6.6.2 剩余技術(shù)
剩余技術(shù)是當(dāng)已知整個房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整個房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值還可得到整個房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。
6.6.2.1 土地剩余技術(shù)
土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價值。
[例6—26] 某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。
[解] 該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：土地價值=（50-200×12％）/10%＝260（萬元）
該宗房地產(chǎn)價值＝土地價值+建筑物價值＝260+200＝460（萬元）
土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時可以采用土地剩余技術(shù)估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用市場法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術(shù)便可以求得。
6.6.2.2 建筑物剩余技術(shù)
建筑物剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市場法）能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率折現(xiàn)，即可求得建筑物的價值。
建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。
6.6.2.3 自有資金剩余技術(shù)
自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件（包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等）計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價值。
自有資金剩余技術(shù)對測算特定抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。如果將抵押貸款金額加上自有資金權(quán)益價值，還可得到整個房地產(chǎn)的價值。
6.6.2.4 抵押貸款剩余技術(shù)
抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。
抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。
在正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進行估價，因為這時剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。
6.7 收益法總結(jié)和運用舉例
收益法有直接資本化法（含收益乘數(shù)法）和報酬資本化法（即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）。名義凈收益與名義報酬率或名義資本化率相匹配，實際凈收益與實際報酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。
[例6—27] 某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30％，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試選用所給資料測算該旅館的價值。
[解] 該題主要是注意區(qū)分實際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值測算如下：年有效毛收入＝300×45×365×（1—20％）＝394.20（萬元）
年運營費用＝394.2×30％＝118.26（萬元）
年凈收益＝394.2－118.26＝275.94（萬元）
旅館價值＝275.94÷10％＝2759.4（萬元）
[例6—28] 某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2005年底，至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。
[解] 該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價格是站在估價時點來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價格測算如下：計算公式為：（略）
Al＝94（萬元）
A2＝93（萬元）
A3＝96（萬元）
A＝95（萬元）
Yo＝9％n＝48－4＝44（年）
t＝3（年）
將上述數(shù)字代入公式中計算得到：V＝1029.92（萬元）
[例6—29] 6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中l(wèi)000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。
[解] 本題的估價對象是未來16年后（乙的整個使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年）的28年土地使用權(quán)（土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建設(shè)期2年，剩余28年）和房屋所有權(quán)在今天的價值。估價思路之一是采用收益法（未來凈收益的現(xiàn)值之和），其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價思路之二是采用市場法，尋找市場上類似房地產(chǎn)44年的價值和16年的價值，然后求其差額即是。
以下采用收益法的第一種求法。
據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85％，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35％，報酬率為10％。
（1）求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：年凈收益＝80×2000×85％×（1－35％）×12＝106.08（萬元）
V44＝A/Y[1－1/（1+Y）N]=106.08/10%[1－1/（1+10%）44]=1044.79（萬元）
（2）求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：V16＝A/Y[1－1/（1+Y）N]＝106.08/10%[1－1/（1+10%）16]＝829.94（萬元）
（3）求取未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值：V28=V44－V16＝1044.79－829.94＝214.85（萬元）
剩余技術(shù)是當(dāng)已知整個房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整個房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值還可得到整個房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。
6.6.2.1 土地剩余技術(shù)
土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價值。
[例6—26] 某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。
[解] 該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：土地價值=（50-200×12％）/10%＝260（萬元）
該宗房地產(chǎn)價值＝土地價值+建筑物價值＝260+200＝460（萬元）
土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時可以采用土地剩余技術(shù)估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用市場法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術(shù)便可以求得。
6.6.2.2 建筑物剩余技術(shù)
建筑物剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市場法）能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率折現(xiàn)，即可求得建筑物的價值。
建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。
6.6.2.3 自有資金剩余技術(shù)
自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件（包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等）計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價值。
自有資金剩余技術(shù)對測算特定抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。如果將抵押貸款金額加上自有資金權(quán)益價值，還可得到整個房地產(chǎn)的價值。
6.6.2.4 抵押貸款剩余技術(shù)
抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。
抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。
在正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進行估價，因為這時剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。
6.7 收益法總結(jié)和運用舉例
收益法有直接資本化法（含收益乘數(shù)法）和報酬資本化法（即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）。名義凈收益與名義報酬率或名義資本化率相匹配，實際凈收益與實際報酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。
[例6—27] 某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30％，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試選用所給資料測算該旅館的價值。
[解] 該題主要是注意區(qū)分實際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值測算如下：年有效毛收入＝300×45×365×（1—20％）＝394.20（萬元）
年運營費用＝394.2×30％＝118.26（萬元）
年凈收益＝394.2－118.26＝275.94（萬元）
旅館價值＝275.94÷10％＝2759.4（萬元）
[例6—28] 某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2005年底，至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。
[解] 該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價格是站在估價時點來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價格測算如下：計算公式為：（略）
Al＝94（萬元）
A2＝93（萬元）
A3＝96（萬元）
A＝95（萬元）
Yo＝9％n＝48－4＝44（年）
t＝3（年）
將上述數(shù)字代入公式中計算得到：V＝1029.92（萬元）
[例6—29] 6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中l(wèi)000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。
[解] 本題的估價對象是未來16年后（乙的整個使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年）的28年土地使用權(quán)（土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建設(shè)期2年，剩余28年）和房屋所有權(quán)在今天的價值。估價思路之一是采用收益法（未來凈收益的現(xiàn)值之和），其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價思路之二是采用市場法，尋找市場上類似房地產(chǎn)44年的價值和16年的價值，然后求其差額即是。
以下采用收益法的第一種求法。
據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85％，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35％，報酬率為10％。
（1）求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：年凈收益＝80×2000×85％×（1－35％）×12＝106.08（萬元）
V44＝A/Y[1－1/（1+Y）N]=106.08/10%[1－1/（1+10%）44]=1044.79（萬元）
（2）求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：V16＝A/Y[1－1/（1+Y）N]＝106.08/10%[1－1/（1+10%）16]＝829.94（萬元）
（3）求取未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值：V28=V44－V16＝1044.79－829.94＝214.85（萬元）