jì)壽命。(√)
18、在自然條件許可的情況下，城市布局應(yīng)采取集中布置的形式。(√)
19、在城市規(guī)劃中，一般以人口數(shù)量作為評價(jià)居住區(qū)規(guī)模的主要標(biāo)志。(√)
20、城市性質(zhì)是城市主要職能的概括。(√)
二、單項(xiàng)選擇題(共60題，題號21-80，每題1分，共60分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選答案，其中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上將所選答案對應(yīng)的字母涂黑。選錯(cuò)不得分、不倒扣分)
21、土地價(jià)格是土地權(quán)利和(D)的購買價(jià)格。
A、價(jià)值
B、有效需求
C、使用價(jià)值
D、收益
解析：土地不具移動(dòng)性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。因此，土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。
22、下列對土地估價(jià)的描述不正確的是(B)。
A、土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法，與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B、同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對地價(jià)產(chǎn)生深刻的影響
C、同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大
D、土地估價(jià)必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來
解析：城市規(guī)劃屬于影響地價(jià)的行政因素。
23、地價(jià)影響因素中，土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)屬于影響地價(jià)的(C)。
A、一般因素
B、個(gè)別因素
C、區(qū)域因素
D、特殊因素
解析：土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)對一個(gè)城市的區(qū)域范圍內(nèi)的地價(jià)產(chǎn)生影響，因此是區(qū)域因素。
24、一般來講，隨著社會(huì)的發(fā)展，地價(jià)呈明顯的上升趨勢，地價(jià)上升的速度(A)一般商品價(jià)格的上升速度。
A、高于
B、等于
C、低于
D、無法判斷
解析：這是土地自身的一個(gè)特性，首先，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口不斷增加，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小，對土地的需求總是持續(xù)增加的，致使地價(jià)不斷上漲;其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價(jià)呈上升勢態(tài)。所以隨著社會(huì)的發(fā)展，地價(jià)呈明顯的上升趨勢，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。
25、土地價(jià)格水平由同一供需圈內(nèi)具有(B)的替代性土地的價(jià)格所決定。
A、相同區(qū)域
B、相同性質(zhì)
C、相同級別
D、相同用途
解析：這是考察土地估價(jià)的替代原則，其內(nèi)容之一即土地價(jià)格水平由同一供需圈內(nèi)具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定。
26、土地估價(jià)涉及的供需原則并不以(A)為基礎(chǔ)。
A、替代原則
B、預(yù)期收益原則
C、變動(dòng)原則
D、競爭原則
解析：在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。而不以替代原則為基礎(chǔ)。
27、土地價(jià)格是由土地的(A)三者互相作用、互相影響形成的。
A 、效用、相對稀缺性和有效需求
B、供給、需求、利用狀況
C、權(quán)利、租金、利率
D、價(jià)值、使用價(jià)值、供求
28、城市規(guī)劃中，對地價(jià)影響相對更大的因素是( B )
A、地形、朝向、地質(zhì)條件
B、用途、容積率、建筑密度
C、綠化、環(huán)境質(zhì)量
D、面積、形狀、土地使用年限
解析：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價(jià)有重要的影響。
29、影響土地價(jià)格的區(qū)域因素包括(A)
A、位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件
B、行政、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素等
C、面積、形狀、土地使用年限等
D、地形、朝向、地質(zhì)條件
解析：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件是區(qū)域因素，行政、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素是一般因素，面積、形狀、土地使用年限等為個(gè)別因素。
30、影響土地價(jià)格的因素，分為一般因素、區(qū)域因素和(C)
A、宏觀因素
B、經(jīng)濟(jì)因素
C、個(gè)別因素
D、社會(huì)因素
解析：三種類別因素之一為個(gè)別因素。
31、地產(chǎn)的(D)性和不可移動(dòng)性決定了土地市場是不完全的市場。
A、價(jià)值
B、價(jià)格
C、普遍
D、個(gè)別
解析：地產(chǎn)的個(gè)別性和不可移動(dòng)性決定了土地市場是不完全的市場。
