單項(xiàng)選擇題
1.幼兒園、公園等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度等因素中，屬于影響地價(jià)的(B )。
A．一般因素
B．區(qū)域因素
C個(gè)別因素
D．其他因素
2．作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有(D )。
A．土地利用規(guī)劃、容積率
B．用地結(jié)構(gòu)、建筑物高度
C用地限制條件、區(qū)域交通管制
D．建筑物密度、宗地用途
3．土地價(jià)格存在的根源是(B)。
A．經(jīng)濟(jì)地租
B．絕對(duì)地租
C級(jí)差地租
D．壟斷地租
4．決定土地價(jià)格高低的主要因素是(C)的存在。
A．經(jīng)濟(jì)地租
B．絕對(duì)地租
C級(jí)差地租
D．壟斷地租
5．城鎮(zhèn)土地定級(jí)采用的是(B )，并結(jié)合土地收益、價(jià)格測(cè)定，綜合評(píng)定土地的級(jí)別。
A．?dāng)?shù)理統(tǒng)計(jì)法
B．多因素分值加和法
C層次分析法
D．修正法
6．因素分值計(jì)算中(C )反映土地質(zhì)量的優(yōu)劣。
A．因素指標(biāo)作用分值
B．因素分值
C．土地總分值
D．宗地分值
7．對(duì)面狀的土地定級(jí)因素，描述不正確的是(D )。
A．這類土地因素所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積大
B．只對(duì)自身客體所在位置上的土地有影響
C．基礎(chǔ)設(shè)施、綠地狀況、自然條件屬于此類
D．只要對(duì)周圍地塊有外溢影響的，就不能當(dāng)作面狀分布因素處理
7．某城鎮(zhèn)有兩個(gè)長(zhǎng)途汽車站A和B，功能分分別是100和70，其影響半徑分別為5000m和3000m。有一定級(jí)單元距A 4000m，距B1000m，則在住宅用地定級(jí)中，采用線性衰減公式計(jì)算出的該單元長(zhǎng)途汽車站的作用分值為(C )。
A．20．0
B．23．3
C．46．7
D．66．7
8．若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用(A )對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原而求取。
A．綜合還原利率
B．建筑物還原利率
C土地還原利率
D．房地產(chǎn)還原利率
9．總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的(A )。
A．勞動(dòng)費(fèi)用、資本費(fèi)用
B．勞動(dòng)費(fèi)用、資本費(fèi)用、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用
C．經(jīng)濟(jì)費(fèi)用、勞動(dòng)費(fèi)用
D資本費(fèi)用、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用
10．屬土地收益，但不能作為收益還原法評(píng)估地價(jià)的依據(jù)的是(B )。
A直接收益
B．實(shí)際收益
C客觀收益
D．間接收益
11．某企業(yè)10年前以國(guó)家出租方式取得土地使用權(quán)30年，年租金6萬(wàn)元。目前，該類用地市場(chǎng)年租金8萬(wàn)元，土地使用權(quán)還原率為7％，則該企業(yè)擁有的承租土地使用權(quán)價(jià)格為(D )萬(wàn)元。
A．14．05
B．24．82
C．42．14
D84．7
12．在進(jìn)行土地估價(jià)中，能否準(zhǔn)確進(jìn)行情況修正很大程度上依賴于(A)。
A估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)
B．計(jì)算的精度要求
C所收集資料的質(zhì)量
D．比較案例的交易時(shí)間
13．有一比較案例其地價(jià)為1000元／m2，容積率為1．25，待估宗地容積率為2．0，其他條件均相同，則修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為(C )元／m2。
A．625
B．800
C．1600
D．以上均不對(duì)
14.除利用價(jià)格指數(shù)對(duì)地價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正外，還可利用(D )的基本原理，建立地價(jià)和時(shí)間的相關(guān)關(guān)系，求取相關(guān)系數(shù)，利用指數(shù)修正交易案例。
A．對(duì)照法
B．比較法
C相關(guān)法
D．長(zhǎng)期趨勢(shì)法
15．某一宗地地價(jià)指數(shù)在1994年5月為100，地價(jià)為1000元／m2，在之后的前半年，地價(jià)指數(shù)每月在前一個(gè)月的基礎(chǔ)上遞增1個(gè)百分點(diǎn)，后半年則每月遞增1．5個(gè)百分點(diǎn)，則1995年5月該宗地地價(jià)為(C )元／㎡。
A．1126．83
B．1150．00
C．1160．71
D．1195．62
16．在剩余法估價(jià)中，稅費(fèi)一般以(A)的一定比例來(lái)計(jì)算。
A．建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
B．建筑費(fèi)用
C．建筑費(fèi)用與開發(fā)商利潤(rùn)之和
D．總開發(fā)成本
