目前房地產(chǎn)登記制度的問題
由于我國(guó)的房地產(chǎn)制度是隨著體制改革的推進(jìn)不斷進(jìn)行的，加上過去遺留下的私房體制，使我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理體制存在著需要改進(jìn)的地方。最主要的問題表現(xiàn)為：
(1)沒有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)
我國(guó)的土地登記和房屋的物權(quán)登記在不同的機(jī)關(guān)，土地登記在土地行政部門，房屋登記在房產(chǎn)管理部門。房屋登記在房產(chǎn)管理部門確立于1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》。該條例第5條明確規(guī)定，城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)(以不簡(jiǎn)稱房管機(jī)關(guān))依照本條例管理。由此確立了房管機(jī)關(guān)登記房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)范;1986年制定的《土地管理法》第5條確立了國(guó)務(wù)院土地管理部門主管全國(guó)土地的統(tǒng)一管理工作。
而1991年國(guó)務(wù)院頒布的《土地管理法實(shí)施條例》在堅(jiān)持這一原則基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確：集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地所有證》，確認(rèn)所有權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，確認(rèn)使用權(quán)。土地證書式樣由國(guó)家土地管理局統(tǒng)一制定。把土地登記代理人站點(diǎn)加入收藏夾
1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第60條仍然維持這樣一種格局。該條規(guī)定，出讓或劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書;在依法取得的土地上建成的房屋，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。雖然該法第62條授權(quán)地方政府可以設(shè)立一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，但是，目前只有深圳和上海等少數(shù)城市實(shí)施“兩證合一”，全國(guó)大部分地區(qū)歷史地形成了土地房屋管理分屬政府不同職能部門的格局，房產(chǎn)、地產(chǎn)分別登記，手續(xù)繁雜重復(fù)，耗費(fèi)時(shí)間與物力;而且容易導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)主體不一致問題。
(2)不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)生作用的范圍僅限于城市
目前我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律法規(guī)的適用范圍只適用于城市，關(guān)于房屋或房地產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)定只適從于城市或城鎮(zhèn)。而農(nóng)村現(xiàn)在普遍對(duì)宅基地頒發(fā)宅基地使用權(quán)證。而農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記則成為被遺忘的角落。改革開放，農(nóng)村出現(xiàn)商品房，農(nóng)村房屋買賣抵押等增多，而有關(guān)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的管理在法律法規(guī)規(guī)章方面基本上仍是空白。之所以出現(xiàn)這樣的情形，一個(gè)客就原因是由于農(nóng)村的房屋相對(duì)比較穩(wěn)定，農(nóng)民自建房屋主要是為了居住，而不是為了出賣，進(jìn)行房產(chǎn)登記的必要性就不強(qiáng)烈了。但這里還有另一個(gè)原因，即農(nóng)村和城市房屋因土地歸屬不同及其城鄉(xiāng)人口身份性質(zhì)等原因而性質(zhì)不同，不能納入到統(tǒng)一房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易流轉(zhuǎn)。
(3)房屋轉(zhuǎn)移登記的效力不明確
房屋轉(zhuǎn)移登記是原房屋所有權(quán)人消滅所有權(quán)，新所有權(quán)人取得所有權(quán)的公示，是屬于權(quán)利登記。究其原因，主要是由于法律法規(guī)對(duì)此問題沒有作出明確的規(guī)范、以致在司法解釋中將過戶登記解釋為合同的生效要件。遂成不成文的規(guī)范被普遍接受。值得指出的是，1990年建設(shè)部頒布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條擬將登記作為物權(quán)變動(dòng)生效要件。該條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效”。但由于這一規(guī)章效力較低，加上理論界對(duì)物權(quán)行為的爭(zhēng)論，沒有形成一致的觀點(diǎn)。
(4)房屋產(chǎn)權(quán)登記具有強(qiáng)烈的行政色彩
我國(guó)目前有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范大多是由行政法規(guī)和規(guī)章組成。即使是人大常委會(huì)頒布的法律也多是從行政管理的角度規(guī)范。這位我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)法律規(guī)范帶有強(qiáng)烈的行政色彩。這種作法貫徹到房屋產(chǎn)權(quán)登記中，使得房屋產(chǎn)權(quán)登記被認(rèn)為是一種行政行為。1997年建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第3條明確地將房屋權(quán)屬登記視為“房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)進(jìn)行登記并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為”。
而整個(gè)規(guī)章似乎把不動(dòng)產(chǎn)登記視為有關(guān)當(dāng)事人在行政法上的義務(wù);而且，第36條把當(dāng)事人未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，規(guī)定“由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)的三倍以下收取登記費(fèi)”，這實(shí)際上將遲延登記責(zé)任變成為一種行政責(zé)任。
另外，我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章多。不僅有全國(guó)性的法律、法規(guī)和規(guī)章，而且各個(gè)省、市及其有權(quán)制定地方立法的市大多頒布有地方法規(guī)和行政規(guī)章、如此之多效力層級(jí)不同的規(guī)范，難免存在規(guī)范沖突，這更增加了我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的混亂，使房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、登記、保護(hù)處于規(guī)范混亂狀態(tài)，使房地產(chǎn)登記規(guī)范、效力等不一致、不統(tǒng)一。