32、根據(jù)馬克恩的地租理論，農(nóng)業(yè)用地的壟斷地租是來自(B)。
A、農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值
B、社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值
C、農(nóng)業(yè)工人利用肥沃土地創(chuàng)造的超額利潤
D、農(nóng)業(yè)工人利用位置較好的土地創(chuàng)造的超額利潤
解析：壟斷地租的形成，除了土地所有權(quán)壟斷這個(gè)前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。這些商品的生產(chǎn)者憑借壟斷經(jīng)營形成壟斷價(jià)格，便可獲得壟斷價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，即壟斷利潤。這部分利潤經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者后形成壟斷地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。
33、根據(jù)中心地理論，(C)市場是聯(lián)系中心地與服務(wù)區(qū)的理論圖式。
A、三角形
B、四邊形
C、六邊形
D、同心圓
解析：中心地理論中，由于各中心地的重疊區(qū)被無差別線分割，圓形的市場區(qū)即被六邊形的市場區(qū)所替代，從而推導(dǎo)出正六邊形市場區(qū)這一便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)系的的全覆蓋的理論圖式。
34、使用其他非土地資源時(shí)所支付的報(bào)酬被稱為( C )。
A、廣義地租
B、狹義地租
C、準(zhǔn)地租
D、經(jīng)濟(jì)地租
解析：這是對準(zhǔn)地租概念的考察。
35、下列(B)因素不是工業(yè)區(qū)位論主要討論的內(nèi)容。
A、運(yùn)輸成本
B、產(chǎn)品
C、勞動(dòng)力成本
D、分散與集聚因素
解析：工業(yè)區(qū)位理論的核心就是通過對運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
36、阿蘭索的主要貢獻(xiàn)在于：將(D)作為地租的一個(gè)核心問題，首次引入?yún)^(qū)位平衡概念，解決了城市地租計(jì)算的理論方法。
A、交通
B、時(shí)間
C、距離
D、空間
解析：這是阿蘭索地租模型的特點(diǎn)。該題2000年也出過，新古典主義地租模型的代表阿蘭索將空間作為地租總是的一個(gè)核心考慮，引進(jìn)(C)概念，從理論上解決了城市地租的計(jì)算問題。A、同好曲面B、買價(jià)曲線C、區(qū)位平衡D、非完善市場
37、以下因素中，(C)是土地價(jià)格存在的根源。
A、級差地租
B、壟斷地租
C、絕對地租
D、相對地租
解析: 絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會(huì)要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋貎r(jià)格。
38、(D)是級差地租產(chǎn)生的原因。
A、土地的自然條件差異
B、土地所有權(quán)壟斷
C、土地的生產(chǎn)效率差異
D、土地經(jīng)營權(quán)壟斷
解析: 土地自然條件的差別(即土地等級的差別)只是級差地租形成的自然條件或自然基礎(chǔ)。而土地的有限性所引起的土地經(jīng)營上的壟斷，才是級差地租產(chǎn)生的原因。
39、根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍與(D)及產(chǎn)品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。
A、中心的規(guī)模與人口分布密度
B、居民收入水平和人口分布密度
C、中心地規(guī)模和居民收入水平
D、中心地規(guī)模、居民收入水平和人口分布密度
解析: 中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。不同規(guī)模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不同的。它們在空間地域上的這些差異，經(jīng)過相互作用和人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干擾，就將形成規(guī)律有序的中心地——市場等級體系。
40、消費(fèi)者購買某種商品愿意支付的實(shí)際價(jià)格是指(D)。
A、商品的最低售價(jià)
B、商品的銷售價(jià)格
C、交通費(fèi)用
D、商品的銷售價(jià)格加交通費(fèi)用
41、新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于地租本質(zhì)含義的闡述主要基于對(C)的比較。
A、產(chǎn)品的市場價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格
B、產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)平均價(jià)格
C、邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格
D、產(chǎn)品的社會(huì)平均價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格
解析：有關(guān)地租的概念，新古典主義打破了那種一成不變的分析問題的方法，將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較，對地租的本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。
42、農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是(B)。
