各種目的的房地產(chǎn)估價（房地產(chǎn)分割、合并估價　房地產(chǎn)糾紛估價　企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價　房地產(chǎn)拍賣保留價評估　房地產(chǎn)貸款項目評估）
    一、大綱要求
    考試目的：
    本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提與房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價值之間的關系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關系等的掌握程度。
    考試基本要求：
    熟悉：房地產(chǎn)拍賣保留價評估。
    了解：房地產(chǎn)分割、合并估價、房地產(chǎn)糾紛估價、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點及內(nèi)容。
    要點說明：
    房地產(chǎn)分割、合并估價
    （1）房地產(chǎn)分割、合并估價的特點房地產(chǎn)分割、合并估價，除需遵循一般房地產(chǎn)估價的原則與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并或分割前后使用或使用、規(guī)模經(jīng)濟等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變化。
    房地產(chǎn)分割估價實際上就是房地產(chǎn)合并估價的逆向操作，本節(jié)重點以房地產(chǎn)合并估價為例來說明房地產(chǎn)分割、合并估價的操作方法及要點。
    （2）房地產(chǎn)合并相關法律規(guī)定房地產(chǎn)合并的必然結果就是相鄰的兩宗房地產(chǎn)中的一宗轉讓給另一宗的所有者，也就是說房地產(chǎn)合并是一種房地產(chǎn)轉讓行為，在關于房地產(chǎn)轉讓的法律規(guī)定中，以下幾點要特別注意，其可能直接影響房地產(chǎn)合并：
    1）房地產(chǎn)是否符合法定的轉讓條件。
    2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權取得方式。
    3）待合并房地產(chǎn)的土地用途。
    4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權剩余年限。
    （3）房地產(chǎn)合并估價方法要點
    1）房地產(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準確；
    2）增值額的分配要準確、合理。
    房地產(chǎn)糾紛估價
    房地產(chǎn)糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
    房地產(chǎn)糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛；另一類是針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。前一類糾紛的估價通常由法院、仲裁機構聘請房地產(chǎn)估價機構完成，后一類糾紛的估價則由專門的估價仲裁部門或組織（如估價專家委員會）出面對估價結果做出鑒定和裁決。
    （1）房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛及其特點
    房地產(chǎn)糾紛是社會生活中普遍發(fā)生的糾紛之一，是指自然人之間、法人之間，或自然人與法人之間對標的物房地產(chǎn)權屬、價格等方面的爭議。當房地產(chǎn)糾紛涉及房地產(chǎn)的價格（或價值）的確定而需要聘請專業(yè)房地產(chǎn)估價機構進行估價時，這樣的糾紛為房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛。
    房地產(chǎn)糾紛具有種類多、標的價值大、歷史遺留問題多等特點，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
    1）房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關系較復雜；
    2）房地產(chǎn)糾紛爭議標的價值一般較大；
    3）房地產(chǎn)糾紛涉及面廣；
    4）房地產(chǎn)糾紛政策性強，適用法律的難度較大。
    （2）房地產(chǎn)估價結果糾紛及其特點
    房地產(chǎn)估價結果糾紛是指當事人因?qū)纼r結果有不同看法而引致的糾紛。
    房地產(chǎn)估價結果糾紛的特點是：
    1）房地產(chǎn)估價結果糾紛是針對估價機構已經(jīng)做出的估價結論的，與一般的房地產(chǎn)糾紛而引發(fā)的房地產(chǎn)價格（價值）糾紛不同，房地產(chǎn)估價結果糾紛不是針對未確定的房地產(chǎn)價格（或價值），而是針對已經(jīng)做出的房地產(chǎn)估價結論，并且這種結論必然是由專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構做出的。
    2）房地產(chǎn)估價結果糾紛的調(diào)處必須由專門的估價仲裁機構（或鑒定組織）進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，也無法讓糾紛的其他當事人接受。
    （3）房地產(chǎn)糾紛估價及其特點
    1）除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。解決房地產(chǎn)估價服務糾紛進行估價結論檢驗時，一般應以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。
    2）價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
    3）不能以當前房地產(chǎn)市場實際價格作為判斷原估價結論是否真實、客觀、合理的標準。
    企業(yè)各種經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)估價的類型
    （1）類型
    1）房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移企業(yè)各種經(jīng)濟活動中所涉及的房地產(chǎn)估價，大都涉及到房地產(chǎn)權屬的轉移。
    企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及到房地產(chǎn)權屬向新設立公司轉移的行為；此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權屬的轉移。
    2）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產(chǎn)估價，通常不伴隨著房地產(chǎn)權屬的轉移。
    （2）估價假設前提在企業(yè)各種經(jīng)濟活動中所涉及的房地產(chǎn)估價，不僅要結合企業(yè)經(jīng)濟活動的特點來確定房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移，而且根據(jù)《規(guī)范》要求，還應根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。
    無論保持現(xiàn)狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的使用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分的使用。
    （3）估價方法的選用
    1）房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移，在估價時均按照房地產(chǎn)轉讓方式處理。
    破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現(xiàn)的市場價值較公平市價低很多，其估價結果可低于公開市場價值。
    2）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價這一類房地產(chǎn)估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結合房地產(chǎn)的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。
    房地產(chǎn)貸款項目評估
    房地產(chǎn)貸款項目評估是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向銀行、信托公司、投資基金等金融機構進行融資時，金融機構委托評估咨詢機構或自行對借款企業(yè)及開發(fā)項目進行全面調(diào)查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務活動。一般均形成書面報告的形式，作為貸款評審的重要依據(jù)。有時也受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托做項目評估，為其投資項目的決策進行科學論證。
    房地產(chǎn)貸款項目評估特點：綜合性、科學性、專業(yè)性、特殊性。
    房地產(chǎn)貸款項目評估內(nèi)容：主要包括對企業(yè)的資信評估、開發(fā)項目合理性的評估、市場分析、財務及經(jīng)濟效益評估、不確定性分析、風險評估、結論等幾大部分。