因房地產(chǎn)證的延期辦理產(chǎn)生的爭議，在房地產(chǎn)案件中占較大比例。準(zhǔn)確地裁決這方面的爭議既有助于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的法律秩序，也有利于樹立仲裁委員會在社會中的公正形象。本文根據(jù)總結(jié)仲裁委員會幾年來在審理這類房地產(chǎn)案件的經(jīng)驗，對不同的情況一一進(jìn)行分析，并希望能與諸位共同探討。
    目前，深圳市規(guī)劃與國土資源局在房地產(chǎn)的二級市場的交易中，均要求交易者須簽訂該局印制的格式合同文本?，F(xiàn)行的格式合同對房地產(chǎn)證的辦理及違約責(zé)任作了這樣的規(guī)定：
    “賣方應(yīng)在取得竣工驗收證明之日起的150日內(nèi)，書面通知買方共同向深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。”“如賣方未按前條規(guī)定通知買方，或因賣方原因造成買方不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，賣方從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》之日的第××日起，每日按買賣總價款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。”
    根據(jù)上述合同條款，因開發(fā)商未通知購房者*或因開發(fā)商方面的原因，導(dǎo)致*延誤，一般裁決開發(fā)商支付違約金。但在仲裁實踐中，如遇到下列幾種情況應(yīng)分別作出不同的處理。
    一、購房合同中購房者未寫明自身的通信地址。
    格式合同第二十條約定：除買賣雙方另有約定外，買賣雙方的地址以本合同所確定的地址為準(zhǔn)。本合同中的“通知”指書面通知，送達(dá)方式采取當(dāng)事人簽收或郵寄送達(dá)的方式。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
    根據(jù)該約定，購房者應(yīng)在合同中留有通訊地址。因購房者未在合同中留下地址，造成開發(fā)商無法郵寄送達(dá)的，購房者應(yīng)自行承擔(dān)一定的責(zé)任。但開發(fā)商在簽約時明知或應(yīng)當(dāng)知道購房者未留地址，卻未堅持要求購房者寫明地址，導(dǎo)致以后難以送達(dá)，應(yīng)負(fù)簽約疏忽的責(zé)任。盡管購房者未留有地址，但開發(fā)商仍可采取補救措施，即開發(fā)商可按合同買賣房屋的地址發(fā)出通知。只要開發(fā)商做到這一點，而業(yè)主未盡早提交*所需資料，導(dǎo)致*拖延，應(yīng)免去開發(fā)商的責(zé)任。實踐中，開發(fā)商并未按房屋地址發(fā)出通知，常以在小區(qū)或樓宇內(nèi)張貼公告的形式進(jìn)行通知。但進(jìn)入仲裁程序后，因時間過去較長，開發(fā)商往往難以舉證是否張貼過公告或張貼的公告保留了多長時間，購房者往往稱其未見過公告。由于對“公告”的形式?jīng)]有約定，通常的理解應(yīng)該是在報上刊登的“公告”，而不是在小區(qū)或樓宇內(nèi)張貼的“通知”。因此，難以認(rèn)定開發(fā)商已進(jìn)行了有效通知，不能全部免除開發(fā)商的責(zé)任，可裁決其承擔(dān)部分責(zé)任。
    二、按揭銀行、購房者、開發(fā)商簽訂的樓宇按揭（抵押）貸款合同中對申領(lǐng)房產(chǎn)證作了專門約定。
    按揭銀行向購房者提供了貸款便享有了對房屋的抵押權(quán)。有的銀行為了保護(hù)自己的抵押權(quán)利，要求在貸款合同中，對房地產(chǎn)證的申領(lǐng)作出特別約定，即約定在房屋交付使用后由銀行申領(lǐng)房地產(chǎn)證。遇到此種案件，應(yīng)分析房地產(chǎn)證的延期辦理的具體原因。一種情況是開發(fā)商尚不具備*條件，如銷售的樓宇尚未進(jìn)行初始登記，不具備*條件，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。另一種情況是開發(fā)商已具備*條件，但未通知業(yè)主或按揭銀行*導(dǎo)致延誤，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。第三，銀行方面未及早向開發(fā)商提交*所需文件，導(dǎo)致開發(fā)商不能將所有文件備齊交給銀行來由其代購房者申領(lǐng)房地產(chǎn)證，則不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
    根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局辦理房地產(chǎn)的程序規(guī)定，抵押房屋房地產(chǎn)證的申領(lǐng)（指二級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記）主要提交下列文件：
    1、房地產(chǎn)買賣合同、付清房款證明、購房發(fā)票等所有原件（均押在銀行）。
    2、銀行出具樓花抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押的申請書（須與購房者共同申請并簽字）。
    3、銀行的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表證明書、授權(quán)委托書及法定代表人和委托代理人的身份證復(fù)印件、原抵押貸款合同復(fù)印件。
    從以上文件可以看出，銀行對通過抵押貸款買賣的房屋的房產(chǎn)證的辦理具有絕對控制權(quán)。如果因為銀行方面的原因造成房地產(chǎn)證的延誤辦理，不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
    三、仲裁裁決作出之前，房地產(chǎn)證仍未辦理，購房者請求支付延期*違約金，其請求包括從裁決書作出之后至房地產(chǎn)證核發(fā)之日期間的違約金，應(yīng)否支持其請求？
    違約金支付至核發(fā)房地產(chǎn)證之日，在格式合同第十七條作了這樣的約定，這是購房者的權(quán)利，但權(quán)利的行使應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)。裁決書作出之日至房地產(chǎn)證核發(fā)之日這段時間，開發(fā)商、購房者各自的責(zé)任可能發(fā)生變化。如裁決開發(fā)商支付違約金至房地產(chǎn)證核發(fā)之日，裁決書可能會面臨一種風(fēng)險，設(shè)：開發(fā)商因未完成初始登記導(dǎo)致*延誤。裁決書作出之后，其完成了初始登記，具備了*條件。在向購房者或銀行發(fā)出*通知后，因業(yè)主或銀行未能及時提交*文件而導(dǎo)致*延誤。而根據(jù)裁決書，開發(fā)商仍須支付違約金，顯然有失法律公允。因此，有關(guān)購房者提出的支付違約金的請求跨越了裁決書作出之日，應(yīng)不宜支持，可在裁決書中告知其以后再提起仲裁。按語：現(xiàn)將本會調(diào)研室《關(guān)于處理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)注意的幾個問題的意見》轉(zhuǎn)發(fā)你們，供辦案中參考。在實踐中有新的或不同意見和建議，歡迎提供，以求把此類案件辦得更好，促進(jìn)商品房買賣市場的健康發(fā)展。