A、亞當(dāng)·斯密
B、馮·杜能
C、阿爾申?duì)柕隆ろf伯
D、大衛(wèi)·李嘉圖
43、在我國社會(huì)主義土地公有制條件下仍然存在地租，是由于(A)。
A、存在著土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離
B、在任何社會(huì)制度下都存在地租
C、存在著國家所有和集體所有兩種所有制形式
D、土地是重要的生產(chǎn)要素
44、根據(jù)馬克思的地租理論，下列(C)為錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。
A、地租是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式
B、土地價(jià)格是地租的資本化
C、土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)
D、一切地租都是剩余價(jià)值
解析;土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格，土地是一種自然物，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，所以沒有價(jià)值。
45、市級商服中心(A)。
A、具有各級商服中心商服功能
B、只有市級商服中心的功能
C、只經(jīng)營高檔商品
D、位于城市的幾何中心
解析：就一個(gè)城市而言，按地域歸并可以找出規(guī)律，即：高級商服中心。提供供高級到低級的全部商品和服務(wù);中級商服中心提供從中級到低級的全部商服活動(dòng);而低級商服中心只有低級的商品和服務(wù)。需求門檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。
46、根據(jù)地租理論，最劣等土地的級差地租(A)。
A、等于零
B、大于零
C、土地價(jià)格
D、房地產(chǎn)價(jià)格
解析：最劣等土地沒有級差地租。
47、土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的(B)高低。
A、價(jià)值
B、地租
C、成本
D、勞動(dòng)產(chǎn)品
48、某建筑物占地面積3畝，容積率為4，自然耐用年限70年，經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，已使用15年，殘值率為5%，重置價(jià)格為2000元/平方米，則該建筑物現(xiàn)值為(A)萬元。
A、1220
B、1274
C、1525
D、1593
解析：該建筑物建筑面積=3*4=12畝=8000平方米，該建筑物重置價(jià)格=8000*2000=1600萬元，按照平均年限折舊法計(jì)算，該建筑物現(xiàn)值=1600-[1600*(1-5%)*15/60]=1600-380=1220。這里需要注意，耐用年限的選取要用經(jīng)濟(jì)耐用年限，而不是自然耐用年限。
49、一般說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋的殘值率等于(C)。
A、10%
B、2%
C、0
D、重置成本乘以折舊率。
解析：根據(jù)《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》中對房屋建筑物耐用年限、殘值率的評定標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋的殘值率等于0，磚混結(jié)構(gòu)為2%。
50、建筑物折舊是指(A)。
A、建筑物因時(shí)間經(jīng)過所造成的損耗
B、建筑物的新舊程度
C、對建筑物的人為破壞
D、建筑物重置成本與殘值率的乘積
解析：建筑物的折舊，指建筑物因時(shí)間經(jīng)過所造成的損耗。這種損耗包括緣于物理因素的有形損耗和基于功能和經(jīng)濟(jì)退化因素的無形損耗。
51、建筑物的重置價(jià)格等于(C)。
A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)上舊有房屋的建筑成本
B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)上房地產(chǎn)交易價(jià)格于地價(jià)的價(jià)值
C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)上重新建造房屋所需的建造費(fèi)用加平均利潤
D、重置成本和折舊成本之和
解析：建筑物的重置價(jià)格，是假設(shè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一場所除建筑物以外的狀況均維持不變，重新建筑與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時(shí)，所需要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用和正常的利稅。
52、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米1066、905、899元，建筑容積率分別為5.5、5.0、4.5，若該三宗地的其他條件相同，則明智的購買者會(huì)選擇(B)土地用于開發(fā)建設(shè)。
A、甲
B、乙
C、丙
D、甲或丙
解析：可用土地單價(jià)與建筑容積率的比值進(jìn)行比較,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,說明為獲得相同建筑面積,乙宗土地花費(fèi)最低,甲次之,丙,所以明智的購買者會(huì)選擇乙宗土地用于開發(fā)建設(shè)。
53、在磚混結(jié)構(gòu)房屋新舊程度的評定標(biāo)準(zhǔn)中，十成新房屋的已使用期應(yīng)不超過(D)年。
A、2
B、3
C、4
D、5
解析:該題參照04年土地估價(jià)理論與方法一書的P315-325中,房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn).
