第三節(jié) 成本法的基本公式
    一、成本法最基本的公式
    成本法最基本的公式為：
    房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格－折舊
    上述公式，依據(jù)具體估價(jià)對(duì)象又可以分為：(1)新開(kāi)發(fā)土地；(2)新建房地產(chǎn)(包括：房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(也包括：房地、建筑物兩種情況)。
    注意：新開(kāi)發(fā)的土地和新建房地產(chǎn)，采用成本法時(shí)，一般不存在折舊，但要考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周?chē)h(huán)境以及房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況，并予以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整；無(wú)論是求取新開(kāi)發(fā)土地、新建房地產(chǎn)價(jià)格，還是舊房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格，其步驟都是：(1)搞清楚房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成；(2)測(cè)算各構(gòu)成的金額；(3)累加。
    二、新開(kāi)發(fā)土地的種類
    新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農(nóng)地后，并進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開(kāi)發(fā)的土地。
    三、新開(kāi)發(fā)土地成本法的基本公式
    新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
    四、新開(kāi)發(fā)土地分宗估價(jià)的成本法基本公式
    新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗地土地的單價(jià)＝(取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總投資利息＋總銷(xiāo)售費(fèi)用＋總銷(xiāo)售稅費(fèi)＋總開(kāi)發(fā)利潤(rùn))÷(開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)
    實(shí)例：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)的2%、5.5%和10%。開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為60%。求該荒地開(kāi)發(fā)完成后，可轉(zhuǎn)讓熟地的平均價(jià)格。
    解：(1)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)＝取得該荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)＋總投資利息＋總銷(xiāo)售費(fèi)用＋總銷(xiāo)售稅＋總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
     　　＝取得該荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)＋總投資利息＋可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×(銷(xiāo)售費(fèi)用率＋總銷(xiāo)售稅率＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率)
    注意：銷(xiāo)售費(fèi)用率、總銷(xiāo)售稅率、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率均以可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)為基數(shù)，即本例的：2%、5.5%和10%。
    (2)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)＝(取得該荒地的總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)＋總投資利息)÷[1-(銷(xiāo)售費(fèi)用率＋總銷(xiāo)售稅率＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率)]
    (3)該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的單價(jià)/(該荒地的總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積比率)
    (4)具體計(jì)算為：[120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5]/[1-(2%+5.5%+10%) ×2000000×60%]＝436元/m2
     　　　　　　一次投入的本息 開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)本息
    注意：此類題目還可以從成本的基本構(gòu)成出發(fā)，就可以計(jì)算出來(lái)，無(wú)需記公式。
    五、新建房地產(chǎn)成本法的基本公式
    在新建房地的情況下，成本法基本公式為：
    新建房地價(jià)格＝土地取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
    在新建建筑物的情況下(不含土地價(jià)格)，成本法基本公式為：
    新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
    六、舊房地產(chǎn)成本法基本的公式
    在舊房地的情況下，成本法基本公式為：
    舊房地價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－新建建筑物折舊
    在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：
    舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物折舊
    第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格
    一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義
    重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。
    應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：
    (1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。
    (2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的－即行業(yè)平均價(jià)格水平、平均利潤(rùn)。
    (3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格(具體為重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。
    例如：某土地估價(jià)對(duì)象為10年前取得的商業(yè)用地，使用權(quán)年限為40年，求估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，不是40年土地使用權(quán)的價(jià)格，而是30年的土地使用權(quán)價(jià)格。如果該土地的交通狀況有　　所改變的話，其價(jià)格不是10年前，交通條件下的價(jià)格，而是交通條件改善后的價(jià)格。