17．某開發(fā)公司貸款開發(fā)9000㎡寫字樓，各種修建費(fèi)用預(yù)計(jì)1300元／m2，開發(fā)周期2年，第一年投入60％，其余的第二年投入，貸款年利率12％，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原利率8％，則開發(fā)結(jié)束時(shí)，所需支付貸款利息為(B )元。
A．1042627
B．1573628
C．1276457
D．2347488
18．在成本逼近法中，投資利潤(rùn)的正確計(jì)算公式為(A )。
A．投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi))X投資回報(bào)率
B．投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息)X利潤(rùn)率
C投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))X投資回報(bào)率
D．投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))X貸款利率
19．在征用耕地的情況下，應(yīng)用成本逼近法求算地價(jià)，則土地取得費(fèi)用應(yīng)(B )耕地開墾費(fèi)。
A不含
B．包含
C不考慮
D．視評(píng)估用途確定是否考慮
20．在成本逼近法中，征地費(fèi)用是(B)。
A．土地使用權(quán)的收購(gòu)價(jià)格
B．非市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)格
C．正常的買賣價(jià)格
D．按新用途收益來(lái)確定的
21．某開發(fā)區(qū)總面積為5k㎡，其中可供出讓的土地面積為3．5k㎡。經(jīng)測(cè)算該開發(fā)區(qū)總的平均地價(jià)為3000元／㎡，若某公司預(yù)受讓該開發(fā)區(qū)15畝的用地，則其需交納(C )萬(wàn)元的地價(jià)款。
A．2250
B．3000
C．4286
D．5000
解析：
15╳666.7=10000平方米
土地總價(jià)=10000╳3000=3000萬(wàn)元
3000╳5/3.5=4285.7
22．已知某項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，取得其用地的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3％，借貸資金的年利率為12％。利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出項(xiàng)目完成后的地價(jià)為100萬(wàn)元，則開發(fā)商最初支付的地價(jià)為(B )。
A．66．98
B．77．40
C．79．72
D．82．11
解析：
設(shè)最初的地價(jià)為P
PX3%+P×（1+3%）[1-(1+12%)^2]+P=100 0.03 P+0.262 P+ P=100 100/1.292=73.40 應(yīng)當(dāng)計(jì)算取得其用地的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3％的利息
23．某臨街地某所臨道路路線價(jià)為1000元／㎡，標(biāo)準(zhǔn)深度為14m，該宗地面積為100㎡，臨街深度為13m，查臨街深度指數(shù)表得其深度指度數(shù)為100，則不考慮其他方面的影響，該宗地地價(jià)為(D )元。
A．929
B．1000
C．92857
D．100000
24．一般情況下，對(duì)普通的工業(yè)建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)常以(B )來(lái)代替其重置價(jià)格。
A．重建成本
B．重置成本
C．建筑成本
D．生產(chǎn)成本
25．下列選項(xiàng)中，(C )是影響建筑物價(jià)格的最基本因素。
A建筑式樣
B．建筑朝向
C建筑結(jié)構(gòu)
D．建筑用途
26．在估價(jià)中，將建筑物所需各種材料設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，分別乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各該同樣材料設(shè)備的單價(jià)和人工工資支付標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總即得建筑物的重置價(jià)格的方法是(C )。
A平方法
B．立方法
C凈計(jì)法
D．加總法
27．下列折舊方法中，(B)的每年折舊額是相等的。
A新舊程度折舊法
B．平均年限折舊法
C年數(shù)合計(jì)法
D．定率折舊法
28．某建筑物占地面積為450m2，容積率為1．4，耐用年限為60。已知該建筑物已使用10年，尚可使用40年，殘值率為5％，重置價(jià)格為1800元／㎡，折舊按平均年限折舊法計(jì)算，則該建筑物的現(xiàn)值為(A )萬(wàn)元。
A．91．85
B．71．82
C．86．18
D．90．?2
29．某房屋的建筑面積為1500㎡，1992年1月1 日建成，已知市場(chǎng)上與該建筑物類似的房屋的重置價(jià)為2800元／㎡，該房屋的耐用年限為50年，殘值率為3％，若采用平均年限折舊法進(jìn)行折舊，則該建筑物在評(píng)估日2003年1月l日的現(xiàn)值為(B )萬(wàn)元。
A．305．1
B．330．4
C．338．5
D．340．2
30.地價(jià)管理政策要與相應(yīng)的(C)相配合，在土地市場(chǎng)上才能發(fā)揮作用。
A．社會(huì)監(jiān)督
B．政府干預(yù)
C．地價(jià)管理制度