54、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于(C)。
A、自然折舊
B、物質(zhì)折舊
C、功能折舊
D、經(jīng)濟(jì)折舊
解析：建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值降低，這就產(chǎn)生功能的折舊。而且這種功能的落后或不適應(yīng)往往是由于新的功能的出現(xiàn)，例如由于技術(shù)革新、設(shè)計(jì)變化等出現(xiàn)一些新的、更適用的功能，從而使一些老的、過時(shí)的功能沒有需求，從而引起其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值降低。
55、建筑物的耐用年限有(D)之分。
A、物理耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限
B、經(jīng)濟(jì)耐用年限和會(huì)計(jì)耐用年限
C、主體建筑耐用年限和附屬建筑耐用年限
D、自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限
56、對具有市場流動(dòng)性的建筑物估價(jià)，應(yīng)以(B)為基礎(chǔ)，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價(jià)格。
A、重建成本
B、重置成本
C、建筑成本
D、成新度
解析：依據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價(jià)分為兩類：對具有市場流動(dòng)性的建筑物估價(jià)，應(yīng)以重置成本為基礎(chǔ)，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價(jià)格。對不具備市場流動(dòng)性的建筑物，如博物館，用成本法計(jì)算重置價(jià)格扣除折舊的方法評估。
57、某一排放污染物的工廠建在一居住區(qū)，引起該居住區(qū)內(nèi)的住宅價(jià)值降低，這種建筑物折舊情況屬于(C)。
A、物理折舊
B、功能折舊
C、經(jīng)濟(jì)折舊
D、物質(zhì)折舊
解析：引起建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)因素，通常有建筑物的使用與周圍環(huán)境的不協(xié)調(diào)、附近環(huán)境的變化、房地產(chǎn)市場的變化等。例如居住區(qū)內(nèi)殘留的小工廠，由于一方面其周圍沒有其他工廠，無法產(chǎn)生集聚效益，另一方面周圍都是居住區(qū)，對生產(chǎn)過程中產(chǎn)生污染的處理要求更嚴(yán)，增加其生產(chǎn)成本，從而引起該工廠建筑物使用價(jià)值的降低。
58、建筑物在估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊不同，注重的是建筑物(C)。
A、原始價(jià)值的攤銷
B、原始價(jià)值的回收
C、價(jià)值的減價(jià)修正
D、折余價(jià)值的差額
解析：估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊注重的是價(jià)值的減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價(jià)修正”;會(huì)計(jì)成本上的折舊注重的是原始取得價(jià)值的攤銷與收回。
59、現(xiàn)有一建筑為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為1000平方米，1990年11月1日建成。目前與類似的建筑物重置價(jià)為每平方米2000元，耐用年限為50年，殘值率2%，則采用平均折舊法計(jì)算該建筑物在2000年11月1日的現(xiàn)值為(B)萬元。
A、197
B、161
C、160
D、150
解析：建筑重置價(jià)格=1000*2000=200萬元。依平均年限折舊法計(jì)算年折舊額=200*(1-2%)/50=3.92，已折舊總額=3.92*10=39.2,現(xiàn)值=200-39.2=160.8≈161。
60、根據(jù)目前的人工和材料價(jià)格，使用與原建筑物一樣的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)和工藝，建造與原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為(B)。
A、重置成本
B、重建成本
C、建造成本
D、建筑造價(jià)
61、計(jì)算建筑物折舊額時(shí)，按使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損以及風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的的損壞來計(jì)算折舊，稱為(A)。
A、物理折舊
B、功能折舊
C、經(jīng)濟(jì)折舊
D、成新折舊
62、在我國的地價(jià)體系構(gòu)成中，從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于(A)。
A、區(qū)域平均地價(jià)
B、市場價(jià)格的平均值
C、成交地價(jià)的平均水平
D、評估價(jià)格的平均值
解析：基準(zhǔn)地價(jià)反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)的一種，是目前我國最常見的區(qū)域平均地價(jià)形式，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)及其他派生出的地價(jià)都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價(jià)類型。
