房地產(chǎn)估價案例分析總結(jié)記錄4
一綜合察看
1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。
2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確
3估價時點是否準(zhǔn)確
4修正年限是否正確
5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6對采用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明
8注意利息的計算方式，期限
9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)
10現(xiàn)實用途和法定用途相符
11一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法
12注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）
13要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求
14最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯了要倒扣分的
16糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應(yīng)注意特別說明原因狀況
17注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等
18保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)
19基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進行修正，使用年限是否明確
二比較法： 1比較實例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明
2是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費的負(fù)擔(dān)是否正常
3實例不應(yīng)少于三個
4實例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項修正不能超過20%,綜合修正不能超過30%
5可比實例是否在同一供求區(qū),規(guī)模是否相當(dāng),權(quán)利性質(zhì)類型,故價目的應(yīng)該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正（必要的說明）
6日期修正,時間(一般不能大于1年).方法.公式,狀況是否進行修正,公式,方法,付款方式
2資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較
3安全利率的選取應(yīng)有必要的說明
4是否考慮了租金的未來變化
5收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本
6收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金
7收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致
成本法： 1成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本
2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確
5入股的估價應(yīng)說明入股后的用途
6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中
8折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
9用成本計算而非成本價
10長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設(shè)法1預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）
2察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失
3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5其未來的用途應(yīng)該合法和符合使用原則
具體內(nèi)容在教材中的位置
技術(shù)構(gòu)成3 分割合并135 農(nóng)業(yè)280
確定技術(shù)路線23 糾紛141 特殊282
評估方法綜述31 拍賣159 寫作295
實質(zhì)難點37 企業(yè)180
方法選用51 居住192
國有土地出讓61 商業(yè)207
轉(zhuǎn)讓價格72 辦公216
租賃價格79 旅館226
抵押價格91 餐飲241
保險114 娛樂246
征地拆遷124 工業(yè)270
一綜合察看
1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。
2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確
3估價時點是否準(zhǔn)確
4修正年限是否正確
5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6對采用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明
8注意利息的計算方式，期限
9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)
10現(xiàn)實用途和法定用途相符
11一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法
12注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）
13要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求
14最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯了要倒扣分的
16糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應(yīng)注意特別說明原因狀況
17注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等
18保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)
19基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進行修正，使用年限是否明確
二比較法： 1比較實例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明
2是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費的負(fù)擔(dān)是否正常
3實例不應(yīng)少于三個
4實例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項修正不能超過20%,綜合修正不能超過30%
5可比實例是否在同一供求區(qū),規(guī)模是否相當(dāng),權(quán)利性質(zhì)類型,故價目的應(yīng)該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正（必要的說明）
6日期修正,時間(一般不能大于1年).方法.公式,狀況是否進行修正,公式,方法,付款方式
2資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較
3安全利率的選取應(yīng)有必要的說明
4是否考慮了租金的未來變化
5收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本
6收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金
7收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致
成本法： 1成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本
2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確
5入股的估價應(yīng)說明入股后的用途
6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中
8折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
9用成本計算而非成本價
10長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設(shè)法1預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）
2察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失
3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5其未來的用途應(yīng)該合法和符合使用原則
具體內(nèi)容在教材中的位置
技術(shù)構(gòu)成3 分割合并135 農(nóng)業(yè)280
確定技術(shù)路線23 糾紛141 特殊282
評估方法綜述31 拍賣159 寫作295
實質(zhì)難點37 企業(yè)180
方法選用51 居住192
國有土地出讓61 商業(yè)207
轉(zhuǎn)讓價格72 辦公216
租賃價格79 旅館226
抵押價格91 餐飲241
保險114 娛樂246
征地拆遷124 工業(yè)270