市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
    方法應(yīng)用：
    （一）市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
    1、基本思路：與類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評(píng)估值。
    2、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式。
    市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：
    P=P'×A×B×C
    式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；
    P'——可比交易實(shí)例價(jià)值；
    A——交易情況修正系數(shù)；
    B——交易日期修正系數(shù)；
    C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。
    如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P'×A×B×C
    ×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)
    3、修正因素的具體內(nèi)容見(jiàn)教材P183，需結(jié)合例題理解掌握。
    ①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個(gè)別因素。
    ②交易日期修正：主要通過(guò)物價(jià)指數(shù)來(lái)修正。
    ③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，與參照物對(duì)比確認(rèn)。
    ④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。
    ⑤土地使用年期修正：教材P186，實(shí)際是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。
    經(jīng)過(guò)修正因素的調(diào)整，每個(gè)參照物得出一個(gè)評(píng)估值，剔除異常值后綜合確定評(píng)估值。
    （二）市場(chǎng)法在評(píng)估機(jī)器設(shè)備中的應(yīng)用
    1、確定比較因素是關(guān)鍵：個(gè)別因素、交易因素、時(shí)間因素和地域因素
    2、直接匹配法適用于參照物與評(píng)估對(duì)象基本相同的情況
    3、因素調(diào)整法適用于參照物與評(píng)估對(duì)象相似的情況
    4、成本比例調(diào)整法：根據(jù)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，掌握市場(chǎng)參照物的交易價(jià)格與全新設(shè)備售價(jià)的比率關(guān)系，用此比率作為評(píng)估依據(jù)。