D．群眾覺(jué)悟
1.幼兒園、公園等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度等因素中，屬于影響地價(jià)的(B )。
A．一般因素
B．區(qū)域因素
C個(gè)別因素
D．其他因素
2．作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有(D )。
A．土地利用規(guī)劃、容積率
B．用地結(jié)構(gòu)、建筑物高度
C用地限制條件、區(qū)域交通管制
D．建筑物密度、宗地用途
3．土地價(jià)格存在的根源是(B)。
A．經(jīng)濟(jì)地租
B．絕對(duì)地租
C級(jí)差地租
D．壟斷地租
4．決定土地價(jià)格高低的主要因素是(C)的存在。
A．經(jīng)濟(jì)地租
B．絕對(duì)地租
C級(jí)差地租
D．壟斷地租
5．城鎮(zhèn)土地定級(jí)采用的是(B )，并結(jié)合土地收益、價(jià)格測(cè)定，綜合評(píng)定土地的級(jí)別。
A．?dāng)?shù)理統(tǒng)計(jì)法
B．多因素分值加和法
C層次分析法
D．修正法
6．因素分值計(jì)算中(C )反映土地質(zhì)量的優(yōu)劣。
A．因素指標(biāo)作用分值
B．因素分值
C．土地總分值
D．宗地分值
7．對(duì)面狀的土地定級(jí)因素，描述不正確的是(D )。
A．這類土地因素所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積大
B．只對(duì)自身客體所在位置上的土地有影響
C．基礎(chǔ)設(shè)施、綠地狀況、自然條件屬于此類
D．只要對(duì)周圍地塊有外溢影響的，就不能當(dāng)作面狀分布因素處理
7．某城鎮(zhèn)有兩個(gè)長(zhǎng)途汽車站A和B，功能分分別是100和70，其影響半徑分別為5000m和3000m。有一定級(jí)單元距A 4000m，距B1000m，則在住宅用地定級(jí)中，采用線性衰減公式計(jì)算出的該單元長(zhǎng)途汽車站的作用分值為(C )。
A．20．0
B．23．3
C．46．7
D．66．7
8．若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用(A )對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原而求取。
A．綜合還原利率
B．建筑物還原利率
C土地還原利率
D．房地產(chǎn)還原利率
9．總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的(A )。
A．勞動(dòng)費(fèi)用、資本費(fèi)用
B．勞動(dòng)費(fèi)用、資本費(fèi)用、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用
C．經(jīng)濟(jì)費(fèi)用、勞動(dòng)費(fèi)用
D資本費(fèi)用、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用
10．屬土地收益，但不能作為收益還原法評(píng)估地價(jià)的依據(jù)的是(B )。
A直接收益
B．實(shí)際收益
C客觀收益
D．間接收益
11．某企業(yè)10年前以國(guó)家出租方式取得土地使用權(quán)30年，年租金6萬(wàn)元。目前，該類用地市場(chǎng)年租金8萬(wàn)元，土地使用權(quán)還原率為7％，則該企業(yè)擁有的承租土地使用權(quán)價(jià)格為(D )萬(wàn)元。
A．14．05
B．24．82
C．42．14
D84．7
12．在進(jìn)行土地估價(jià)中，能否準(zhǔn)確進(jìn)行情況修正很大程度上依賴于(A)。
A估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)
B．計(jì)算的精度要求
C所收集資料的質(zhì)量
D．比較案例的交易時(shí)間
13．有一比較案例其地價(jià)為1000元／m2，容積率為1．25，待估宗地容積率為2．0，其他條件均相同，則修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為(C )元／m2。
A．625
B．800
C．1600
D．以上均不對(duì)
14.除利用價(jià)格指數(shù)對(duì)地價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正外，還可利用(D )的基本原理，建立地價(jià)和時(shí)間的相關(guān)關(guān)系，求取相關(guān)系數(shù)，利用指數(shù)修正交易案例。
A．對(duì)照法
B．比較法
C相關(guān)法
D．長(zhǎng)期趨勢(shì)法
15．某一宗地地價(jià)指數(shù)在1994年5月為100，地價(jià)為1000元／m2，在之后的前半年，地價(jià)指數(shù)每月在前一個(gè)月的基礎(chǔ)上遞增1個(gè)百分點(diǎn)，后半年則每月遞增1．5個(gè)百分點(diǎn)，則1995年5月該宗地地價(jià)為(C )元／㎡。
A．1126．83
B．1150．00
C．1160．71
D．1195．62
16．在剩余法估價(jià)中，稅費(fèi)一般以(A)的一定比例來(lái)計(jì)算。
A．建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
B．建筑費(fèi)用
C．建筑費(fèi)用與開發(fā)商利潤(rùn)之和
D．總開發(fā)成本
