收益法（下）
    一、大綱要求：
    考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
    考試基本要求：
    掌握：報(bào)酬率的概念和求取方法。
    熟悉：直接資本化法的種類、基本公式，資本化率和收益乘數(shù)的求取方法，資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系，報(bào)酬資本化法和直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)。
    了解：投資組合和剩余技術(shù)。
    要點(diǎn)說(shuō)明：
    1.報(bào)酬率報(bào)酬率是投資回報(bào)與所投入資本的比率。
    求取報(bào)酬率有三種基本方法：累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。
    2.直接資本化法直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。
    收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
    3.資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者又有很大的區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率（通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格來(lái)計(jì)算），僅僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力；報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。
    二、內(nèi)容講解：
    6.4　報(bào)酬率
    6.4.1　報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)
    報(bào)酬率（yieldrate，Y）是與利息率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相同的名詞。進(jìn)一步弄清報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的回收，投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。
    可以將購(gòu)買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)的價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會(huì)產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)潛p。以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取的收益，可以說(shuō)是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對(duì)象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；或者，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。因此，從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。例如，將資金存入國(guó)有銀行，風(fēng)險(xiǎn)小，但利息率低，收益也就低；而將資金搞投機(jī)冒險(xiǎn)，報(bào)酬率高，但風(fēng)險(xiǎn)也大。
    認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。因此，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。
    對(duì)報(bào)酬率應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率的這樣一種認(rèn)識(shí)，使報(bào)酬率的確定可以包容多種情況，避免一些過(guò)于武斷或只適合于某些特定情況下的結(jié)論。以土地為例，正如馬克思所講的那樣，當(dāng)人們把土地所有權(quán)看作所有權(quán)的特別高尚的形式，并且把購(gòu)買土地看作特別可靠的投資時(shí)，報(bào)酬率就要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率，甚至低于銀行的利息率。
    不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型（如期間收益和未來(lái)轉(zhuǎn)售收益），由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率是不盡相同的。因此，在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。
    6.4.2　報(bào)酬率的求取方法
    搞清了報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)后，下面介紹三種求取報(bào)酬率的基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)等。
    6.4.2.1　累加法
    累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為：報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠這種方法的具體操作是：首先，找出無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。
    其次，確定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率。風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率是除去無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率后，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償率，包括：①對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償－當(dāng)投資者投資于收益不確定的、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)其承受的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資；②對(duì)管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償－一項(xiàng)投資要求的關(guān)心和總體監(jiān)管越少，其吸引力就越大，房地產(chǎn)要求的管理工作一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款、證券等，因此，投資者會(huì)要求對(duì)其承受的額外管理負(fù)擔(dān)有所補(bǔ)償；③對(duì)投入資金缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償－在其他條件相同的情況下，股票和債券要比房地產(chǎn)理想，因?yàn)樗鼈兊馁I賣較容易，交易費(fèi)用也較低，因此，投資者也會(huì)要求對(duì)其投入的資金缺乏流動(dòng)性有所補(bǔ)償。投資風(fēng)險(xiǎn)、管理負(fù)擔(dān)和缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償是根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等來(lái)確定。
    第三，由于投資于房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，投資者因此會(huì)降低所要求的報(bào)酬率，所以，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。
    完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對(duì)此可以選用同一時(shí)期的相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，例如選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。于是，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償就變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償；缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償；投資帶來(lái)的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款所帶來(lái)的優(yōu)惠，需要注意的是，上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是指名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含子通貨膨脹的影響。這是因?yàn)樵谑找娣ü纼r(jià)中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而應(yīng)使用與之相對(duì)應(yīng)的名義報(bào)酬率。
    6.4.2.2　市場(chǎng)提取法
    市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。例如：
    （1）在y＝A/Y的情況下，是通過(guò)Y＝A/V來(lái)求取Y，即可以采用同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。具體方法是：如果需要求取某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率，可以在市場(chǎng)上抽取與該宗房地產(chǎn)具有相似特點(diǎn)的房地產(chǎn)的凈收益與價(jià)格的比率作為依據(jù)，通常為避免偶然性，需要抽取多宗房地產(chǎn)，求其凈收益與價(jià)格之比的平均數(shù)。具體要求是選擇三宗以上近期發(fā)生交易的與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似的可比實(shí)例。舉例說(shuō)明，如表6—3所示。
    表6－2中6個(gè)可比實(shí)例的報(bào)酬率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為：（11.8％+12.1％+11.4％+12.0％+12.5％+12.8％）÷6＝12.1％，此數(shù)可以作為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。此外，較為精確的計(jì)算還可以采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。
    （2）在V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的情況下，是通過(guò)A/Y[1-1/（1+Y）n]-V=0來(lái)求取Y.在手工計(jì)算的情況下，是先采用試錯(cuò)法試算，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即Y是通過(guò)試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取。設(shè)：×=A/Y[1-1/（1+Y）n]－V試錯(cuò)法是先以任一方式挑選出一個(gè)認(rèn)為最可能使×等于零的y，再通過(guò)計(jì)算這一選定Y下的×值來(lái)檢驗(yàn)它。如果計(jì)算出的×正好等于零，則就求出了Y；如果計(jì)算出的×為正值，則通常表明必須再試一下較大的Y相反，如果計(jì)算出的×為負(fù)值，就必須再試一下較小的y.這個(gè)過(guò)程一直進(jìn)行到找到一個(gè)使計(jì)算出的×值接近于零的Y時(shí)為止。在利用計(jì)算機(jī)的情況下，只要輸入Y，A，n，讓計(jì)算機(jī)來(lái)做就可以了。在不利用計(jì)算機(jī)的情況下，求解Y必須進(jìn)行反復(fù)的人工試算。
    必須指出的是，用市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率，反映的是人們頭腦中過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。科學(xué)的對(duì)估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率的判斷，應(yīng)著眼于可比實(shí)例的典型買者和賣者對(duì)該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率上。
    （3）在V=A/Y－g的情況下，是通過(guò)Y=A/V＋g來(lái)求取Y.
    6.4.2.3　投資報(bào)酬率排序插入法
    報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過(guò)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：
    （1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。
    （2）將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。
    （3）將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。
    （4）根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。
    值得指出的是，盡管有上述一些求取報(bào)酬率的方法，但這些方法并不能確切地告訴估價(jià)人員報(bào)酬率究竟應(yīng)是個(gè)多大的數(shù)字，如只能是10％，不能是8％。這些方法對(duì)報(bào)酬率的確定都含有某些主觀選擇性，需要估價(jià)人員運(yùn)用自己掌握的關(guān)于報(bào)酬率的理論知識(shí)，結(jié)合實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y及房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分了解等，來(lái)作出相應(yīng)的判斷。因此，報(bào)酬率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。