（二）收益法
1、基本含義
收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。它涉及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。
2、必須具備的前提條件
（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；
（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險也?？梢灶A(yù)測并可以用貨幣衡量；
（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。
3、收益法中的收益額
資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點：其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其二，在許多場合下用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實際收益。收益額的上述兩個特點是非常重要的，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)切實注意收益額的特點，以便合理運用收益法來估測資產(chǎn)的價值。
4、收益法中的折現(xiàn)率
收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成的。無風(fēng)險報酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險報酬率是指超過無風(fēng)險報酬率以上部分的投資回報率。
折現(xiàn)率的計算公式應(yīng)該記住，并練習(xí)熟練。
5、收益法中的收益期限
收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。
6、收益法中的主要技術(shù)方法
收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限和無限期；其二是按各年收益額是否相等劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等。對于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。這些方法的基本原理是一樣的，資金的時間價值與現(xiàn)金折現(xiàn)概念。
（三）成本法
1、基本含義
成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：
資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值
2、基本要素
成本法的運用涉及四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。
（1）資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。
①復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。
②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。
（2）資產(chǎn)的實體性貶值。資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價值損失。
（3）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。
（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。
3、重置成本的具體估測方法
（1）重置核算法。重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。
（2）價格指數(shù)法。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被評估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。
（3）功能價值類比法。當資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時，人們習(xí)慣把線性關(guān)系下的功能價值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法，而把非線性關(guān)系條件下的功能價值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。
①生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。
②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。注意差異體現(xiàn)在指數(shù)的大小上。
4、各種貶值的估測方法
（1）實體性貶值估測方法。
①觀察法。判斷被評估資產(chǎn)的實體性貶值率或成新率，從而估算實體性貶值。
②使用年限法（或稱年限法）。使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。
注意：使用年限法所顯示的評估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛評估技術(shù)，在資產(chǎn)評估實際工作中，評估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標，利用使用年限法的技術(shù)思路測算資產(chǎn)的實體性貶值。
注意：實際已使用年限與名義使用年限的區(qū)別。
③修復(fù)費用法。這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀念，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費用。
（2）功能性貶值估測方法。
①超額運營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：
第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。
第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。
第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。
第四，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）。
②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本
（3）經(jīng)濟性貶值估測方法。
①間接計算法：
經(jīng)濟性貶值率=[1-（資產(chǎn)預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力）x]×%
式中，X為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。
經(jīng)濟性貶值額的計算應(yīng)以評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟性貶值率估測。
②直接計算法：
經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）
式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。
1、基本含義
收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。它涉及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。
2、必須具備的前提條件
（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；
（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險也?？梢灶A(yù)測并可以用貨幣衡量；
（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。
3、收益法中的收益額
資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點：其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其二，在許多場合下用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實際收益。收益額的上述兩個特點是非常重要的，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)切實注意收益額的特點，以便合理運用收益法來估測資產(chǎn)的價值。
4、收益法中的折現(xiàn)率
收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成的。無風(fēng)險報酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險報酬率是指超過無風(fēng)險報酬率以上部分的投資回報率。
折現(xiàn)率的計算公式應(yīng)該記住，并練習(xí)熟練。
5、收益法中的收益期限
收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。
6、收益法中的主要技術(shù)方法
收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限和無限期；其二是按各年收益額是否相等劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等。對于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。這些方法的基本原理是一樣的，資金的時間價值與現(xiàn)金折現(xiàn)概念。
（三）成本法
1、基本含義
成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：
資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值
2、基本要素
成本法的運用涉及四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。
（1）資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。
①復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。
②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。
（2）資產(chǎn)的實體性貶值。資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價值損失。
（3）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。
（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。
3、重置成本的具體估測方法
（1）重置核算法。重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。
（2）價格指數(shù)法。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被評估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。
（3）功能價值類比法。當資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時，人們習(xí)慣把線性關(guān)系下的功能價值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法，而把非線性關(guān)系條件下的功能價值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。
①生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。
②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。注意差異體現(xiàn)在指數(shù)的大小上。
4、各種貶值的估測方法
（1）實體性貶值估測方法。
①觀察法。判斷被評估資產(chǎn)的實體性貶值率或成新率，從而估算實體性貶值。
②使用年限法（或稱年限法）。使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。
注意：使用年限法所顯示的評估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛評估技術(shù)，在資產(chǎn)評估實際工作中，評估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標，利用使用年限法的技術(shù)思路測算資產(chǎn)的實體性貶值。
注意：實際已使用年限與名義使用年限的區(qū)別。
③修復(fù)費用法。這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀念，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費用。
（2）功能性貶值估測方法。
①超額運營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：
第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。
第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。
第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。
第四，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）。
②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本
（3）經(jīng)濟性貶值估測方法。
①間接計算法：
經(jīng)濟性貶值率=[1-（資產(chǎn)預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力）x]×%
式中，X為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。
經(jīng)濟性貶值額的計算應(yīng)以評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟性貶值率估測。
②直接計算法：
經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）
式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。