17．某開發(fā)公司貸款開發(fā)9000㎡寫字樓，各種修建費(fèi)用預(yù)計(jì)1300元／m2，開發(fā)周期2年，第一年投入60％，其余的第二年投入，貸款年利率12％，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原利率8％，則開發(fā)結(jié)束時(shí)，所需支付貸款利息為(B )元。
A．1042627
B．1573628
C．1276457
D．2347488
18．在成本逼近法中，投資利潤(rùn)的正確計(jì)算公式為(A )。
A．投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi))X投資回報(bào)率
B．投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息)X利潤(rùn)率
C投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))X投資回報(bào)率
D．投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))X貸款利率
19．在征用耕地的情況下，應(yīng)用成本逼近法求算地價(jià)，則土地取得費(fèi)用應(yīng)(B )耕地開墾費(fèi)。
A不含
B．包含
C不考慮
D．視評(píng)估用途確定是否考慮
20．在成本逼近法中，征地費(fèi)用是(B)。
A．土地使用權(quán)的收購(gòu)價(jià)格
B．非市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)格
C．正常的買賣價(jià)格
D．按新用途收益來(lái)確定的
21．某開發(fā)區(qū)總面積為5k㎡，其中可供出讓的土地面積為3．5k㎡。經(jīng)測(cè)算該開發(fā)區(qū)總的平均地價(jià)為3000元／㎡，若某公司預(yù)受讓該開發(fā)區(qū)15畝的用地，則其需交納(C )萬(wàn)元的地價(jià)款。
A．2250
B．3000
C．4286
D．5000
解析：
15╳666.7=10000平方米
土地總價(jià)=10000╳3000=3000萬(wàn)元
3000╳5/3.5=4285.7
22．已知某項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，取得其用地的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3％，借貸資金的年利率為12％。利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出項(xiàng)目完成后的地價(jià)為100萬(wàn)元，則開發(fā)商最初支付的地價(jià)為(B )。
A．66．98
B．77．40
C．79．72
D．82．11
解析：
設(shè)最初的地價(jià)為P
PX3%+P×（1+3%）[1-(1+12%)^2]+P=100 0.03 P+0.262 P+ P=100 100/1.292=73.40 應(yīng)當(dāng)計(jì)算取得其用地的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3％的利息
23．某臨街地某所臨道路路線價(jià)為1000元／㎡，標(biāo)準(zhǔn)深度為14m，該宗地面積為100㎡，臨街深度為13m，查臨街深度指數(shù)表得其深度指度數(shù)為100，則不考慮其他方面的影響，該宗地地價(jià)為(D )元。
A．929
B．1000
C．92857
D．100000
24．一般情況下，對(duì)普通的工業(yè)建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)常以(B )來(lái)代替其重置價(jià)格。
A．重建成本
B．重置成本
C．建筑成本
D．生產(chǎn)成本
25．下列選項(xiàng)中，(C )是影響建筑物價(jià)格的最基本因素。
A建筑式樣
B．建筑朝向
C建筑結(jié)構(gòu)
D．建筑用途
26．在估價(jià)中，將建筑物所需各種材料設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，分別乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各該同樣材料設(shè)備的單價(jià)和人工工資支付標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總即得建筑物的重置價(jià)格的方法是(C )。
A平方法
B．立方法
C凈計(jì)法
D．加總法
27．下列折舊方法中，(B)的每年折舊額是相等的。
A新舊程度折舊法
B．平均年限折舊法
C年數(shù)合計(jì)法
D．定率折舊法
28．某建筑物占地面積為450m2，容積率為1．4，耐用年限為60。已知該建筑物已使用10年，尚可使用40年，殘值率為5％，重置價(jià)格為1800元／㎡，折舊按平均年限折舊法計(jì)算，則該建筑物的現(xiàn)值為(A )萬(wàn)元。
A．91．85
B．71．82
C．86．18
D．90．?2
29．某房屋的建筑面積為1500㎡，1992年1月1 日建成，已知市場(chǎng)上與該建筑物類似的房屋的重置價(jià)為2800元／㎡，該房屋的耐用年限為50年，殘值率為3％，若采用平均年限折舊法進(jìn)行折舊，則該建筑物在評(píng)估日2003年1月l日的現(xiàn)值為(B )萬(wàn)元。
A．305．1
B．330．4
C．338．5
D．340．2
30.地價(jià)管理政策要與相應(yīng)的(C)相配合，在土地市場(chǎng)上才能發(fā)揮作用。
A．社會(huì)監(jiān)督
B．政府干預(yù)
C．地價(jià)管理制度
D．群眾覺(jué)悟