由于我國(guó)的房地產(chǎn)制度是隨著體制改革的推進(jìn)不斷進(jìn)行的，加上過去遺留下的私房體制，使我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理體制存在著需要改進(jìn)的地方。最主要的問題表現(xiàn)為：
(1)沒有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)
我國(guó)的土地登記和房屋的物權(quán)登記在不同的機(jī)關(guān)，土地登記在土地行政部門，房屋登記在房產(chǎn)管理部門。房屋登記在房產(chǎn)管理部門確立于1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》。該條例第5條明確規(guī)定，城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)(以不簡(jiǎn)稱房管機(jī)關(guān))依照本條例管理。由此確立了房管機(jī)關(guān)登記房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)范;1986年制定的《土地管理法》第5條確立了國(guó)務(wù)院土地管理部門主管全國(guó)土地的統(tǒng)一管理工作。
而1991年國(guó)務(wù)院頒布的《土地管理法實(shí)施條例》在堅(jiān)持這一原則基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確：集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地所有證》，確認(rèn)所有權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，確認(rèn)使用權(quán)。土地證書式樣由國(guó)家土地管理局統(tǒng)一制定。把土地登記代理人站點(diǎn)加入收藏夾
1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第60條仍然維持這樣一種格局。該條規(guī)定，出讓或劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書;在依法取得的土地上建成的房屋，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。雖然該法第62條授權(quán)地方政府可以設(shè)立一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，但是，目前只有深圳和上海等少數(shù)城市實(shí)施“兩證合一”，全國(guó)大部分地區(qū)歷史地形成了土地房屋管理分屬政府不同職能部門的格局，房產(chǎn)、地產(chǎn)分別登記，手續(xù)繁雜重復(fù)，耗費(fèi)時(shí)間與物力;而且容易導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)主體不一致問題。
(2)不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)生作用的范圍僅限于城市
目前我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律法規(guī)的適用范圍只適用于城市，關(guān)于房屋或房地產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)定只適從于城市或城鎮(zhèn)。而農(nóng)村現(xiàn)在普遍對(duì)宅基地頒發(fā)宅基地使用權(quán)證。而農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記則成為被遺忘的角落。改革開放，農(nóng)村出現(xiàn)商品房，農(nóng)村房屋買賣抵押等增多，而有關(guān)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的管理在法律法規(guī)規(guī)章方面基本上仍是空白。之所以出現(xiàn)這樣的情形，一個(gè)客就原因是由于農(nóng)村的房屋相對(duì)比較穩(wěn)定，農(nóng)民自建房屋主要是為了居住，而不是為了出賣，進(jìn)行房產(chǎn)登記的必要性就不強(qiáng)烈了。但這里還有另一個(gè)原因，即農(nóng)村和城市房屋因土地歸屬不同及其城鄉(xiāng)人口身份性質(zhì)等原因而性質(zhì)不同，不能納入到統(tǒng)一房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易流轉(zhuǎn)。
(3)房屋轉(zhuǎn)移登記的效力不明確
房屋轉(zhuǎn)移登記是原房屋所有權(quán)人消滅所有權(quán)，新所有權(quán)人取得所有權(quán)的公示，是屬于權(quán)利登記。究其原因，主要是由于法律法規(guī)對(duì)此問題沒有作出明確的規(guī)范、以致在司法解釋中將過戶登記解釋為合同的生效要件。遂成不成文的規(guī)范被普遍接受。值得指出的是，1990年建設(shè)部頒布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條擬將登記作為物權(quán)變動(dòng)生效要件。該條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效”。但由于這一規(guī)章效力較低，加上理論界對(duì)物權(quán)行為的爭(zhēng)論，沒有形成一致的觀點(diǎn)。
(4)房屋產(chǎn)權(quán)登記具有強(qiáng)烈的行政色彩
我國(guó)目前有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范大多是由行政法規(guī)和規(guī)章組成。即使是人大常委會(huì)頒布的法律也多是從行政管理的角度規(guī)范。這位我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)法律規(guī)范帶有強(qiáng)烈的行政色彩。這種作法貫徹到房屋產(chǎn)權(quán)登記中，使得房屋產(chǎn)權(quán)登記被認(rèn)為是一種行政行為。1997年建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第3條明確地將房屋權(quán)屬登記視為“房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)進(jìn)行登記并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為”。
而整個(gè)規(guī)章似乎把不動(dòng)產(chǎn)登記視為有關(guān)當(dāng)事人在行政法上的義務(wù);而且，第36條把當(dāng)事人未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，規(guī)定“由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)的三倍以下收取登記費(fèi)”，這實(shí)際上將遲延登記責(zé)任變成為一種行政責(zé)任。
另外，我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章多。不僅有全國(guó)性的法律、法規(guī)和規(guī)章，而且各個(gè)省、市及其有權(quán)制定地方立法的市大多頒布有地方法規(guī)和行政規(guī)章、如此之多效力層級(jí)不同的規(guī)范，難免存在規(guī)范沖突，這更增加了我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的混亂，使房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、登記、保護(hù)處于規(guī)范混亂狀態(tài)，使房地產(chǎn)登記規(guī)范、效力等不一致、不統(tǒng)一。