63、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國實(shí)行(D)的定期公布制度。
A、市場交易價(jià)格
B、出讓價(jià)格
C、宗地地價(jià)
D、標(biāo)定地價(jià)
64、凡獨(dú)立從事土地估價(jià)的人員，必須具備(D)資格。
A、經(jīng)濟(jì)師
B、會(huì)計(jì)師
C、規(guī)劃師
D、土地估價(jià)師
65、按照國家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時(shí)，交易雙方只能在不低于(C)的基礎(chǔ)上，確定其成交地價(jià)。
A、基準(zhǔn)地價(jià)
B、標(biāo)定地價(jià)
C、政府最低限價(jià)
D、宗地評估價(jià)
66、國家在哪種情況下可以提前收回土地使用權(quán)(C)。
A、土地低效利用
B、未交納土地使用稅
C、為了社會(huì)公共利益的需要
D、劃撥土地用于出租、抵押
解析：按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可以依照法律程序提取收回，并根據(jù)實(shí)際情況給予補(bǔ)償。 67、在城市規(guī)劃中，過境公路的布置一般采用(B)形式。
A、斜交和正交
B、切線和環(huán)線
C、立體交叉
D、平面交叉
68、大中城市總體規(guī)劃的圖紙比例尺為(A)。
A、1：10000-1：25000
B、1：10000-1：50000
C、1：5000-1：10000
D、1：25000-1：50000
69、依據(jù)我國城市分類，特大城市是指(D)。
A、直轄市
B、省會(huì)城市
C、計(jì)劃單列市
D、人口100萬以上城市
70、城市分散布局的形式主要有分散組團(tuán)式、(A)和城鎮(zhèn)組群式等。
A、一城一區(qū)式
B、一城二區(qū)式
C、分散自由式
D、自由組團(tuán)式
71、地震烈度在(C)度以上的地區(qū)，不宜作為城市用地。
A、6
B、8
C、9
D、10
73、根據(jù)我國現(xiàn)行的規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，城市人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)為(D)平方米。
A、50-100
B、60-120
C、70-140
D、80-160
74、(AB)是收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。
A、確定預(yù)期收益
B、確定本金化率
C、確定可比市場交易案例
D、確定差異調(diào)整系數(shù)
75、城市近期規(guī)劃是總體規(guī)劃的組成部分，其規(guī)劃期限一般為(A)年。
A、5
B、10
C、15
D、20
76、在城市規(guī)劃中，區(qū)級公共設(shè)施的服務(wù)半徑應(yīng)確定在(C)范圍內(nèi)。
A、小于300米
B. 300～500米
C、500～1000米
D、1000米以上
77、確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高、主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍，是(B)的主要內(nèi)容之一。
A、城市總體規(guī)劃
B、城市分區(qū)規(guī)劃
C、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃
D、城市修建性詳細(xì)規(guī)劃
78、規(guī)定建筑后退紅線的距離是(C)階段的規(guī)劃內(nèi)容之一。
A、總體規(guī)劃
B、分區(qū)規(guī)劃
C、控制性詳細(xì)規(guī)劃
D、修建性詳細(xì)規(guī)劃
79、在層數(shù)一定的條件下，容積率與建筑密度呈(B)關(guān)系。
A、反比
B、正比
C、互補(bǔ)
D、不相關(guān)
80、地下管線的排列次序自建筑物外墻向外依次為(C)。
A、給水、煤氣、雨水和污水
B、煤氣、給水、雨水和污水
C、煤氣、給水、污水和雨水
D、給水、煤氣、污水和雨水
三、多項(xiàng)選擇題(共20題，題號81~100，每題1.5分，共30分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選答案，其中有二個(gè)或二個(gè)以上最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上將所選答案對應(yīng)的字母涂黑。多選或錯(cuò)選不得分、不倒扣分;少選但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
81、土地價(jià)格是土地在(ABC)的價(jià)格。
A、某一權(quán)利狀態(tài)下
B、某一時(shí)點(diǎn)
C、某一土地利用方式
D、某一經(jīng)營管理水平下
82、在1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，美國的地價(jià)急劇下降，從1925年高峰值直線下跌，1933年跌至最低點(diǎn);直至世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，地價(jià)才回升，對于這個(gè)現(xiàn)象，下列(AC)的說法是正確的。
A、隨著世界市場的進(jìn)一步開發(fā)，地產(chǎn)市場的地區(qū)性與個(gè)別性的表現(xiàn)，越來越多的受世界經(jīng)濟(jì)秩序的影響
B、1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)是一個(gè)特殊因素，作為特殊因素顯然是影響地價(jià)的個(gè)別因素
