8、假定社會平均資金收益率為8%,無風(fēng)險報酬率為4％，被評估企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率為1.5，被評估企業(yè)長期負(fù)債占全部投資資本的40％，平均利息為6％，所有者權(quán)益占投資資本的60％。
要求：試求用于評估該企業(yè)投資資本價值的資本化率。
解：企業(yè)評估的折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占投資資本的比重×長期負(fù)債利率＋所有者權(quán)益占投資資本的比重×凈資產(chǎn)投資要求的回報率
（1）確定被評估企業(yè)自有資本要求的回報率
社會風(fēng)險報酬率：8％－4％＝4％
行業(yè)風(fēng)險報酬率：4％×1.5＝6％
自有資本要求的報酬率＝4％＋6％＝10％
（2）用于企業(yè)評估的資本化率是：
40％×6％＋60％×10％＝8.4％。
9、評估人員對某一企業(yè)進(jìn)行整體評估，通過對該企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：
（1）預(yù)計該企業(yè)第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期，收益額將保持在300萬元的水平上。
（2）社會平均收益率為12%，國庫券利率為8%，被評估企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險系數(shù)為1.5；
（3）該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)評估后的價值之和為1600萬元。
要求：
（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值。
（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？
答案：
（1）企業(yè)未來5的預(yù)期收益額分別為：
第1年：200萬元
第2年：200×（1+10%）＝220萬元
第3年：220×（1+10%）＝242萬元
第4年：242×（1+10%）＝266.2萬元
第5年：266.2×（1+10%）＝292.82萬元
（2）折現(xiàn)率＝8%＋（12%－8%）×1.5=14%
（3）整體評估值＝200（1+14%）－1+220（1+14%）－2+242（1+14%）－3＋266.2（1+14%）－4+292.82（1+14%）－5+300÷14%×（1+14%）－5＝1930.79萬元
或前5年收益現(xiàn)值＝200（1+14%）－1+220（1+14%）－2+242（1+14%）－3+266.2（1+14%）－4+292.82（1+14%）－5＝817.79（萬元）
第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值＝300÷14%×（1+14%）－5＝1113（萬元）
評估值＝817.79+1113＝1930.79（萬元）
（4）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和的差額330.79萬元作為該企事業(yè)的商譽(yù)處理。
10、某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方米4萬元人民幣，該區(qū)域的商品房價格每平方米1萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少？
解析：考試有些題目看上去會有些新鮮，但往往也是模擬評估實(shí)務(wù)的，注意根據(jù)題意確定基礎(chǔ)的評估思路。這個題目本身并不嚴(yán)謹(jǐn)，但我們可以試這變一下，比如題目如果告訴舊房的信息，就可以得出房屋的價值，然后知道新建商品房的成本，就可以求出土地的價值了。
答案：
1.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。
900×4＝3600（萬元）
2.依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果是依據(jù)了房地產(chǎn)評估中的使用原則。因?yàn)椋摲康禺a(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一，在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二，使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的使用原則，該房地產(chǎn)評估應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑物費(fèi)用后的價值。
要求：試求用于評估該企業(yè)投資資本價值的資本化率。
解：企業(yè)評估的折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占投資資本的比重×長期負(fù)債利率＋所有者權(quán)益占投資資本的比重×凈資產(chǎn)投資要求的回報率
（1）確定被評估企業(yè)自有資本要求的回報率
社會風(fēng)險報酬率：8％－4％＝4％
行業(yè)風(fēng)險報酬率：4％×1.5＝6％
自有資本要求的報酬率＝4％＋6％＝10％
（2）用于企業(yè)評估的資本化率是：
40％×6％＋60％×10％＝8.4％。
9、評估人員對某一企業(yè)進(jìn)行整體評估，通過對該企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：
（1）預(yù)計該企業(yè)第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期，收益額將保持在300萬元的水平上。
（2）社會平均收益率為12%，國庫券利率為8%，被評估企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險系數(shù)為1.5；
（3）該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)評估后的價值之和為1600萬元。
要求：
（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值。
（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？
答案：
（1）企業(yè)未來5的預(yù)期收益額分別為：
第1年：200萬元
第2年：200×（1+10%）＝220萬元
第3年：220×（1+10%）＝242萬元
第4年：242×（1+10%）＝266.2萬元
第5年：266.2×（1+10%）＝292.82萬元
（2）折現(xiàn)率＝8%＋（12%－8%）×1.5=14%
（3）整體評估值＝200（1+14%）－1+220（1+14%）－2+242（1+14%）－3＋266.2（1+14%）－4+292.82（1+14%）－5+300÷14%×（1+14%）－5＝1930.79萬元
或前5年收益現(xiàn)值＝200（1+14%）－1+220（1+14%）－2+242（1+14%）－3+266.2（1+14%）－4+292.82（1+14%）－5＝817.79（萬元）
第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值＝300÷14%×（1+14%）－5＝1113（萬元）
評估值＝817.79+1113＝1930.79（萬元）
（4）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和的差額330.79萬元作為該企事業(yè)的商譽(yù)處理。
10、某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方米4萬元人民幣，該區(qū)域的商品房價格每平方米1萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少？
解析：考試有些題目看上去會有些新鮮，但往往也是模擬評估實(shí)務(wù)的，注意根據(jù)題意確定基礎(chǔ)的評估思路。這個題目本身并不嚴(yán)謹(jǐn)，但我們可以試這變一下，比如題目如果告訴舊房的信息，就可以得出房屋的價值，然后知道新建商品房的成本，就可以求出土地的價值了。
答案：
1.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。
900×4＝3600（萬元）
2.依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果是依據(jù)了房地產(chǎn)評估中的使用原則。因?yàn)椋摲康禺a(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一，在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二，使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的使用原則，該房地產(chǎn)評估應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑物費(fèi)用后的價值。