C、在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，地價(jià)下跌速度一般比經(jīng)濟(jì)水平下跌速度還要快
D、1929年至1933年的美國地價(jià)暴跌，主要是由于政府投放市場的土地過多造成的
解析:選項(xiàng)B是將1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)作為影響地價(jià)的個(gè)別因素提出，顯然是不屬于個(gè)別因素。選項(xiàng)D是考察對行政因素的理解，而1929年至1933年的美國地價(jià)暴跌，是受全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，屬于國際因素，因此是錯(cuò)誤的。
83、地價(jià)的特點(diǎn)是(AB )。
A、地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性
B、地價(jià)呈明顯上升趨勢，上升速度通常高于一般商品價(jià)格上升速度
C、土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其高低由生產(chǎn)成本決定
D、地價(jià)高低主要由土地供給決定
解析:C\D均為明顯錯(cuò)誤,前面的題中已作分析。
84、地價(jià)與地租的關(guān)系是(BCD)。
A、10年的地租相當(dāng)于地價(jià)
B、類似資本與利息的關(guān)系
C、地價(jià)的高低取決于地租的高低
D、地價(jià)是地租的資本化
85、影響地價(jià)的區(qū)域因素包括(BC)。
A、地價(jià)政策
B、交通條件
C、環(huán)境質(zhì)量
D、土地使用年限
解析：地價(jià)政策為一般因素，土地使用年限對于具體土地來說是個(gè)別因素。
86、影響地價(jià)的個(gè)別因素包括(CD)。
A、城市規(guī)劃
B、基礎(chǔ)設(shè)施條件
C、地塊形狀
D、宗地位置
87、按土地權(quán)利的不同，地價(jià)可分為(ABD)。
A、所有權(quán)價(jià)格
B、使用權(quán)價(jià)格
C、評估價(jià)格
D、抵押價(jià)格
88、根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍與(ABD)及產(chǎn)品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。
A、中心地規(guī)模
B、居民收入水平
C、人均消費(fèi)水平
D、人口分布密度
89、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論創(chuàng)始人杜能認(rèn)為，某個(gè)經(jīng)營者能否在單位面積土地上獲得利潤，主要取決于(AC)。
A、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本
B、產(chǎn)品市場價(jià)格
C、農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用
D、社會(huì)平均利潤率
90、建筑物折舊是指隨時(shí)間的推進(jìn)，因各種原因造成建筑物價(jià)值的損失，估價(jià)時(shí)一般從(ABD)方面考慮建筑物折舊。
A、物理
B、功能
C、成新
D、經(jīng)濟(jì)
91、影響建筑物價(jià)格的主要因素有(ACD)等。
A、建筑物重置價(jià)
B、建筑物高度
C、建筑物用途
D、建筑物朝向
92、影響建筑物重置價(jià)格的因素有(ACD)。
A、建筑結(jié)構(gòu)
B、實(shí)際租金
C、建筑材料
D、物價(jià)水平
93、房屋耐用年限一般根據(jù)(BC)等確定。
A、建筑基礎(chǔ)
B、建筑結(jié)構(gòu)
C、建筑材料
D、建筑殘值
94、目前我國需要建立的地價(jià)管理制度主要有(ABCD)。
A、地價(jià)評估制度
B、土地交易價(jià)格申報(bào)制度
C、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度
D、土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃管理
95、通過地價(jià)管理，可起到(ABC)等作用。
A、防止地價(jià)暴漲
B、防止土地過度投機(jī)
C、規(guī)范交易行為
D、加大土地供給量
96、目前我國建設(shè)工程招標(biāo)的方式主要有(BCD)。(此題講解以文本為準(zhǔn))
A、全過程招標(biāo)
B、公開招標(biāo)
C、邀請招標(biāo)
D、協(xié)議招標(biāo)
97、根據(jù)我國現(xiàn)行《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，下列各項(xiàng)中屬于城市公共設(shè)施用地的有(ACD)。(此題講解以文本為準(zhǔn))
A、商業(yè)金融業(yè)用地
B、公共綠地
C、體育用地
D、文化娛樂用地
98、選擇居住用地時(shí)，一般應(yīng)考慮自然條件、與就業(yè)區(qū)的相對關(guān)系、用地?cái)?shù)量與形態(tài)的適用性和(ABD)。
A、是否依托現(xiàn)有城市
B、人口數(shù)量和規(guī)模
C、是否留有發(fā)展余地
D、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
99、城市用地評定主要考慮(ABCD)。
A、地基承載力
B、地形坡度
C、地下水埋深
D、洪水淹沒狀況
100、反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有(ACD)。
A、建筑密度
B、綠地覆蓋度
C、建筑高度
D、建筑容積率